Regelt die Pflichten und Rechte baubeteiligter Parteien.
Begleitet Sie während des gesamten Bauprozesses.
Das deutsche Baurecht – Ihre Rechte und Pflichten beim Hausbau
Wer ein Haus baut, ist an die Gesetze und Vorschriften des Baurechts gebunden. Es regelt in verschiedenen Gesetzbüchern und Paragrafen den Hausbau. Diese umfassen alle Phasen des Bauens. Von der Planung über die Baugenehmigung bis zur Fertigstellung ist das Baurecht Ihr Begleiter. Allgemeine Vorgaben und Anforderungen betreffen beispielsweise Abstands-Regelungen sowie Form und Größe von Bauvorhaben. Konkrete Anforderungen regeln unter anderem Dachform und -farbe. Das Einhalten des Baurechts ist unerlässlich, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Das deutsche Baurecht schränkt die Gestaltungsfreiheit von Bauherren ein. Allerdings gewährt es Ihnen auch Rechte und Schutz. Als privater Bauherr profitieren Sie von beratenden Dienstleistern, die den Bauprozess begleiten. Verbraucherschutz-Organisationen machen sich für Ihre Rechte stark. Fachkundige Experten führen Sie sicher durch den Paragrafen-Dschungel des Baurechts. Bei Tipp zum Bau erfahren Sie Wissenswertes rund um die Themen Baurecht und Baugenehmigung.
Das deutsche Baurecht besteht aus öffentlichem und privatem Baurecht.
Bundesweit geltendes Baurecht regelt die planerischen Voraussetzungen für die Bebauung und Nutzung von Grundstücken. Dabei legt es die allgemeinen Möglichkeiten und Grenzen privater und gewerblicher Bauvorhaben fest. Baurecht auf Landes- und Gemeinde-Ebene verfolgt das Ziel einer einheitlichen und geplanten Stadtentwicklung. Neue Bauten unterliegen den spezifischen Vorgaben, damit sie sich ins Stadtbild einfügen.
Um eine Baugenehmigung zu bekommen, ist das Befolgen des Baurechts verpflichtend. Das beginnt bei der Wahl des Grundstücks und endet bei gestalterischen Fragen. Die Gesetze, die Bauherren betreffen, sind unter dem Begriff Baurecht zusammengefasst. Leider gibt es kein einzelnes, großes Buch, das das deutsche Baurecht bündelt. Es erstreckt sich stattdessen über mehrere Gesetzesbücher und -bereiche und ist vielfach untergliedert.
Das öffentliche Baurecht
Das öffentliche Baurecht basiert auf öffentlichem Recht. Es regelt und fördert die Bebauung von Grundstücken. Dabei legt es die Grenzen der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit von Bauwerken fest. Überschreitet Ihr Bauvorhaben diese Grenzen, erhalten Sie keine Baugenehmigung. Das Baurecht ermöglicht die Planung und Überprüfung der ordnungsgemäßen Ausführung eines Bauvorhabens. Die Interessen der Allgemeinheit und der Nachbarn spielen im öffentlichen Baurecht wichtige Rollen. Ziel des öffentlichen Baurechts ist es, diese Interessen zu schützen. Das öffentliche Baurecht besteht aus drei Bereichen:
Das Bauplanungsrecht regelt die bundesweite Zulässigkeit sowie Art und Umfang des Bauvorhabens.
Das Bauordnungsrecht konkretisiert diese Ausführungen auf Landesebene. Es regelt außerdem die Verfahren zur Baugenehmigung.
Das Baunebenrecht umfasst baurelevante Gesetze und Verordnungen baufremder Bereiche.
Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht ist Teil des öffentlichen Baurechts. Es ermöglicht eine geordnete städtebauliche Entwicklung.
Das Bauplanungsrecht besteht im Wesentlichen aus dem Baugesetzbuch des Bundes (BauGB) sowie mehreren Verordnungen. Es heißt auch Städtebaurecht und bestimmt die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit. Dadurch legt es die Anforderungen an Bauprojekte fest, die von ihrem jeweiligen Standort ausgehen. Es versucht, die Bebauung und Nutzung von Grundstücken einheitlich zu planen.
Dabei ist das Ziel eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Halten Sie sich für eine Baugenehmigung auch an diesen Teil des Baurechts. Die folgende Tabelle liefert Ihnen einen Überblick über das Bauplanungsrecht:
Gesetzbuch oder Verordnung
Abkürzung
Inhalt
Baugesetzbuch des Bundes
BauGB
• Im BauGB ist das allgemeine Städtebaurecht geregelt.
• Dazu gehören die Bauleitplanung sowie Flächennutzungs- und Bebauungspläne.
• Auch Regelungen zur Bodenordnung und Erschließung sowie das besondere Städtebaurecht sind Teil des BauGB.
• Darüber hinaus liefert es Gesetze zu Sanierungs-Maßnahmen und zur Städtebau-Förderung.
Baunutzungs-Verordnung
BauNVO
• Die BauNVO dient als Regelwerk zum Aufstellen von Flächennutzungs- und Bebauungs-Plänen.
• Sie konkretisiert die Ergebnisse der Bauleitplanung auf Gemeinde-Ebene.
Planzeichen-Verordnung
PlanZV
• Die PlanZV regelt die Verwendung von Planzeichen in den Bauleitplänen.
Raumordnung
ROG
• In der ROG geht es um die planmäßige Ordnung, Entwicklung und Sicherung größerer Gebiete.
• Ziel ist die dauerhafte und angemessene Nutzung des Lebensraumes.
• Die ImmoWertV hat die WertV im Jahr 2010 abgelöst.
• Sie liefert Richtlinien zur Wertermittlung von privaten und öffentlichen Grundstücken und Immobilien.
Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht enthält Vorschriften über die Errichtung, Änderung und den Abbruch von Bauwerken. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an Bauvorhaben. Außerdem dient es der Abwehr von Gefahren, die von baulichen Anlagen ausgehen. Durch Anforderungen an Standsicherheit, Baumaterialien und Brandschutz sorgt es für Ihre Sicherheit. Beim Brandschutz hilft Ihnen ein Fachplaner für Brandschutz.
Durch die Baugenehmigung gewährleistet das Bauordnungsrecht die Einhaltung anderer gesetzlicher Bestimmungen. Dazu zählen beispielsweise Baurecht auf Bundesebene sowie das Baunebenrecht. Das Bauordnungsrecht etabliert auch Mindest-Anforderungen sozialer Art. Diese betreffen den Gesundheitsschutz und die Barrierefreiheit.
Das Bauordnungsrecht enthält die einzelnen Landesbauordnungen (LBOs). Sie sind die Auslegungen des bundesweiten Baurechts auf Landesebene. Ihre Vorschriften für die Grundstücks-Bebauung sind für eine Baugenehmigung ausschlaggebend. Die LBOs enthalten Anforderungen an bauliche Anlagen und an die am Bau Beteiligten. Außerdem regeln sie die Beteiligung der Bauaufsichts-Behörden sowie baurelevante Verwaltungs-Verfahren.
