Egal ob Fach- oder Generalunternehmen, Bauunternehmen helfen Ihnen gezielt beim Bau des perfekten Eigenheims. Dabei können Baufirmen noch viel mehr: von der Renovierung bis zum Abriss einzelner Gebäude. Ihr Bauunternehmer berät Sie gerne. Aber wichtig: Beachten Sie die Leistungsbeschreibungen in Ihrem Werkvertrag.
Bauunternehmen sind allgemein in der Bauwirtschaft tätig. Dort wiederum sind sie vorwiegend im Hoch- und Tiefbau beschäftigt. Daher werden Bauunternehmen unter anderem für den Bau von Schulen und Verwaltungsgebäuden beauftragt. Zusätzlich sind sie auch für den Straßen- oder Brückenbau zuständig.
Ein Bauunternehmen baut aber nicht nur neue Gebäude. Die Kompetenzen reichen noch deutlich weiter. Ein Bauunternehmen bessert vielfach vorhandene Gebäude aus oder setzt diese wieder instand. Außerdem reißen Bauunternehmen auch bestehende Häuser wieder ab. Der Rückbau von unschönen oder baufälligen Bauwerke wird von Bauunternehmen erledigt. Auf diesen freigewordenen Flächen entstehen dann wieder neue, moderne Einrichtungen. Dafür ist ebenfalls ein Bauunternehmen zuständig. Die Planung dieser Gebäude übernehmen Bauunternehmen dagegen nicht. In der Regel entfällt diese Aufgabe auf fachlich geschulte Architekten.
In jedem Fall umfasst die Fertigstellung eines Wohnprojektes mehrere Schritte. Zunächst keimt die Idee in einem auf. Diese wird in Form von Bauzeichnungen und Modellen umgesetzt. An dieser Stelle kommt der Architekt ins Spiel. Die konkrete Umsetzung dieser Pläne entfällt schließlich auf das Bauunternehmen.
2. Arten von Bauunternehmen
Bauunternehmen lassen sich in verschiedene Klassen mit unterschiedlichem Leistungsangebot unterteilen. Nachfolgend finden Sie einen kleinen Überblick.
Das Generalunternehmen
Finden Sie den richtigen Bauunternehmer für Ihr Bauvorhaben.
Generalunternehmen unterstützen Sie bei jeglichen Bauphasen. Zusätzliche Handwerker und weitere externe Mitarbeiter benötigen Sie daher nicht. Außerdem haben Sie als Bauherr für diverse Fragen, Wünsche und Anregungen nur einen Ansprechpartner.
Für die Planung bietet sich ein separater Architekt dennoch an. Den Service der Planung bieten diese Bauunternehmen nicht an. Auch der Innenausbau ist in manchen Fällen nicht inbegriffen. Häufig beauftragen Generalunternehmen dafür Handwerksfirmen als Subunternehmen. Ansonsten dient diese Art von Bauunternehmen als Rundum-Paket.
Das Fachunternehmen
Fachunternehmen spezialisieren sich auf bestimmte Leistungen. Diese Bauunternehmen sind für nur ein Gewerk zuständig. Darunter fallen beispielsweise Maler, Elektriker oder Installateure. Diese Bauunternehmen gehen daher gezielter auf Ihre individuellen Wünsche ein.
Der Totalunternehmer
Diese Bauunternehmen übernehmen noch mehr Aufgaben als die Generalunternehmen. Sie erbringen neben der Errichtung des Bauwerkes auch Planungsaufgaben. Die konkreten Aufgaben, die diese Bauunternehmen übernehmen, schwanken aber leicht. In jedem Fall kümmern sie sich um Planungsaufgaben, die sonst von Architekten übernommen werden. Der Totalunternehmer trägt somit die Verantwortung für die Planung und die Ausführung des Baus.
Beim Hausbau lassen sich grundsätzlich fünf unterschiedliche Phasen unterscheiden:
Grundlegung.
Bauprogramm.
Konstruktion.
Bauausführung.
Nutzung.
Das Generalunternehmen übernimmt in jedem Fall die komplette Aufgabe der Bauausführung. Gelegentlich ist diese Art von Bauunternehmen auch für die Konstruktion verantwortlich. Darunter fallen Aspekte wie die Wahl des Bausystems oder die Auswahl notwendigen Materials. Das Fachunternehmen wiederum ist nur für spezielle Aufgaben innerhalb der Bauausführung verantwortlich.
Ein Totalunternehmer kümmert sich dagegen sowohl um die Konstruktion und die Bauausführung. Zusätzlich ist er eben auch für das Bauprogramm verantwortlich. Darunter fällt der Teil der Planung und der Gesamtkonzeption des Gebäudes.
