Baubehörde

Die Baubehörde – Erteilt die Baugenehmigung

Wenn Sie sich ein Haus bauen möchten, brauchen Sie dafür eine Baugenehmigung von der Baubehörde. Damit Ihrem Traum vom eigenen Haus nichts mehr im Wege steht, finden Sie hier alles was Sie zum Thema Baubehörde wissen müssen.

Informieren Sie sich zeitig, welche Baubehörde für Sie zuständig ist und reichen Sie rechtzeitig, schon während der Planungsphase, alle Unterlagen ein. Sonst droht Ihnen am Ende noch ein Baustopp oder Bauabbruch.

1. Bauamt oder Bauaufsichtsbehörde – Wohin?

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Vor Ihrem Hausbau brauchen Sie zuerst eine Baugenehmigung. Jetzt stellt sich allerdings die Frage, wo Sie diese abgeben müssen, denn Sie wollen ja pünktlich mit dem Bau anfangen. Auch wenn beide Begriffe umgangssprachlich als Synonyme verwendet werden, hat das Bauamt andere Tätigkeiten als die Aufsichtsbehörde.  Wo sollen Sie jetzt Ihren Bauantrag abgeben?

Das Bauamt

Wenn von Bauamt die Rede ist, dann ist meist eine öffentliche Verwaltung gemeint. Das Bauamt hat vor allem planerische Aufgaben. Das bedeutet es ist für die Bautätigkeit im Hoch- und Tiefbau zuständig. Zum Hochbau gehören beispielsweise Schulen und öffentliche Verwaltungsgebäude. Der Tiefbau hingegen beschäftigt sich mit dem Straßenbau und mit der Abwasser- und Wasserversorgung.

Eine weitere Aufgabe des Bauamts ist die Betreuung der öffentlichen Gebäude und der Anlagen der zuständigen Gemeinde.
Zudem kümmert sich das Bauamt um Raum- und Bauleitplanungen.

Die Bauaufsichtsbehörde

Allgemein ist diese Baubehörde eine Verwaltungsbehörde im Tätigkeitsbereich des öffentlichen Baurechts. Ihr richtiger Ansprechpartner ist also die Bauaufsichtsbehörde, denn zu ihrer Aufgabe gehört die Erteilung von Baugenehmigungen. Die Baugenehmigungen regeln die Bundesländer selbst.

Nachdem Sie einen Bauantrag gestellt haben, muss die Bauaufsichtsbehörde Ihren Antrag nun prüfen. Dieser Vorgang nennt sich Baugenehmigungsverfahren. Hierbei wird revidiert, ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Erst dann bekommen Sie eine Baugenehmigung.

Um die Baubehörden zu entlasten, wurde jedoch das sogenannte vereinfachte  Baugenehmigungsverfahren eingeführt. Die Baubehörde und Architekten prüfen dabei aber nicht mehr allzu genau, ob die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dementsprechend müssen Sie als Bauherr sich unbedingt über mögliche Risiken und Nachteile informieren.

Organisatorischer Aufbau

Nicht jede Bauaufsichtsbehörde macht das Gleiche, daher teilt sich die Struktur in drei Stufen:

  • Oberste Bauaufsichtsbehörde/ Fachministerium:
    Die höchste Stufe der Bauaufsichtsbehörde ist für den Erlass von Rechts- und Verwaltungsvorschriften zuständig. Außerdem verfasst sie die technischen Baubestimmungen und prüft ob neuartige Baumaterialien und Bauteile zulässig sind.
  • Obere/ Höhere Bauaufsichtsbehörde:
    Darunter befindet sich die Obere Bauaufsichtsbehörde, die meistens einzelnen Bundesländern zugeordnet ist. Diese haben die Fachaufsicht über die untere Baubehörde und können gegebenenfalls eingreifen.
  • Untere Bauaufsichtsbehörde:
    Die unterste Bauaufsichtsbehörde befindet sich in jedem Landkreis oder auch in kreisfreien Städten. Sie ist für Baugenehmigungsverfahren zuständig. Auch kümmert sich die unterste Bauaufsichtsbehörde um die Errichtung von Gebäuden, Umbaumaßnahmen und Abbruchvorhaben, das heißt sie überwacht alle Bauvorhaben. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft ebenfalls ob Ihre Änderungswünsche oder der Bau von neuen Häusern im Einklang mit dem deutschen Recht stehen. Hier heißt es allerdings schnell sein, denn am besten treten Sie schon während der Planung mit der Bauaufsichtsbehörde in Kontakt.