Dazu zählen auch die Verfahren rund um die Baugenehmigung. Die Vorgehensweisen zum Beantragen, Prüfen, Erteilen oder Ablehnen einer Baugenehmigung sind Teil der LBOs. Weitere Vorschriften legen außerdem Bußgelder bei Missachtung fest. Die LBOs orientieren sich an der Musterbauordnung des Bundes (MBO). Diese ist an sich weder Gesetz noch verpflichtend. Der Einheitlichkeit halber halten sich die LBOs der Länder jedoch an die MBO. Die einzelnen LBOs unterscheiden sich daher nicht grundlegend, sondern nur in Details.
Das öffentliche Baurecht – Baunebenrecht
Das Baunebenrecht beinhaltet auf Bundes- und Landesebene verschiedene Gesetze und Verordnungen. Diese betreffen baufremde Bereiche, sind aber dennoch baurelevant. Einige davon beschränken die Bebaubarkeit von Grundstücken. Halten Sie sich nicht an diese Vorgaben, erhalten Sie keine Baugenehmigung. Zum Baunebenrecht gehören beispielsweise folgende Bereiche und entsprechende Verordnungen:
Der Natur- und Denkmalschutz schränkt gegebenenfalls Bauvorhaben ein.
Verursacht Ihre Baustelle Verkehrsbehinderungen, ist das Verfahren im Straßenrecht geregelt.
Beachten Sie bei der Entsorgung von Bauschutt und -abfällen das Umwelt- und Abfallrecht.
Bei der Bauplanung ist die Auseinandersetzung mit Themen der Energie-Einsparung und des Klimaschutzes unumgänglich.
Maßnahmen des Arbeitsschutzes sorgen für die Sicherheit der am Bau Beteiligten.
Das private Baurecht
Das private Baurecht bildet die zweite Hälfte des deutschen Baurechts. Es regelt die Rechtsverhältnisse der am Bau Beteiligten.
Das private Baurecht bildet die zweite Hälfte des Baurechts und basiert auf dem Zivilrecht. Seine Gesetze und Verordnungen regeln die Planung und Errichtung von Bauwerken. Für den Erhalt einer Baugenehmigung spielt das private Baurecht keine Rolle. Als übergeordnetes Regelwerk bestimmt es die Rechtsverhältnisse der am Bau Beteiligten. In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie die Bestandteile und Inhalte des privaten Baurechts:
Gesetzbuch oder Ordnung
Abkürzung
Inhalt
Bürgerliches Gesetzbuch
BGB
• Das BGB ist die allgemeine Rechtsnorm für alle Bürger.
• In mehreren Büchern regelt es verschiedene Rechtsbereiche im Privatrecht.
• Das zweite Buch beinhaltet das Werkvertragsrecht für BGB-Bauverträge.
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
VOB
• Die VOB besteht aus drei Teilen.
• Teil A regelt die allgemeinen Vergabe-Bedingungen von Bauleistungen.
• Teil B enthält allgemeine Vertrags-Bedingungen zur Ausführung von Bauleistungen.
• Teil C formuliert allgemeine technische Vorschriften für Bauleistungen.
Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen
VOL
• Die VOL regelt in zwei Teilen die Ausschreibung und Vergabe öffentlicher Aufträge im Bauwesen. Solche Aufträge sind beispielsweise Lieferungen und (Dienst-)Leistungen.
• Teil A umfasst die allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Leistungen.
• Teil B liefert allgemeine Vertrags-Bedingungen zur Ausführung von Leistungen.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
HOAI
• Die HOAI enthält das Regelwerk zur Vergütung von Leistungen der Bauplanung.
• Das betrifft die Leistungen von Architekten und Ingenieuren.
• Sie schreibt verbindliche Mindest- und Höchst-Honorarsätze vor.
Das private Baurecht – Bauvertragsrecht
Aus dem privaten Baurecht ergibt sich das Bauvertragsrecht. Es klärt die Rechtsbeziehungen der Parteien, die am Bau beteiligt sind. Dazu zählen Rechte und Pflichten von Auftraggebern und Auftragnehmern in verschiedenen Arbeits- und Bauverträgen. Es gilt unter anderem für die folgenden Verträge:
Bei Fragen der Bauplanung und -prüfung beraten Sie Architekten und Ingenieure. Mit ihnen schließen Sie Architekten- und Ingenieurverträge. Ihre Vergütung richtet sich nach den Vorgaben der HOAI.
Mit einem Baubetreuungs-Vertrag beauftragen Sie einen Bevollmächtigten mit der Vorbereitung und Betreuung des Bauvorhabens.
An einem Bauwerk beteiligte Sonderfachleute sind Fachplaner, Bodengutachter, Tragwerksplaner und Bauphysiker. Das Bauvertragsrecht regelt die Verträge mit ihnen.
Bau-Werkverträge und VOB-Bauverträge sind ebenfalls im Bauvertragsrecht bestimmt.
Einen Bauträger-Vertrag schließen Sie mit einem Unternehmer, der Planung und Bau vollständig übernimmt. Nach der Fertigstellung überträgt der Bauträger das Eigentumsrecht an Sie.
Eine ARGE oder Bau-ARGE ist ein Zusammenschluss von Bauunternehmen zur Ausführung eines Bauvertrags. ARGE-Verträge sind im Bauvertragsrecht geregelt.
General-, Haupt- und Nach-Unternehmer sind für Planungs- und Bauleistungen verschiedenen Umfangs zuständig. Ihre Beauftragung erfordert das Abschließen von General-, Haupt- und Nach-Unternehmer-Verträgen. Gleiches gilt für General-Übernehmer- und Total-Unternehmer.
2. Das Baurecht in den verschiedenen Phasen des Baus
Das Baurecht begleitet Sie in allen Phasen des Bauens.
Das Baurecht begleitet Sie während des gesamten Bauprozesses. Das beginnt bei der Wahl des Grundstücks. Bei der Bauplanung bestimmt das Baurecht über Größe, Form und Gestaltung Ihres Bauvorhabens. Damit die Baubehörde eine Baugenehmigung erteilt, ist das Umsetzen bauplanerischer Vorgaben unerlässlich. Verfügen Sie über die Baugenehmigung, schließen Sie Verträge mit Auftragnehmern.
Nach der Fertigstellung des Baus erfolgt die Bauabnahme. Selbst danach profitieren Sie von geltendem Baurecht. Es schützt Sie langfristig vor Schäden durch Pfusch oder Mängel. Das Baurecht regelt auch das Vorgehen bei Missachtung der Bauvorschriften. Hier drohen hohe Bußgelder und Schlimmeres.
Das Baurecht bei der Grundstückswahl
Jedes Bauvorhaben beginnt mit der Wahl eines geeigneten und bebaubaren Grundstücks. Das Grundstück ist Basis Ihrer Immobilie und der Baugenehmigung. Ob ein Grundstück bebaubar ist, verrät Ihnen im Zweifelsfall ein Architekt. Die zuständige Baubehörde oder Gemeinde geben hier auch Auskunft. Grundvoraussetzung ist, dass das Grundstück in einem Bebauungsplan oder einem zusammenhängend bebauten Ortsteil liegt. Das verhindert die sogenannte Zersiedelung der Landschaft. Erfüllt der Standort die Voraussetzungen des Baurechts nicht, erhalten Sie keine Baugenehmigung.