Das überregionale und regionale Bauunternehmen
Überregionale Bauunternehmen locken zwar mit erschwinglichen Preisen, stellen aber Subunternehmen an. Diese erbringen in der Regel für wenig Geld Teilleistungen. Es besteht dabei die Möglichkeit, dass Mängel entstehen. Häufig ist auch eine generell schlechte Qualität die Folge. Investieren Sie bei Ihrem Bauunternehmen lieber etwas mehr Geld. Ansonsten stehen vielleicht teure Reparaturen an und Sie plagen sich mit zusätzlichen Ausgaben herum.
Regionale Bauunternehmen beziehen Baumaterialien direkt aus der Umgebung. Dadurch werden Materialien in der Regel pünktlich auf die Baustelle geliefert. Außerdem arbeiten regionale Bauunternehmen mit einem festen Stamm an Handwerksfirmen zusammen. Die langjährige Zusammenarbeit hat sich bewährt. Davon profitieren Sie später in der guten Qualität.
3. Kosten für ein Bauunternehmen
Die Kosten für Bauunternehmer.
Ein eigenes Haus zu bauen bringt viele Ausgaben mit sich. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die Kosten beim Hausbau und verschiedener Bauunternehmen.
Das Generalunternehmen
Sie haben bereits ein Grundstück gefunden oder stehen kurz vor dem Kauf? In diesem Fall wenden Sie sich gerne an ein Generalunternehmen. Beachten Sie aber, dass diese Art von Bauunternehmen durchaus kostspielig ist. Zusätzlich zum Generalunternehmer benötigen Sie einen Architekten, der Ihre Wohnimmobilie plant. Außerdem kommen folgende weitere Kosten auf sie zu:
Grunderwerbsteuer.
Diese liegt zwischen 3,5 % und 6 %. Sie sind verpflichtet, diese zusätzlich zu zahlen.
Notar- und Anwaltskosten, Provision für Makler und Bodengutachterkosten.
Wenn Sie sich für ein Generalunternehmen entscheiden, haben Sie zwei Ansprechpartner. Zum einen den Architekten und zum anderen den Vertragspartner des Bauunternehmens. Dieser kümmert sich dann aber auch um alle Angelegenheiten. Somit werden Sie persönlich zwar entlastet, Ihr Geldbeutel jedoch nicht. Ein Generalunternehmen ist ungefähr 10 % bis 15 % teurer, als einzelne Bauunternehmen zu beauftragen. Diese Mehrkosten werden als GU-Zuschlag bezeichnet. GU steht in diesem Fall für Generalunternehmer.
Der Bauträger
Für eine günstigere Variante entscheiden Sie sich für den Bauträger. Er stellt ebenso eine sinnvolle Möglichkeit dar. Diese Art von Bauunternehmen kümmert sich um das Grundstück und das Haus. Das Grundstück, die Planung und die Umsetzung liegen also in einer Hand. Sie als Bauherr zahlen einen Komplettpreis. Während der gesamten Bauphase bleibt das Bauunternehmen Besitzer des Gebäudes. Erst mit der Fertigstellung geht es in Ihren Besitz über.
Wenn Sie individuelle Wünsche haben, ist der Bauträger weniger eine Option für Sie. Bauträger bauen hauptsächlich standardisierte Häuser, beispielsweise in Neubausiedlungen. Egal, für welches Bauunternehmen Sie sich entscheiden, beachten Sie die Leistungsbeschreibungen in Ihrem Vertrag. Seien Sie bei kurzgehaltenen Verträgen grundsätzlich skeptisch. Je mehr Sie schriftlich festhallten, desto klarer gestaltet sich Ihre Kostenübersicht. So vermeiden Sie die Gefahr für zusätzliche Kosten.
Konzipieren Sie daher einen möglichst umfassenden Vertrag und lassen Sie alle Bauleistungen detailliert ausarbeiten. Wenn Sie sich für ein Bauunternehmen entscheiden, überstürzen Sie nichts. Ziehen Sie gegebenenfalls die Hilfe eines Bauanwalts in Betracht, der den Vertrag begutachtet. Dadurch bleibt Ihnen die Gefahr einer Kostenfalle erspart.
Achten Sie auch auf den Unterschied zwischen „bezugsfertig“ und „schlüsselfertig“. Steht in Ihrem Vertrag „bezugsfertig“, steht dies für einen abgeschlossenen Innenausbau. Sie benötigen für Ihr neues Zuhause nur noch Möbel und weiteres Zubehör. Bezieht sich Ihr Vertragsverhältnis auf eine „schlüsselfertige“ Immobilie, ist der Innenausbau noch nicht abgeschlossen.
Lassen Sie sich zudem nicht von einem Schnäppchenpreis irritieren. Größere Bauunternehmen bieten Häuser oft sehr günstig an. Darunter leidet häufig die Qualität, da billigere Materialien verwendet werden. So entstehen Mängel, die nach kurzer Zeit teure Zusatzkosten erzeugen. Aus Ihrem Traum vom Eigenheim entsteht sehr schnell ein Albtraum.
4. Das Bauunternehmen hilft bei der Auswahl des Hause
Finden Sie das perfekte Haus für sich und Ihre Familie.