Sobald irgendetwas nicht mit der Bauaufsichtsbehörde abgesprochen wurde, kann diese Behörde Maßnahmen einreichen.

Verstöße können sein:

  • ungenehmigte Bauten
  • nicht erlaubte Umbauten
  • Abweichungen von den Anweisungen der Baubehörde

Auch wenn ein Gebäude einzustürzen droht, kann die Bauaufsichtsbehörde eingreifen. Die Mittel können von Geldstrafen, bis hin zu Baustopp oder Bauabbruch reichen.

Wer will schon, dass wegen weniger Formalien die komplette Arbeit zunichte gemacht wird? Also achten Sie darauf, dass Sie alle Unterlagen vollständig ausgefüllt einreichen.

2. Der Bauantrag

Ein Bauantrag kann ganz schön verwirrend sein, deswegen finden Sie hier einen kleinen Überblick.

Wenn Sie ein Grundstück bebauen möchten, das noch keinen Bebauungsplan hat, dann sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen. Und zwar bevor Sie das Grundstück kaufen.  Bei dem kleinen Genehmigungsverfahren wird nämlich geprüft, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist.

Eine Bauvoranfrage ist noch keine Baugenehmigung! Das bedeutet: Achten Sie bei der Bauvoranfrage darauf, dass sie so detailliert wie möglich ist. Denn wenn diese von dem Bauantrag abweicht, kann es sein, dass Sie keine Baugenehmigung mehr bekommen, beziehungsweise dass sie Ihnen entzogen wird.

Die Bauvoranfrage reichen Sie bei der zuständigen Baubehörde schriftlich ein. In einer Bauvoranfrage muss mindestens ein Lageplan oder ein Auszug der entsprechenden Flurkarte enthalten sein. Außerdem gehören eine Baubeschreibung und Zeichnungen des geplanten Baus dazu.

Sie wissen, dass Ihr Grundstück bebaubar ist? Dann können Sie direkt einen Bauantrag stellen. Dabei müssen Sie aufpassen, dass alle Unterlagen vollständig und unterschrieben eingereicht werden. Ansonsten kann sich das Baugenehmigungsverfahren verzögern. Informieren Sie sich deswegen genau.

Was gehört zu einem vollständigen Bauantrag?

  • Formalvorlagen
  • Anlagen:
      • Planteil und Bauzeichnungen

    Planunterlagen sind im Maßstab 1:100 einzureichen.

      • Berechnungen

    Hierzu gehören Berechnungen zur bebauten Grundstücksfläche und alle Berechnungen zum Rohbau und den Gesamtkosten.

      • Textliche Beschreibungen

    Die Baubeschreibungen sollten möglichst detailliert sein. Am besten lassen Sie sich von einem unabhängigen Gutachter beraten, dieser überprüft nochmal Ihre Bauunterlagen. Durch die Beurteilung des Gutachters vermeiden Sie unangenehme Nachforderungen von Seiten der Baubehörde. In den Beschreibungen geben Sie die verwendeten Baumaterialien, Ausstattungen und technische Details an.

      • Technische Nachweise

    Zum Bauantrag sollten ein Standardsicherheitsnachweis und ein Wärmeschutznachweis beigefügt sein.

    Ihre Bauunterlagen reichen Sie am besten in mindestens zweifacher Ausfertigung ein. Sobald die Unterlagen komplett bei der Baubehörde angekommen sind, bekommen Sie eine schriftliche Mitteilung mit dem Zeitraum, wann über Ihr Bauvorhaben entschieden wird.

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