Das Grundbuch verrät, welche Rechte und Pflichten Sie als Bauherr auf dem Grundstück haben. Die Grundbucheinsicht gewährt Ihnen viele wichtige Informationen:
Wer hat gegebenenfalls Wegerechte auf dem Grundstück?
Gibt es auf dem Baugrund ein Erbbaurecht?
Belasten Grundschulden das Grundstück?
Welche Personen haben auf dem Anwesen Wohnrechte?
Bevor Sie eine Baugenehmigung beantragen, informieren Sie sich umfassend über das Grundstück. Werfen Sie unbedingt einen Blick ins Baulasten-Verzeichnis Ihres Bundeslandes. Es verschafft Ihnen einen Überblick über die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Grundstücks-Eigentümers gegenüber der Baubehörde. Beantragen Sie auch die Einsicht ins Altlasten-Kataster beim zuständigen Umweltamt. Es gibt Ihnen Auskunft über eventuelle Vorbelastungen des Grundes.
Als Bauherr tragen Sie das Baugrundrisiko unberechenbarer, vom Baugrund ausgehender Wirkungen und Probleme. Riskante Faktoren schließen Sie optimalerweise vor dem Grundstückskauf und dem Beantragen der Baugenehmigung aus. Das von Ihnen gewählte Grundstück ist bestenfalls unbelastet. So beugen Sie späteren Wechselwirkungen zwischen Grund und Bauwerk vor und minimieren das Baugrundrisiko.
Die Bauplanung nach geltendem Baurecht
Das Baurecht regelt Ihre Bauplanung.
Bei der Bauplanung sind Sie an das Bauplanungsrecht gebunden. Auch die Vorschriften der jeweiligen LBO greifen in dieser Bauphase. Der gemeinde-interne Flächennutzungsplan gibt Auskunft über die geplante städtebauliche Entwicklung des Ortes. Dem Bebauungsplan entnehmen Sie Bauvorschriften und -voraussetzungen für einzelne Parzellen. Diese sind für eine Baugenehmigung ausschlaggebend. Ihre Gestaltungsfreiheit ist der Wahrung eines einheitlichen Siedlungscharakters und dem Schutz von Einzel-Interessen untergeordnet.
Ist Ihr Bauvorhaben mit den Ausführungen des Bebauungsplans konform, erteilt die Baubehörde eine Baugenehmigung. Liegt kein Bebauungsplan vor, gibt es eine einfache Regelung. Nutzung und Bauweise von Neubauten orientieren sich dann an der umgebenden Bestandsbebauung.
Der Bebauungsplan klärt folgende Aspekte:
Er gibt Auskunft über zulässige Nutzungsformen von Bauwerken. Gebäude haben je nach Zweck unterschiedliche Nutzungs-Kategorien privater und öffentlicher Art. Dazu zählen unter anderem Wohnen, Gewerbe- und Büronutzung, Verwaltung sowie Bildung. Bauanträge für Immobilien gewerblicher Nutzung erhalten in einem Wohngebiet daher keine Baugenehmigung.
Der Bebauungsplan legt die zulässigen Gebäudetypen fest. Gebäudetypen sind zum Beispiel Wohnanlagen, Ein- und Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser.
Auch die erlaubte Bauweise ist vorgeschrieben und entweder offen oder geschlossen. Gebäude mit offener Bauweise, zum Beispiel Einzelhäuser, verfügen über seitliche Grenzabstände zueinander. Geschlossen gebaute Häuser, beispielsweise Reihenhäuser, haben keine seitlichen Grenzabstände und grenzen direkt aneinander an. Missachtet Ihre Bauplanung diese Vorgabe, erhalten Sie keine Baugenehmigung.
Der Bebauungsplan kennzeichnet nicht bebaubare Flächen.
Er schreibt erlaubte Dachformen und Firstausrichtung sowie Art oder Farbe der Fassadengestaltung vor. Wählen Sie eine alternative Form, Farbe oder Ausrichtung, kostet Sie das die Baugenehmigung.
Dem Bebauungsplan entnehmen Sie außerdem die Maximalanzahl der Stockwerke Ihres Bauvorhabens.
Auch das Verhältnis von bebauter Fläche und Grundstücksgröße sowie Mindestabstände zu Nachbargrundstücken sind geregelt. Halten Sie sich auch an diese Abstands-Vorgaben, stehen die Chancen auf eine Baugenehmigung gut.
Energie-Effiziente Bauplanung im Baurecht
Das Baurecht macht strenge Vorgaben bezüglich der Energie-Effizienz Ihres Bauvorhabens.
Ein bauplanerischer Aspekt mit wachsender Bedeutung ist die Energieeffizienz. Hier macht das Baurecht sehr strenge Vorgaben. Deren Beachtung ist zum Erhalt einer Baugenehmigung unerlässlich. Dabei gilt vor allem das Gebäude-Energiegesetz (GEG), das im Jahr 2020 in Kraft trat. Es vereint drei bis dato gültige Gesetze und Verordnungen:
Das Energie-Einspargesetz (EnEG) dient der Umsetzung energiesparender Maßnahmen in Gebäuden. Es versucht, Energie- und Wärme-Verluste zu reduzieren.
Die Energie-Einsparverordnung (EnEV) beinhaltet Richtlinien zum Einsparen von Energie. Sie setzt energetische Mindeststandards für Gebäude. Missachten Sie diese Standards, erhalten Sie keine Baugenehmigung; schlimmstenfalls drohen Bußgelder. Diese Standards betreffen die Dämmung, Heizung und Sanierung von Gebäuden.
Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) fördert die Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmebereich. Es schreibt Mindestanteile regenerativer Energieträger zur Heizung und Kühlung vor. Damit unterstützt es den Ausbau erneuerbarer Energien.
Das GEG verfolgt das Ziel eines möglichst sparsamen Einsatzes von Energie in Gebäuden. Es strebt die zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme-, Kälte- und Stromerzeugung an. Dabei stellt es Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude, beispielsweise hinsichtlich ihrer Heizungs- und Kühlungsanlagen. Die Auseinandersetzung mit den GEG-Vorgaben ist unumgänglich für den Erhalt einer Baugenehmigung.
Auch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) spielt bei der energie-effizienten Bauplanung eine wichtige Rolle. Es garantiert, vereinfacht und bevorzugt die Einspeisung von Ökostrom aus privaten Anlagen ins Stromnetz. Privaten Erzeugern von Ökostrom sichert es feste Vergütungen zu. Damit schafft es attraktive Anreize und fördert die Stromgewinnung aus regenerativen Quellen.
Auch wenn Sie mit geringerem Aufwand bereits eine Baugenehmigung erhalten: Planen und bauen Sie stets so energieeffizient wie möglich. Sonst besitzen Sie bereits kurz nach Fertigstellung ein bautechnisch veraltetes Gebäude. Photovoltaik-Anlagen und Solarthermie verbessern Ihren ökologischen Fußabdruck und schonen Ihren Geldbeutel. Auf lange Sicht profitieren Sie vom geringeren Energiebedarf und erneuerbaren Energien. Die höheren Investitionskosten gleichen Sie schnell wieder aus.
Das Baurecht rund ums Thema Baugenehmigung
Das Baurecht regelt die Verfahren rund ums Thema Baugenehmigung. Achten Sie auf die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen.