Wenn Sie ein Haus bauen, ziehen Sie am besten ein Bauunternehmen zu Rate. Es stellt Ihnen ein bezugsfertiges Haus auf Ihr erworbenes Grundstück. Egal welches Haus Sie bevorzugen, Ihr Bauunternehmen erfüllt Ihnen den Traum vom Eigenheim. Beachten Sie je nach Art des Hauses die verschiedenen Vor – und Nachteile.
Das Fertighaus
Ein Fertighaus wird (zum Teil) vorgefertigt zum Grundstück transportiert und dort endgültig zusammengebaut. Viele Menschen entscheiden sich für das Fertighaus, da es viele Vorteile bietet:
Musterhausbesichtigungen.
Bei Fertighäusern haben Sie die Möglichkeit, das Haus im Vorhinein zu begutachten. Dabei sehen Sie, wie ihr Haus in fertigem Zustand aussieht.
Kurze Bauzeit.
Feste Preise und Termine.
Der Preis eines Fertighauses ist meist niedriger als der eines Massivhauses. Die einzelnen Bauteile werden industriell hergestellt. Dadurch sind Bauphasen besser zu planen, weswegen Termine gut einhaltbar sind.
Umweltfreundlich.
Fertighäuser aus Holz haben eine gute Öko-Bilanz. In der Regel ist das Gebäude äußerst energieeffizient.
Robust und unempfindlich.
Fertighäuser sind sehr unempfindlich bezüglich des Untergrundes, auf dem Sie gebaut werden. Sie lassen sich auch auf felsigen oder feuchten Untergrund errichten.
Allerdings haben Fertighäuser auch ihre Nachteile:
Schlechter Schallschutz.
Fertighäuser bieten nur einen sehr geringen Schutz vor Schall. Das Haus schützt Sie nur bedingt vor Geräuschen von der Straße oder draußen im Allgemeinen. Ebenso dringen Geräusche innerhalb des Hauses leicht nach außen.
Wenig Individualität.
Fertighäuser sind standardisierte Häuser. Daher sind Sie in Ihren Gestaltungsmöglichkeiten stark eingeschränkt.
Das Massivhaus
Das klassische Massivhaus stellt ebenso eine sinnvolle Möglichkeit für Ihr Eigenheim dar. Massivhäuser sind Gebäude aus Mauerwerk und Beton oder auch Stahlbeton. Diese werden grundsätzlich vor Ort auf der Baustelle von Grund auf erstellt. Mittlerweile gibt es aber auch fertige Massivhäuser.
Bei einem Massivhaus profitieren Sie von folgenden Vorteilen:
Reichlich Platz für Individualität.
Bei einem Massivhaus stehen Ihnen unterschiedlichste Gestaltungsmöglichkeiten offen. Planen Sie Ihr Haus völlig individuell nach Ihren Vorstellungen.
Wärmespeicherung:
Durch die dicken und massiven Wände bleibt im Sommer die warme Luft größtenteils draußen. Im Winter wiederum halten Sie mit einem Massivhaus die kalte Luft draußen. Aufgrund der massiven Wände genießen Sie zusätzlich einen besseren Schallschutz.
Robustheit:
Ein Massivhaus ist deutlich stabiler als ein Fertighaus. Bei einem Rohrbruch zum Beispiel ist der Reparaturaufwand geringer als bei einem Fertighaus. Ebenso übersteht es starke Stürme erheblich besser.
Wertbeständigkeit:
Der Wert eines Massivhauses bleibt auf längere Zeit hoch. Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, erzielen Sie einen vergleichsweise hohen Erlös. Das Gebäude behält länger seinen Wert als ein Fertighaus beispielsweise.
Feuchtigkeitsaustausch.
Ein massives Mauerwerk kann Wasserdampf besserspeichern und bei Bedarf wieder abgeben. Beim Massivhaus findet quasi ein Atmungsprozess statt.
Jedoch hat ein Massivhaus auch mit einigen Nachteilen zu kämpfen:
Bauzeit.
Für ein Massivhaus ist eine lange Bauzeit einzuplanen. Anders als beim Fertighaus wird alles vor Ort errichtet. Es stehen keine vorgefertigten Strukturen zur Verfügung.
Kosten.
Ein Massivhaus verschlingt hohe Baukosten. Das Gemäuer beispielsweise ist sehr zeitintensiv. Allein der Zeitaufwand spiegelt sich später in den Kosten wider. Dazu wird das Haus individuell vor Ort errichtet. Es stehen keine vorgefertigten Strukturen zur Verfügung, was ebenso mit in die Kosten einfließt.
5. Bauunternehmen finden
Sie planen den Bau oder die Renovierung eines Gebäudes? Und brauchen Rat vor Ort?