Das Bauordnungsrecht regelt die Verfahren zur Baugenehmigung auf Landesebene. Informieren Sie sich, welche Abläufe und Voraussetzungen in Ihrem Bundesland gelten. Häufig ist der erste Schritt zur Baugenehmigung ein Bauantrag an die zuständige Baubehörde.
Ein solcher Bauantrag bedarf formaler Korrektheit. Damit Sie eine Baugenehmigung bekommen, achten Sie auf vollständige und richtige Unterlagen. Dabei hilft Ihnen gegebenenfalls ein Architekt. Welche Dokumente Ihr Bauantrag umfasst, variiert je nach Bundesland. Üblich sind die folgenden Inhalte:
Bauzeichnung und Höhenplan geben Aufschluss über die Maße des Bauwerks.
Angaben zur Erschließung liefern Informationen zur Infrastruktur des Grundstücks.
Pläne zur Grundstücks-Entwässerung und Wasserversorgung gewährleisten eine ordnungsgemäße Abwasser-Entsorgung.
Eine genaue Gebäude-Beschreibung definiert Nutzungsform, Gebäudetyp und Bauweise.
Nachweise über Statik, Brand-, Schall- und Wärmeschutz dienen der Gebäude-Sicherheit. Diese ist für die Baugenehmigung essenziell.
Die Bauzahlen-Berechnung weist bebaute und unbebaute Flächen sowie deren geplante Nutzung mit Größenangaben aus.
Zur Berechnung der Niederschlags-Wassergebühr ist die Angabe versiegelter Grundstücksflächen notwendig.
In einigen Bundesländern benötigen Sie die Zustimmungs-Erklärung angrenzender Nachbarn.
Ein Bauantrag kostet rund 0,5 Prozent der Gesamtsumme des Bauvorhabens. Um Ausgaben für widerrechtliche Bauanträge zu vermeiden, nutzen Sie eine Bauvoranfrage. Diese prüft, ob Ihr Bauvorhaben für eine Baugenehmigung bereit ist. Sie ist günstiger als ein Bauantrag und gewährt Ihnen Planungs-Sicherheit. So kalkulieren Sie vorab Ihre Chancen auf eine Baugenehmigung und erkennen Verbesserungs-Bedarf.
Bei der Bauvoranfrage unterscheiden sich förmliche und formlose Anträge. Formlose Anträge sind weniger umfangreich und kosten zwischen 50 und 200 Euro. Allerdings sind sie nicht rechtskräftig verbindlich. Für eine förmliche Bauvoranfrage benötigen Sie je nach Bundesland verschiedene Unterlagen. Ihre Kosten belaufen sich auf 0,1 bis 0,2 Prozent der Gesamtkosten des Bauvorhabens.
Bei gleichbleibenden Rahmenbedingungen ist die bewilligte förmliche Bauvoranfrage eine rechtliche Verbindlichkeit. Sie bescheinigt rund drei Jahre lang, dass Ihr Bauvorhaben mit geltendem Baurecht kompatibel ist. Allerdings ersetzt die Bauvoranfrage nicht die Baugenehmigung. Fangen Sie ohne Baugenehmigung mit dem Bauen an, gilt Ihr Bauwerk als Schwarzbau.
In einigen Bundesländern brauchen Einfamilien-Häuser keine Baugenehmigung. Hier zeigen Sie das Bauvorhaben beim zuständigen Bauamt an. Die Anzeige übernimmt meist ein Architekt. Auf Anzeigen erhalten Sie in der Regel keine Rückmeldung. Das kommt einer Bewilligung des Bauvorhabens gleich. Allerdings hat die Baubehörde das Recht, Ihrer Anzeige fristgerecht zu widersprechen. In diesem Fall ist Ihr Bauvorhaben nicht bewilligt.
Verschiedene Bauverträge im Baurecht
Nach der Planung beginnen die Bauarbeiten. Das Baurecht regelt die verschiedenen Bauverträge mit Bauunternehmen.
Verfügen Sie über Grundstück, Bauplan und Baugenehmigung, geht es endlich ans Bauen. Dabei steht Ihnen eine Vielzahl verschiedener Auftragnehmer zur Auswahl. Sie unterscheiden sich hinsichtlich des Umfangs angebotener Leistungen. Alle haben jedoch gemeinsam, dass ihre Anstellung auf einem Vertrag basiert. Werk- oder Bauverträge sind bei Neu-, An- und Umbauten verpflichtend. Das gilt auch für An- oder Umbauten an Bestandsgebäuden, die keiner Baugenehmigung bedürfen.
Bauverträge regeln die Erstellung eines kompletten Bauwerks oder einzelner Werke. Dabei gibt es keine einheitlichen Formvorschriften, die Schriftform ist jedoch vorzuziehen. Der Bauvertrag fixiert die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Der Auftraggeber verpflichtet sich zur Vergütung der erbrachten Leistungen. Die Pflicht des Auftragnehmers besteht in der mangelfreien Errichtung des Bauwerks. Die Gegenstände eines Bauvertrags sind in der Regel folgende:
Die Definition der Vertragsparteien erfolgt in der Nennung von Auftraggeber und Auftragnehmer.
Der Vertragsgegenstand bezeichnet die Leistungen des Auftragnehmers sowie das Endergebnis seiner Tätigkeit. Beim vollständigen Errichten eines Neubaus entspricht das Endergebnis dem Zustand, den die Baugenehmigung bewilligt.
Der Bauvertrag enthält eine transparente und detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung.
Er regelt die die Vergütung des Auftragnehmers in Form von Vertrags- oder Festpreisen.
Im Baurecht gibt es verschiedene Arten von Bauverträgen. In der Vergangenheit waren die vertraglichen Bedingungen eines Bau-Auftrags meist in Werkverträgen fixiert. Diese sind jedoch sehr allgemein und nicht speziell auf Bauleistungen zugeschnitten. Daher griffen die Vertragsparteien oft auf die bauspezifischen Regelungen der VOB zurück. Seit 2018 regelt das BGB Bauverträge als Sonderformen des Werkvertrags in eigenständigen Gesetzen.
Dazu zählen auch Verbraucher-Bauverträge, die die Rechte privater Bauherren stärken. Die Vertragsarten variieren nicht nur hinsichtlich der Gültigkeit und Wirksamkeit ihrer Regelungen. Auch in puncto Gewährleistung, Rücktritts- und Kündigungsrecht gibt es Unterschiede. Informieren Sie sich umfassend über Ihre Vertrags-Bedingungen, bevor Sie einen Bauvertrag abschließen. Tipp zum Bau fasst für Sie die wichtigsten Merkmale der Vertragsarten zusammen:
Vertragsart
Grundlage
Inhalt
Werkvertrag
BGB
• Der Werkvertrag regelt die Errichtung eines Werks gegen Bezahlung.
• Das Werk ist dabei als festgelegtes Ergebnis oder Erfolg definiert. Darunter fallen Bauwerke, Maschinen und Anlagen, Transporte, Instandsetzungen sowie nicht-körperliche Produkte.
Bauvertrag
BGB
• Der Bauvertrag ist eine eigene Form des Werkvertrags speziell für Bauleistungen.
• Das Werk ist definiert als (Wieder-)Herstellung, Abriss oder Umbau eines Bauwerks.
• Vertragsgegenstand sind Einzel- oder Gesamtleistungen, die der Auftraggeber ordnungsgemäß vergütet.
VOB-Vertrag
VOB
• Einigen sich die Vertragsparteien auf die bauspezifischen Geschäfts-Bedingungen der VOB, entsteht ein VOB-Vertrag.
• Das Gerüst von VOB-Verträgen bilden die Regelungen eines Werkvertrags. Die Vertrags-Bedingungen der VOB modifizieren und ergänzen dieses Gerüst.
• Inzwischen sind Bauverträge mit öffentlichen Auftraggebern vorrangig VOB-Verträge. Für private Bauherren ist ein Verbraucher-Bauvertrag empfehlenswert.
Verbraucher-Bauvertrag
BGB
• Diese speziellen Bauverträge sind für private Auftraggeber.
• Gegenstände eines solchen Vertrags sind der Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen an Bestandsgebäuden.
• Verbraucher-Bauverträge bedürfen der Textform. Sie stärken durch hohe Transparenz und Sicherheit den Verbraucher.
Geltendes Baurecht bei der Bauabnahme
Auch für die Bauabnahme gibt es Regelungen im Baurecht.
Die Bauabnahme erfolgt nach Beendigung der Baumaßnahmen. Sie ist baurechtlich in Ihrem jeweiligen Bauvertrag geregelt. Auch in diesem Punkt unterscheiden sich die verschiedenen Bauverträge. Mit einem Verbraucher-Bauvertrag sind Sie bei der Bauabnahme auf der sicheren Seite. Die Bauabnahme dient der Überprüfung der im Bauvertrag getroffenen Vereinbarungen. Bestenfalls entspricht Ihre Immobilie nun dem Zustand, den die Baugenehmigung abgesegnet hat.
Mit der Schlusszahlung und der Übergabe geht die Haftung für das Gebäude auf Sie über. Es ist deshalb in Ihrem Interesse, eventuelle Mängel vor oder während der Bauabnahme festzustellen. Hierbei hilft Ihnen ein Bau-Sachverständiger oder Baugutachter. Er verzeichnet festgestellte Mängel in einem detaillierten Protokoll.
Konsequenzen bei Verstoß oder Missachtung des Baurechts
Verstoßen Sie in der Bauplanung gegen Bauvorschriften, erteilt Ihnen die Baubehörde keine Baugenehmigung. Die Kosten für einen nicht bewilligten Bauantrag tragen Sie. Beginnen Sie die Bauarbeiten ohne Baugenehmigung oder Anzeige Ihres Bauvorhabens, gilt der Bau als Schwarzbau. Gleiches trifft zu, wenn Sie bei den Bauarbeiten von der Baugenehmigung abweichen.
Ein Schwarzbau ohne Baugenehmigung zieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro nach sich. Weicht die Gebäudenutzung von der genehmigten Nutzung ab, erteilt die zuständige Behörde eine Nutzungs-Untersagung. Das Verfahren in solchen Fällen ist in den LBOs geregelt. Schlimmstenfalls zwingt Sie eine Beseitigungs-Verfügung, das ohne Baugenehmigung Erbaute zu beseitigen.
3. Relevante Behörden und Ämter rund ums Baurecht
Verschiedene Ämter und Behörden setzen das Baurecht um und erteilen beispielsweise Ihre Baugenehmigung.
Unzählige Behörden und Ämter setzen das Baurecht um und Überprüfen seine Befolgung. Sie sind an den Entscheidungs-Prozessen rund um die Baugenehmigung beteiligt. In allen Phasen des Baus stehen Sie in Kontakt mit diesen Stellen. Der Verwaltungs-Apparat ist in drei Stufen untergliedert. Untere Behörden und Ämter sind lokal zuständig und agieren auf Gemeinde- oder Kreis-Ebene. Mittlere Behörden verfügen über regionale Zuständigkeit auf Landesebene. Die oberen Rechtsbehörden gehen zentralen Verwaltungs-Tätigkeiten auf Landesebene nach.
Welche Stelle für Ihr Anliegen zuständig ist, variiert je nach Bundesland. Fragen Sie im Zweifelsfall die Gemeinde, Baubehörde oder eine baurechts-kundige Person. Für die reibungslose Umsetzung Ihres Bauvorhabens ist die Zusammenarbeit mit den Behörden unerlässlich. Das betrifft nicht nur die Baugenehmigung, sondern auch alle anderen Bauphasen. Ein Architekt oder Bauanwalt erleichtert Ihnen die Kommunikation mit Verwaltungs-Organen.
Das Baurecht und untere Rechtsbehörden
Als privater Bauherr haben Sie es hauptsächlich mit unteren Rechtsbehörden zu tun. Diese stehen nicht immer in direktem Zusammenhang mit dem Baurecht. Auch Behörden, die sich mit Themen des Baunebenrechts befassen, beeinflussen und prüfen Ihr Projekt. Sie spielen beim Bewilligen Ihrer Baugenehmigung ebenfalls eine wichtige Rolle. Im Folgenden erlangen Sie einen Überblick über baurelevante untere Ämter und Behörden:
Amt, Behörde oder Stelle
Tätigkeit und Zuständigkeit
Abfallamt
• Diese Stelle sorgt für die umweltfreundliche Abfallwirtschaft der Kommunen.
• Sie spielt bei der ordnungsgemäßen Beseitigung von Bauabfällen eine wichtige Rolle.
Amt für Wirtschaftsförderung
• Die Wirtschaftsförderung verfolgt das Ziel, die wirtschaftliche Entwicklung einer Region voranzutreiben.
• Das Amt klärt Fragen zur Standortauswahl, Industrie- und Bevölkerungs-Struktur.
• Es schafft Arbeitsstätten und Siedlungs-Möglichkeiten und gewährt Unternehmern finanzielle Förderung.
Bau-Berufs-Genossenschaft
• Die Genossenschaft sorgt für die Verhütung von Arbeitsunfällen.
• Dafür erlässt sie Unfallverhütungs-Vorschriften für Bauunternehmer.
Behörden der Bauaufsicht und Baugenehmigung
• Behörden der Bauaufsicht und Baugenehmigung sorgen für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Sie prüfen die Umsetzung der jeweiligen Bauordnung.
• Bei Konflikten mit geltendem Baurecht ordnen sie die Einstellung der Bauarbeiten an.
• Die Behörden sind zuständig für die Bauvoranfrage, den Bauantrag und die Baugenehmigung.
Denkmalschutz-Behörde
• Diese Behörde erteilt Ihnen bei Bauarbeiten an denkmalrechtlich geschützten Anlagen die Baugenehmigung.
• Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, ist die Kommunikation mit der Denkmalschutz-Behörde unerlässlich.
• Beim Neubau spielt der Denkmalschutz eine Rolle, wenn Sie durch Bauarbeiten denkmalgeschützte Anlagen beeinflussen.
Gemeinde oder Stadt
• Ihre Gemeinde ist die kleinste Verwaltungseinheit und vereint alle ihre Organe, Ämter und Behörden.
• Sie steht Ihnen als erste und allgemeine Anlaufstelle für baurechtliche Fragen zur Verfügung. Hier erhalten Sie Informationen über Zuständigkeiten und Anforderungen, beispielsweise zur Baugenehmigung.