Sie haben das richtige Bauunternehmen gefunden? Nun steht das erste Treffen mit dem Bauunternehmen an. Damit die Zusammenarbeit reibungslos funktioniert, gibt es einige Aspekte, die zu beachten sind. In der Regel beauftragen Sie im ersten Schritt einen Architekten. Dieser erstellt Ihnen einen Entwurf zu Ihrer zukünftigen Immobilie.
Bringen Sie zum ersten Treffen mit dem Bauunternehmen alle Zeichnungen, Skizzen und Modelle mit. Das Bauunternehmen wird Ihnen für jegliche Form von Informationen dankbar sein. Mit diesen wird es leichter, alle wichtigen Schritte zu besprechen. Scheuen Sie sich auch nicht, eigene Vorschläge oder Änderungswünsche einzubringen. Ein gutes Bauunternehmen geht auf Ihre Wünsche ein und strebt an, diese zu erfüllen. Sind alle grundsätzlichen Details geklärt, lassen Sie dem Bauunternehmen genügend Zeit, Baupläne zu sichten.
Klären Sie noch vor dem ersten Treffen mit dem Bauunternehmen Ihr Budget. Steht dem Bauunternehmen eine klare Zahl zur Verfügung, erleichtern Sie dessen Arbeit. Das Bauunternehmen hat es leichter, bezüglich Material, Arbeitskräfte und zusätzliche Ausgaben zu planen.
6. Gewährleistungen der Bauunternehmen
Auch bei guten Bauunternehmen kommt es gelegentlich zu Fehlern. In der Regel erwarten Sie als Bauherr sorgfältiges und gewissenhaftes Arbeiten. Dennoch kommt es manchmal vor, dass Baumängel auftreten. Tritt dieser Fall ein, entstehen gegebenenfalls Konflikte zwischen den beiden Parteien. Jedoch schreibt das Gesetz das notwendige Vorgehen genau vor. Treten Mängel in der Bauphase auf, ist das Bauunternehmen für die Behebung direkt verantwortlich. Ist die Bauabnahme bereits vollzogen, hat der Bauherr Anspruch auf Gewährleistung.
Zunächst einige Informationen zu gesetzlichen Regelungen:
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt eine Gewährleistungsfrist für Bauleistungen von fünf Jahren vor. In dieser Zeit sind Handwerker und Baufirmen für die Behebung der Mängel haftbar.
Den Beweis für einen Baumangel erbringt der Bauherr. Dokumentieren Sie deshalb den Mangel mit Fotos und einer Mitteilung an die Baufirma. Diese erfolgt am besten per Einschreiben.
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht eine Gewährleistungsfrist von vier Jahren vor. Private Bauherren haben dennoch den fünfjährigen Anspruch auf Gewährleistung.
Einigen sich Bauherr und Bauunternehmen vertraglich auf einen kürzeren Anspruchszeitraum, gilt die vereinbarte Frist.
Die Baufirma hat die Pflicht, Mängel zu beseitigen. Kommt sie dieser nicht nach, hat der Bauherr ein Recht auf Minderung oder Schadensersatz.
Darüber hinaus gibt es weitere Punkte. die zu beachten sind:
Die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Termin der Bauabnahme.
Wer für die Gewährleistung haftet, hängt vom Vertragspartner ab. Haben Sie einzelne Gewerke beschäftigt, so sind diese jeweils in der Pflicht. Ein Bauträger haftet dem Bauherren gegenüber für die Beseitigung der Mängel.
Die Gewährleistungsdauer verlängert sich um den Zeitraum der Beseitigung der Mängel. Zögern Sie die sogenannte Mängelrüge dennoch nicht hinaus.
7. Wichtige Tipps zur Gewährleistung der Bauunternehmen
Um Ihr Recht auf Gewährleistung in Anspruch zu nehmen, beachten Sie folgende Hinweise:
Notieren Sie sich die Fristen aller einzelnen Abnahme- und Gewährleistungstermine. Rechnen Sie aufgrund der hohen Kosten nicht mit Kulanz der Bauunternehmen. Kontrollieren Sie Ihre Immobilie regelmäßig, jedoch spätestens vor Ablauf der Gewährleistungsfristen.
Eine Beweissicherung hilft Ihnen notfalls, Ihre Rechte einzufordern.
Nutzen Sie Ihr Recht auf Zurückbehaltung, falls das Bauunternehmen nicht auf Ihre Forderung reagiert. Denn dieses erlaubt es Ihnen, das Doppelte der erwarteten Kosten für die Mängelbehebung einzubehalten.
Eine Gewährleistungs-Bürgschaft sichert Sie ab, wenn Ihr Bauunternehmen Konkurs anmeldet. Bestehen Sie bei Vertragsabschluss auf eine solche Bürgschaft.
8. Den richtigen Handwerker finden
Viele Gewerke unterstützen das Bauunternehmen.