• Die Gemeinde ist Ihr Ansprechpartner in puncto Grundstückserwerb, Erschließung und Gewerbesteuer.
Gewerbeaufsichts-Amt
• Die Gewerbeaufsicht sorgt für die Überwachung und Durchsetzung der Arbeitsschutz-Maßnahmen laut Gewerbeordnung.
• Ein Koordinator für Sicherheit und Gesundheitsschutz (SiGeKo) sorgt für Umsetzung und Einhaltung der Arbeitsschutz-Maßnahmen.
Grundbuchamt
• Dieses Amt ist die Abteilung des Amtsgerichts oder der Gemeinde-Behörde, die das Grundbuch führt.
• Es ist für die Beachtung der Eintragungs-Voraussetzungen von Grundbucheinträgen zuständig. So wahrt es die Richtigkeit des Grundbuchs.
• Das Amt gewährt Ihnen Grundbucheinsicht und erstellt Grundbuchauszüge.
Katastrophen-Schutzamt
• Das Katastrophen-Schutzamt erlässt Prämissen zum baulichen Bevölkerungsschutz.
• Es sorgt für die Bauwerkssicherheit.
Prüfamt für Baustatik und Tiefbauamt
• Das Prüfamt für Baustatik ist Ihr Ansprechpartner rund um Fragen zu Statik und Konstruktion. Fachkundige Statiker überprüfen Ihre Planung und Ihren Bau. Damit sind sie auch an der Erteilung der Baugenehmigung beteiligt.
• Das Amt kümmert sich um die fachgerechte Abnahme von Konstruktionen.
• Fragen zur Abwasser-Aufbereitung, zum Straßenbau und zur Erschließung klären das Tiefbauamt.
Stadtplanungsamt
• Diese Stelle ist für die Entwicklung, Darlegung und Koordinierung der städtebaulichen Entwicklung zuständig.
• Sie entwirft Flächennutzungs- und Bebauungs-Pläne. Diese betreffen sowohl öffentliche als auch private Bauvorhaben. Halten Sie sich an diese Pläne, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
• Das Amt regelt außerdem Sanierungs- und Umbau-Maßnahmen.
Straßenverkehrs-Ämter und -Behörden
• Straßenverkehrs-Ämter und -Behörden organisieren, koordinieren und überwachen den Verkehr.
• Wenn Ihre Bauarbeiten den Straßenverkehr beeinträchtigen, informieren Sie rechtzeitig die zuständige Stelle.
• Sie prüft gegebenenfalls Ihren Verkehrszeichenplan und beschränkt, verbietet oder genehmigt die Arbeiten.
• Darüber hinaus ist sie für die Umleitung des Verkehrs zuständig.
Umweltamt oder -behörde
• Diese Organe sind mit dem Vollzug des Umweltrechts betraut.
• Ihre Aufgaben sind die Verhinderung, Einschränkung und Beseitigung schädlicher Auswirkungen auf Lebewesen und Umwelt. Widerspricht Ihr Bauvorhaben dem Umweltrecht, bekommen Sie keine Baugenehmigung.
• Es gelten die Vorgaben des Wasser-, Naturschutz-, Bodenschutz-, Deich-, Abfall- und Immissionsschutz-Rechts.
Vermessungsamt
• Dieses Amt führt Aufgaben des Vermessungswesens aus.
• Dazu zählen die Angabe von Höhenpunkten und das Abstecken von Vermessungs-Linien und -Punkten.
• Das Vermessungsamt ist auch für das Aushändigen von Katasterplänen zuständig.
• Es misst fertiggestellte Bauten in den amtlichen Lageplan ein.
Wasserschutzamt und Wasserwirtschaftsamt
• Vorrangiges Ziel dieser Ämter ist die Aufrechterhaltung der Wasserversorgung.
• Sie befassen sich mit Fragen der Abwasser-Entsorgung und -Aufbereitung sowie der Grundwasser-Förderung.
Das Baurecht und sonstige Behörden und Institutionen
Auch baufremde Ämter und Behörden befassen sich mit dem Baurecht. Dazu gehören zum Beispiel Umweltschutz-Behörden und -Ämter.
Neben den unteren Rechtsbehörden gibt es weitere Institutionen, die indirekt am Bauprozess beteiligt sind. Sie entscheiden auf Umwegen darüber, ob Sie eine Baugenehmigung erhalten. Die Landesämter für Umweltschutz sind zentrale Fachbehörden für Fragen zu Umweltschutz, Geologie und Wasserwirtschaft. Sie sammeln und bewerten Daten, die über den Zustand der Umwelt informieren. Mit unabhängigen Gutachten und Stellungnahmen beraten sie externe Behörden und Einrichtungen. Auf diese Weise sind ihre Erkenntnisse auch beim Bauen wegweisende und indirekte Richtlinien.
Ähnlich verhält es sich mit den Landesämtern für Denkmalpflege und Archäologie. Sie führen eine Denkmalliste und betreiben Forschung. Zu ihren Zielen gehört die Erfassung und Bewahrung von städtebaulichem Erbe. Sie sprechen Empfehlungen zu baulichen Maßnahmen an denkmalgeschützten Anlagen aus und beraten Sie umfassend. Für Bauvorhaben, die denkmalgeschützte Bauwerke betreffen, benötigen Sie stets eine Baugenehmigung.
Eine wichtige Rolle beim Planungs- und Bauprozess spielen Versorgungs-Unternehmen. Prüfen Sie vor Baubeginn, ob am gewählten Standort eine umfassende Versorgung sichergestellt ist. Das ist nicht nur nach Fertigstellung, sondern auch während der Bauarbeiten von zentraler Bedeutung. Für die Baugenehmigung benötigen Sie Nachweise zur Erschließung des Grundstücks. Diese erhalten Sie zum Teil von den jeweiligen Versorgern. Sie stellen folgende Leistungen und Güter für Sie bereit:
Energie-Versorgungs-Unternehmen liefern Strom und Energie und kümmern sich um die notwendigen Anschlüsse.
Wasserwerke stellen Ihnen hygienisches und sauberes Trinkwasser zur Verfügung. Sie sind auch bei Fragen der Abwasser-Entsorgung Ihre Ansprechpartner.
Tele-Kommunikations-Unternehmen richten Anschlüsse für die Nutzung von Internet und Telefon ein.
Dienstleister für Versand und Zustellung sorgen für die zuverlässige Abholung und Lieferung Ihrer Sendungen.
Entsorgungs-Unternehmen kümmern sich um die ordnungsgemäße Beseitigung Ihres Abfalls.
Neben den Versorgern sind oft externe Prüfingenieure am Bau beteiligt. Sie sind freiberuflich oder selbstständig tätig, übernehmen jedoch Teilaufgaben einzelner Behörden. Mit ihrer unabhängigen Meinung leisten sie wichtige Beiträge zu Qualität und Sicherheit der Bauwerke. Sie überprüfen die Standsicherheit sowie den Brand-, Wärme-, Umwelt- und Schallschutz der Bauten. So tragen Sie ebenfalls zur Bewilligung Ihrer Baugenehmigung bei.
4. Das Baurecht bei Dienstleistern der Baubranche
Das Baurecht regelt die Vertrags-Verhältnisse mit Dienstleistern der Baubranche.
Beim Hausbau haben Sie die Möglichkeit, verschiedene Dienstleister zu beauftragen. Diese helfen Ihnen bei planerischen und baulichen Tätigkeiten. Einige bieten die umfassende Betreuung gesamter Bauvorhaben an. Die Baubetreuung betrifft Planung, Baugenehmigung und Umsetzung des Projekts. Auch für solche Dienstleistungen gilt das Baurecht. Es regelt die Vertrags- und Anstellungs-Verhältnisse mit verschiedenen Auftragnehmern.
Das Baurecht bei Dienstleistungen der Planung und Betreuung
Anbieter planerischer oder betreuender Leistungen sind nicht unmittelbar an der Errichtung des Bauwerks beteiligt. Sie erstellen vorab Pläne und koordinieren die Bauphasen. Einige Dienstleister bieten Ihnen Unterstützung in rechtlichen und finanziellen Belangen. Wer sich nicht gut im Baurecht auskennt, ist mit einem solchen Ansprechpartner gut beraten. Er hilft Ihnen auch bei Fragen bezüglich der Baugenehmigung. Mit einem Experten an Ihrer Seite sind Ihre Verbraucherrechte bestmöglich vertreten und geschützt. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen Überblick über einige Dienstleister der Baubranche:
Berufsbezeichnung
Tätigkeits-Bereiche
Architekt
• Der Architekt plant Bauwerke und überwacht deren fehlerfreie Errichtung.
• Er übernimmt die Planung und Kostenermittlung sowie Flächen- und Wirtschaftlichkeits-Berechnungen. Außerdem erstellt er Finanzierungs-Pläne.
• Er trägt alle notwendigen Unterlagen für Ihre Baugenehmigung zusammen.
• Arbeitsverträge mit Architekten unterliegen nicht dem Baurecht, sondern dem Architektenrecht.
• Ihre Vergütung richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Bauanwalt oder Fachanwalt für Baurecht
• Ein Fachanwalt verfügt über besondere Kenntnisse und Erfahrungen in einem Rechtsgebiet. Der Fachanwalt für Baurecht oder Bauanwalt ist Ihr Spezialist in puncto Baurecht.
• Er hilft Ihnen bei der Erstellung des Bauvertrags und bei der Durchsetzung Ihrer Gewährleistungs-Ansprüche. Außerdem agiert er vor Ämtern und Behörden als Ihre Rechtsvertretung.
• Haben Sie keine Baugenehmigung erhalten, legt der Fachanwalt für Sie fristgerecht Widerspruch ein.
• Zu seinen Klienten zählen auch Fachbetriebe und Architekten.
Baubetreuer
• Der Baubetreuer kümmert sich als Ihr bevollmächtigter Vertreter um die Bauabwicklung.
• Er übernimmt die Vorbereitung und Planung der Bauausführung. Dabei berücksichtigt er architektonische, technische, wirtschaftliche und finanzielle Aspekte.
• Er agiert als Vermittler zwischen Bauherr und Auftragnehmern.
Baugutachter oder Bau-Sachverständiger
• Diese Experten stehen Ihnen planend, kontrollierend und beratend zur Seite.
• Sie stellen Baumängel fest und analysieren deren Ursachen zuverlässig und sachkundig. Außerdem bestimmen Sie die realistische Schadenshöhe.
• Baugutachter dokumentieren festgestellte Mängel detailliert. Das Bau- oder Wertgutachten hilft Ihnen im Streitfall vor Gericht.
• Von ihren geschulten Augen profitieren Sie nicht nur bei der Bauabnahme. Die professionelle Begutachtung nach jedem Bauabschnitt hilft, Mängel frühzeitig zu erkennen. So stellen Sie sicher, dass Ihr Bauvorhaben stets der Baugenehmigung entspricht.
• Baugutachter haben eine Schiedsrichter-Funktion inne. Sie vermitteln schlichtend und fair zwischen Bauherr, Architekt und Bauunternehmen.
• Der Bau-Steuerberater ist auf die Baubranche spezialisiert und unterstützt Unternehmen und Bauherren. Er regelt komplexe steuerrechtliche Angelegenheiten.
• Er berät Bauherren von der ersten Projektidee bis hin zur Fertigstellung. Er entwirft und formuliert Verträge mit Architekten und Bau-Unternehmen.
• Öffentliche Auftraggeber unterstützt er zudem bei Vergabe-Verfahren.
Fachplaner, Fachingenieur, Planungsingenieur oder (beratender) Ingenieur
• Diese Experten sind meist freiberuflich oder selbstständig tätig. Sie agieren in allen Bauphasen als begutachtende Sachverständige.
• Sie übernehmen Leistungen der Bauplanung und -überwachung. Dazu zählen Leistungs-Beschreibungen zu Bauleistungen sowie die Bearbeitung, Bewertung und Kontrolle von Nachträgen.
• Fachplaner führen spezielle Planungsaufgaben ihres Fachgebiets aus. Das betrifft zum Beispiel die Planung von Tragwerk, Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Elektroinstallation und Bauphysik.
• Arbeitsverträge mit Ingenieuren unterliegen nicht dem Baurecht, sondern dem Architektenrecht.
• Ihre Vergütung richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
Das Baurecht bei kombinierten und ausführenden Dienstleistungen
Das Baurecht sieht für verschiedene Arten von Auftragnehmern auch verschiedene Verträge vor.
Auch bei der Auswahl ausführender Bau-Unternehmen profitieren Sie von einer großen Vielfalt. Entscheiden Sie, ob Sie die Koordinierung einzelner Bauphasen selbst übernehmen oder sie Auftragnehmern übergeben. Die verschiedenen Unternehmen und Unternehmer bieten Leistungen unterschiedlichen Umfangs an.
Auch die Arbeitsverträge, mit denen Sie sie beauftragen, variieren je nach Auftragnehmer. Je nach Vertrag geben Sie gewisse Pflichten, aber oft auch einige Rechte ab. Informieren Sie sich deshalb gut über die jeweiligen Vertrags-Bedingungen. Tipp zum Bau listet die wichtigsten bauausführenden Auftragnehmer für Sie auf:
Auftragnehmer
Leistungsumfang
Hauptunternehmer (HU)
• HU sind Bauunternehmen, die vor allem für Rohbauleistungen zuständig sind.
• HU vergeben häufig Teilleistungen an Nachunternehmer.
Neben-Unternehmer
• Der Bauherr beauftragt neben dem HU Neben-Unternehmer zur Ausführung von Teilaufträgen.
• Der HU ist auf Anordnung des Bauherrn gegenüber dem Neben-Unternehmer weisungs- und aufsichtsbefugt.
Nach- oder Subunternehmer (NU)
• NU sind selbstständige Bauunternehmen.
• Sie übernehmen als spezialisierte Handwerker die Erstellung spezieller Gewerke und Teilleistungen.
• Oft erhalten sie Aufträge von GU und HU.
General-Unternehmer (GU)
• Ein GU übernimmt Bauaufträge zur schlüsselfertigen Erstellung von Bauwerken.
• Er ist nicht an der Bauplanung beteiligt. Seine Leistungen betreffen die technische, zeitliche und wirtschaftliche Koordination aller Bauleistungen.