Bauunternehmen sind gefragt – Handwerker auch. Ihre Wartezeiten sind jedoch teilweise sehr lang. Besonders beim Hausbau ist es deshalb wichtig, den Terminplan frühzeitig abzusprechen. Doch es geht nicht allein darum, irgendeinen Handwerker zu finden. Die Qualität steht an oberster Stelle. Aber woran erkennen Sie einen guten Handwerker? Beginnen Sie frühzeitig mit diesen Überlegungen, um sich ein Bild zu verschaffen. So bleiben Sie flexibel und treffen nicht aufgrund von Zeitdruck die falsche Wahl.
Von einem guten Handwerker wird einiges erwartet. Schließlich geht es um Ihr Vertrauen in die fachmännische Ausführung Ihres Auftrags. Das gilt auch für einen Großauftrag an ein Bauunternehmen. Achten Sie deshalb am besten auf folgenden Merkmale:
Der gute Ruf des Bauunternehmens und Fachbetriebs spricht sich wohl verdient herum.
Zum guten Service gehört neben Freundlichkeit auch Erreichbarkeit. Der Fachmann ist verlässlich und pünktlich.
Auch kommunikative Stärke ist gefragt. Nur ein ehrlicher und offener Partner ist vertrauenswürdig.
Sicherheit hat für den Experten Priorität. Dazu gehört auch eine verständliche Aufklärung über Risiken und Maßnahmen zur Sicherheit.
Ein guter Fachmann bietet einen Ortstermin an. Daraufhin erhalten Sie ein Vergleichsangebot.
Ein Vertrag über die erwarteten Leistungen ist vor allem für Großprojekte selbstverständlich.
Darüber hinaus ist der Profi breit informiert. Den eigenen Fachbereich ergänzt er durch weiterführende Basiskenntnisse. Fördermöglichkeiten, neueste Technik, Materialkunde und Auswirkungen auf andere Gewerke sind hier zu nennen.
9. Der gute Ruf des Bauunternehmens
Der gute Ruf eilt einem Bauunternehmen häufig voraus. Wenn Sie ein Bauunternehmen für Ihr Bauprojekt suchen, werden Sie diese Erfahrung ebenfalls machen. Ein guter Ruf erzeugt Vertrauen beim Kunden. Daher ist er häufig wichtiger als nüchterne Bewertungen. Das Ansehen entsteht aufgrund von vielen positiven Erfahrungen, die sich mit der Zeit herumsprechen. Dies wissen Bauunternehmen, weswegen sie auf einen guten Ruf bedacht sind.
Für Sie als Bauherr ist dieser Ruf ebenfalls kostbar. Denn er dient als erstes Qualitätsmerkmal für Ihre Entscheidung. Natürlich ist das Ansehen keine Garantie für erfolgreiches Bauen. Jedoch sagt der Umgang mit Nachfragen und Baumängeln ebenfalls viel über ein Bauunternehmen aus. Einen wichtigen Aspekt stellen ebenso die Kosten dar. Was sagen sie über eine Baufirma aus? Ein etwas hochpreisiges Bauunternehmen hat unter Umständen viele hoch qualifizierte Mitarbeiter. Bei diesen Unternehmen nehmen Bauherren gerne auch etwas höhere Kosten in Kauf. Natürlich ist aber auch der Preis nicht ausschlaggebend für die Qualität. Es lohnt sich jedoch, die Kostenstruktur des Bauunternehmens zu hinterfragen.
Ein guter Ruf dient als erster Anhaltspunkt. Nehmen Sie anschließend Kontakt zu den unterschiedlichen Bauunternehmen auf. Machen Sie sich ein eigenes Bild und informieren Sie sich umfangreich. Unterschreiben Sie einen Bauvertrag erst nach einer zufriedenstellenden Recherche.
10. Die Rechtsform des Bauunternehmens
Die Wahl der Rechtsform für ein neu gegründetes Bauunternehmen ist wichtig. Sie hat großen Einfluss auf verschiedene Bereiche. Diese umfassen die Besteuerung, den Haftungsumfang sowie die Höhe des Eigenkapitals. Baufirmen gibt es dabei in vielen verschiedenen Gesellschaftsformen. Für den Bauunternehmer selbst sind damit bestimmte Bedingungen verbunden. Diese betreffen etwa das einzubringende Kapital oder die Haftung mit dem Privatvermögen. Zu den verschiedenen Formen zählen vor allem:
Gesellschaften mit bedingter Haftung (GmbH).
Kommanditgesellschaften (KG).
Unternehmergesellschaft (UG).
Einzelunternehmen.
Die UG bietet sich als Rechtform für Bauunternehmen besonders an. Sie stellt eine Sonderform der GmbH dar und gehört damit auch zu den Kapitalgesellschaften. Die Unternehmensgesellschaft ist ebenfalls haftungsbeschränkt und wird als Mini-GmbH bezeichnet. Mit einem Stammkapital von nur 1 Euro ist die Unternehmensgründung erlaubt.
11. Haftung eines Bauunternehmens
In Bezug auf die Wahl der Rechtsform stellt die Haftung ein wichtiges Merkmal dar. Doch was genau bedeutet Haftung? Sie bezeichnet das Versprechen eines Schuldners gegenüber seinem Gläubiger, eine Leistung einzuhalten. Das umfasst einerseits eine zu erbringende Leistung. Andererseits aber auch die Pflicht, im Schadensfall einzustehen. Ein Bauunternehmen hat beispielsweise die Pflicht, die vertraglich zugesagte Dienstleistung zu erfüllen. Falls diese nicht erfüllt wird, entstehen mitunter finanzielle Konsequenzen für den Schuldner. In diesem Fall würde das auf das Bauunternehmen zutreffen. Für jene sind Haftungen aber oftmals mit hohen Kosten verbunden. Je nach Rechtsbereich gibt es jedoch unterschiedliche Auslegungen des Begriffs. Allen gemein ist aber, dass sie zwei Aspekte beinhalten:
Einerseits gibt die Haftung an, wer gegenüber wem haftet.
Anderseits ist damit festgelegt, mit welchem Vermögen die Haftung erfüllt wird.
Was tun Sie nun als Bauherr bei einem Schadensfall? Um die Haftung gegenüber dem Bauunternehmen in Anspruch zu nehmen, gelten folgende Auflagen:
Haftungsfristen: Der Zeitraum, in welchem ein Anspruch geltend gemacht werden kann.
Beweisführung: Der Gläubiger ist in der Pflicht, den Baumangel nachzuweisen.
Haftungsanspruch: Der Umfang des Anspruchs auf Haftung hängt von den vertraglichen und gesetzlichen Vereinbarungen ab. Diese haben beide Vertragsparteien unterschrieben.
Eine Rechtsberatung durch einen Bauanwalt ist in so einem Fall ratsam. Ein Vertreter der Bauversicherung ist ebenfalls ein geeigneter Ansprechpartner.
12. Die Leistungsbeschreibung des Bauunternehmens
Die Leistungsbeschreibung ist die vertragliche Ausführung der zu erbringenden Leistungen durch einen Auftragnehmer. In der Baubranche ist dies die Beschreibung der Bauleistungen einer Baufirma. Dazu zählen auch Dienstleistungen über das Handwerk hinaus. Die Leistungsbeschreibung ist ein wichtiger Teil des Vertragswerks, da daraus Haftungsansprüche abgeleitet werden. Sie enthält unter anderem folgende Informationen:
Leistungszeitraum.
Qualität.
Arbeitsort.
Leistungsumfang.
Das Bauunternehmen gewährt dem Bauherr Einblick in die Leistungsbeschreibung. Dies ist oftmals schon im Vorfeld des Vertragsabschlusses möglich. Große Bauunternehmen und Architekten veröffentlichen diese auch im Internet. Das Leistungsverzeichnis ist davon hingegen zu unterscheiden. Diesen Begriff finden Sie in öffentlichen Ausschreibungen. Darin liest das Bauunternehmen die Anforderungen heraus, die an die ausführende Baufirma gestellt werden. Für das Bauwesen wird die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) zugrunde gelegt.
13. Eigenleistungen auf dem Bau
Vielfach sind Bauherren bestrebt, die Kosten eines Bauprojekts zu senken. Eine beliebte Möglichkeit ist es, sich selbst am Bau zu beteiligen. Dies trifft vor allem auf für private Bauherren zu. Doch nicht nur die Kosten spielen hierfür eine Rolle. Hobby-Heimwerker helfen gerne bei der Entstehung des eigenen Zuhauses mit. Für das Bauunternehmen stellt das in der Regel kein Problem dar. Eindeutige vertragliche Absprachen sind jedoch zwingend notwendig.
Das wichtigste vorab: Schätzen Sie sich und Ihr Potenzial richtig ein. Dazu gehört eine realistische Bestandsaufnahme Ihrer:
Zeit.
Handwerklichen Fähigkeiten.
Technischen Kenntnisse.
Stressresistenz.
Tatsächliche Möglichkeiten zur Einsparung.
Der Hausbau bedeutet eine mehrfache Belastung. Diese zeigt sich bei Aufgaben in Beruf, Familie und Bauaufsicht. Wenn Sie sicher sind mit anzupacken, kalkulieren Sie die Eigenleistung anhand folgender Kriterien:
Sind die Kosten für die Versicherung eingeplant?
Haben Sie notwendiges Werkzeug und Material eingerechnet?
Benötigen Sie unbezahlten Urlaub?
Diese Punkte sind entscheidend. Wenn Sie nämlich Ihre Pflicht zur Versicherung von Bauhelfern versäumen, drohen Geldbußen. Werkzeug auszuleihen und Material einzukaufen ist für den Fachmann meist günstiger. Mehrere Wochen Verdienstausfall sind ebenfalls eine Belastung für die private Baukasse. Wenn bei diesen Vorüberlegungen keine Einwände auftauchen, steht Ihrem Engagement nichts im Wege. Bei der Baufinanzierung durch eine Bank wird Ihnen die Eigenleistung mit bis zu 15 % des Eigenkapitals gutgeschrieben. Diese Summe ist jedoch abhängig von den übernommenen Leistungen. Malern, Boden und Fliesen legen ist vielen Heimwerkern möglich. Mit etwas Geschick und Hilfe setzen Sie auch selbst Fenster und Türen ein.
Doch beachten Sie, dass es auf Eigenleistungen keine Gewährleistung gibt. Sie tragen die Verantwortung selbst. Vor allem gilt dies für anspruchsvolle Tätigkeiten wie Elektroinstallationen oder Wasserleitungen. Besprechen Sie in jedem Fall mit Ihrem Bauunternehmen Ihre Vorstellungen. Ein Tipp zum Schluss: Planen Sie Ihre Eigenleistung in Absprache mit dem Bauunternehmen. Denn zeitliche Verzögerungen verursachen Kosten. Ein Hausbau ist eine abgestimmte Abfolge von Baufortschritten. Leistungslücken werden zudem teuer, wenn Sie Ihre Eigenleistung nicht erbringen. Stattdessen ist vielleicht schnell ein Unternehmen zur Aushilfe notwendig. Deshalb ist es in der Regel ratsam, die Eigenleistung erst nach Abnahme des Hauses anzufangen.
14. Baufortschritt mit verschiedenen Gewerken
Die Errichtung Ihrer Immobilie erfolgt in einer sorgfältig abgestimmten Reihenfolge. Das erfordert einen guten Zeitplan, den Sie mit den verschiedenen Gewerken verabreden. Wenn Sie die Aufgaben an einen Bauträger oder Bauunternehmer übertragen, ist dieser für den Zeitplan verantwortlich. Dennoch kommen Sie mit einer Reihe von Handwerkern in Kontakt. Im Folgenden erhalten Sie einen einführenden Überblick über die fälligen Arbeiten.
Erdarbeiten
Erdarbeiten gehören zu den ersten Tätigkeiten eines Bauunternehmens.
Zunächst wird das Grundstück für den Bau vorbereitet. Das beinhaltet mitunter Rodungs- und Erdarbeiten. Auch der Aushub für einen möglichen Keller ist frühzeitig im Baukalender terminiert. Nun erfolgen die ersten Dämmarbeiten. Perimeterdämmung ist hier das Stichwort. Es bezeichnet die erdberührende Dämmung durch eine spezialisierte Baufirma. Auch das Fundament ist selbstverständlich in den ersten Bauschritten enthalten. Für diese Tätigkeiten stehen Ihnen Fachleute zur Verfügung:
Auf das Fundament folgt die Errichtung des Rohbaus des Hauses. Die Wände werden entsprechend ihres Grundrisses gemauert. Die Dämmung nimmt auch hierbei einen wichtigen Stellenwert ein. Denn damit erzielen Sie Energie-Einsparungen und den Schutz vor Feuchtigkeit. Die Decken und Etagen werden ebenfalls eingezogen.
Abschließend folgt das Dach nach Ihren Vorstellungen. Auch Heizung und Wasserleitungen werden nun verlegt. Die Elektrik und Elektronik für die Immobilie erfolgen ebenfalls im Rohzustand. Folgende Experten helfen Ihnen auch bei diesen Bauschritten:
Das Bauunternehmen nimmt Ihnen den Innenausbau mithilfe von Handwerkern gerne ab.
Nun zeichnet sich das Haus bereits deutlich ab. Viele Hobby-Heimwerker nehmen an dieser Stelle ihre Eigenleistungen vor. Es geht darum, Wände zu streichen und Böden zu verlegen. Auch Küche und Bäder nehmen nun Gestalt an. Profis nehmen Ihnen diese Aufgaben gerne ab:
Ein Haus ist ein immerwährendes Projekt. Handwerker begleiten Sie von nun an in vielen Bereichen des Alltags. Sei es durch fachmännische Tatkraft oder Beratung und Verkauf. Die Liste der Handwerker ist deshalb nicht ausgeschöpft. Auch die fortlaufende Spezialisierung der Gewerke hat ihren Anteil daran. Ihr Bauunternehmen ist ein gut vernetzter Ansprechpartner für Ihre Bedürfnisse rund ums Bauen.
15. Die Bauabnahme mit Ihrem Bauunternehmen
Die erfolgreiche Bauabnahme mit Ihrem Bauunternehmen ist der formale Schlusspunkt des Bauprojekts.
Es ist ein wichtiger Termin in Ihrem Baukalender: der Tag der Bauabnahme. Er folgt auf das Ende der Bauarbeiten. Und zugleich geht die Verantwortung für die Immobilie in diesem Moment auf Sie über. Ab jetzt sind Sie Herr Ihres Hauses. Vermerken Sie eine formale Bauabnahme bereits im Bauvertrag. Gesetzlich ausformuliert ist dieser Termin nämlich nicht.
Doch die Bauabnahme hat über diese ideelle Bedeutung hinaus auch juristische Relevanz. Denn die Gewährleistungsfrist beginnt mit dem Tag der Bauabnahme. Das Bauunternehmen hat etwaige Baumängel in dieser Frist zu beheben. Sie gilt für alle Mängel, die auf den Bauprozess zurückzuführen sind. Selbst, wenn diese erst nach der Bauabnahme entstehen. Die Baumängel teilen Sie innerhalb der 5-jährigen Frist dem Bauunternehmen mit.
Bereiten Sie sich gut vor. Vielleicht hilft Ihnen im Vorfeld eine Beratung durch einen Baugutachter. Sie als Bauabnehmer begehen dann zum vereinbarten Termin mit Ihrem ausführenden Bauunternehmen die Immobilie. Bestehen Sie auf einen formalen Abnahmetermin. Auch wenn Sie häufig auf der Baustelle sind und mit Ihrem Bauunternehmen in gutem Kontakt stehen. Erfolgt die Bauabnahme stillschweigend, wird die Beweisführung bei verspätet auftretenden Mängeln schwierig.
Gehen Sie am besten anhand eines Abnahmeprotokolls vor. Diese hilft Ihnen für folgende wichtige Aspekte:
Sie übersehen nichts.
Sie sind bereits im Vorfeld bestens vorbereitet.
Sie haben eine schriftliche Dokumentation zur Hand.
Sie haben die Möglichkeit vorbehaltlich alle Mängel strukturiert zu notieren.
16. Fazit
Entscheiden Sie sich dafür, eine Immobilie zu bauen, kommen einige Herausforderungen auf Sie zu. Ein Bauunternehmen stehen Ihnen aber hilfreich zur Seite. Sichten Sie im Vorfeld Verträge, Verordnungen und Versicherungen. Sprechen Sie mit Freunden, Verwandet und Bekannten. Überstürzen Sie nichts bei der Entscheidung für das Bauunternehmen. Nehmen Sie vielleicht die Beratung von Baugutachtern oder Bauanwälten in Anspruch.
Achten Sie auf Haftungsansprüche und Gewährungsfristen. Klären Sie im Vorfeld, inwieweit Sie Eigenleistungen erbringen. Finden Sie heraus, welchen Ruf ein potenzielles Bauunternehmen genießet. Vergleichen Sie die Kosten der verschiedenen Unternehmen. Bleiben Sie aber flexibel und untersuchen Sie gegebenenfalls die Kostenstruktur. Unter Umständen sind etwas höhere Kosten die Sache wert. Wenn Sie all diese Punkte beachten, steht einer erfolgreichen Bauphase nichts im Wege. So erfreuen Sie sich nach bestandener Bauabnahme auch wirklich an Ihrer eigenen Immobilie.
17. Glossar
In Bezug auf Bauvorbereitungen oder Bauphasen werden Sie auf spezifische oder unbekannte Begriffe treffen. Damit Sie den Überblick behalten, sind nachfolgend wichtige Begrifflichkeiten der Baubranche dargelegt.
Bauabnahme
Die Bauabnahme stellt den letzten Schritt eines Bauvorhabens dar. Zum einen überprüft die Bauaufsichtsbehörde, ob der fertige Bau den Richtlinien entspricht. Zum anderen segnet der Bauherr die Leistung des Bauunternehmers ab.
Gewährleistungsfrist
Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme startet die Gewährleistungsfrist. Diese ermöglicht dem Bauherr innerhalb von 5 Jahren Mängelbehebungen einzufordern. In schriftlicher Form beantragt der Bauherr, den Mangel am Gebäude zu beheben. Daraufhin ist das Bauunternehmen verpflichtet, die Mängel zu beseitigen.
Leistungsbeschreibung
Die Leistungsbeschreibung dient als Grundlage für einen Vertragsabschluss zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. In dieser ist die angebotene Dienstleistung oder das Produkt schriftlich sowie eindeutig dargelegt. Der Bauunternehmer legt dort eine widerspruchsfreie Beschreibung dar, welche Leistung er erbringt.
Leistungsverzeichnis
Das Leistungsverzeichnis ist ein Teil der Leistungsbeschreibung. Es dient als eindeutige Definition für die zu erbringende Leistung. Das Leistungsverzeichnis ist in mehrere Einzel – und Teilleistungen aufgeteilt. In Form von Leistungspositionen werden diese aufgelistet.
Mängelrüge
Treten bei einem Gebäude Mängel auf, hat der Bauherr die Möglichkeit, diese zu beanstanden. Diese Mängel sind jedoch vom Bauherr nachzuweisen. Ist dieser dazu in der Lage, besteht die Möglichkeit zu einer Mängelrüge. Hierbei teilt der Bauherr dem Bauunternehmen die Mängel in schriftlicher Form mit.
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