• Dabei erbringt er selbst oft Rohbauarbeiten und beauftragt NU mit Teilleistungen.
General-Übernehmer (GÜ)
• Der Bauherr beauftragt den GÜ mit Planung und Ausführung eines Bauvorhabens.
• Der GÜ übernimmt Teilleistungen der Bauplanung sowie Verwaltung und Koordination. Aufträge für Planung und Bau vergibt er an HU, NU und GU.
• Der Bauherr bezahlt den GÜ nach vereinbarter Festpreisabsprache oder geltendem Pauschalvertrag.
Total-Unternehmer (TU)
• Der TU trägt alle Leistungen der Bauplanung und -ausführung.
• TU sind zum Beispiel Fertighaus-Hersteller.
(Bau-)ARGE
• Eine Arbeitsgemeinschaft ist der Zusammenschluss von zwei oder mehreren Bau-Unternehmen zur Erfüllung eines Bauvertrags.
Bauträger
• Der Bauträger ist zugleich Unternehmer und Bauherr.
• Er errichtet Bauwerke als Wohn- und Gewerbebauten oder lässt sie für sich errichten. Anschließend verkauft, vermietet oder bewirtschaftet er die Immobilien.
• Er übernimmt Grundstückskauf, Bauplanung und -leistungen sowie die anschließende Vermarktung.
• Beim Verkauf überträgt er das Eigentumsrecht an den Erwerber. Das regelt der Bauträgervertrag.
Unterstützung und Beratung im Baurecht für private Bauherren
Bei der Auswahl geeigneter Auftragnehmer stehen Ihnen diverse Verbände beratend und unterstützend zur Seite. Der Verband Privater Bauherren (VPB) dient privaten Bauherren als unabhängige und umfassende Informations-Quelle. In den deutschlandweit stationierten Regional-Büros profitieren Sie von kompetenter Bauberatung vor Ort. Darüber hinaus erhalten Sie Empfehlungen zu planenden, prüfenden und ausführenden Auftragnehmern.
Dabei helfen Ihnen auch die Erfahrungen anderer privater Bauherren aus Ihrer Umgebung. Der VPB stellt Ihnen vielfältige baurelevante Informationen kostenfrei im Internet zur Verfügung. Dazu zählen Themen wie barrierefreies Bauen, Wohnungs- und Immobilien-Kauf sowie Schadstoffe. Beim Thema Baurecht sind Sie mit den Experten des VPB gut beraten. Auch bei Fragen und Problemen rund um die Baugenehmigung stehen sie Ihnen zur Seite. Der Fokus liegt dabei auf der Stärkung und Wahrung Ihrer Verbraucherrechte.
Der Bauherren-Schutzbund (BSB) ist eine gemeinnützige Verbraucherschutz-Organisation. Das Team aus Bauberatern und -anwälten bietet deutschlandweite Beratung beim Hausbau, Wohnungskauf und Modernisieren. Seine unabhängigen Bau-Sachverständigen begleiten Ihr Bauvorhaben und prüfen Ihre Unterlagen und Verträge. Dazu zählen auch die Unterlagen, die Sie für die Baugenehmigung brauchen. Der BSB vertritt Ihre Interessen gegenüber der Politik, Verbänden und der Bau- und Immobilien-Wirtschaft. Auch hier stehen Ihre Rechte als Verbraucher und privater Bauherr im Vordergrund.
Weitere Anlaufstellen bei Ihrem Bauvorhaben sind die Verbraucher-Zentralen. Es gibt sie in jedem Bundesland mit mehreren regionalen Beratungsstellen. Die Verbraucher-Zentralen sind unabhängige und gemeinnützige Organisationen mit den folgenden Tätigkeits-Schwerpunkten:
Ziel ihrer Arbeit ist es, private Verbraucher zu informieren, zu beraten und zu unterstützen.
Sie verschaffen Ihnen einen Überblick bei unübersichtlichen Angeboten und komplexen Marktbedingungen.
Darüber hinaus vertreten sie Ihre Interessen auf kommunaler und landespolitischer Ebene.
Die Verbraucher-Zentralen informieren Sie beispielsweise zu den Themen Baufinanzierung und energetische Sanierung. Auch zum Thema Baugenehmigung und Bauversicherung erhalten Sie wichtige Informationen. Eine Bauherren-Haftpflicht-Versicherung minimiert das Bauherren-Risiko und hilft Ihnen im Schadensfall. Jeder Bauherr ist dafür verantwortlich, dass von seiner Baustelle keine Gefahren für Dritte ausgehen. Für entstehende Personenschäden haftet er in unbegrenzter Höhe.
5. Bauen im Bestand nach geltendem Baurecht
Auch für Bauarbeiten im Bestand benötigen Sie oft eine Baugenehmigung nach geltendem Baurecht.
Das Baurecht gilt nicht nur für Neubauten. Auch die Bauarbeiten an Bestandsgebäuden haben sich am Baurecht zu orientieren. Das betrifft Vorschriften zum Erscheinungsbild und Energiestandard sowie die Abstands-Regelungen. Bauliche Maßnahmen an Bestandsbauten bedürfen häufig einer Baugenehmigung. Dabei ist das Vorgehen ähnlich, wie beim Beantragen einer Baugenehmigung für einen Neubau. In den folgenden Fällen brauchen Sie für Bauarbeiten an Ihrer Immobilie eine Baugenehmigung:
Die geplante bauliche Maßnahme verändert die Statik des Gebäudes. Das ist der Fall, wenn Sie tragende Elemente entfernen oder hinzufügen. Auch Dachum- oder Dachausbauten betreffen die Statik und benötigen eine Baugenehmigung.
Die geplante bauliche Maßnahme verändert die ursprünglich genehmigte Raumnutzung. Wenn neue Nutzfläche oder neuer Wohnraum entsteht, benötigen Sie eine Baugenehmigung für diese Nutzungsänderung. Das gilt für den Ausbau von Keller- und Dachräumen.
Die geplante bauliche Maßnahme entspricht nicht dem äußeren Erscheinungsbild der ursprünglichen Baugenehmigung. Hierzu zählen farbliche Veränderungen von Dach oder Fassade. Auch An- und Umbauten sind in vielen Fällen genehmigungs-pflichtig. Abweichungen vom genehmigten Aufbau und Aussehen Ihres Hauses bedürfen einer erneuten Baugenehmigung.
Die geplante bauliche Maßnahme widerspricht den energetischen Standards der ursprünglichen Baugenehmigung oder verändert sie. Das betrifft den nachträglichen Einbau von Heizungsanlagen oder Veränderungen an der Abwasser-Anlage.
Bauarbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden bedürfen stets die Baugenehmigung der zuständigen Denkmalbehörde. Andernfalls droht Ihnen hier ein Bußgeld von bis zu 60.000 Euro. Auch bei An- und Umbauten sind Sie verpflichtet, einen Bauvertrag mit dem Auftragnehmer abzuschließen. Beginnen Sie niemals An- oder Umbauarbeiten an Ihrem Haus ohne eine Baugenehmigung.
Nicht bewilligte Bauarbeiten wertet die zuständige Baubehörde als Aufgabe des alten Bestands. Damit ist Ihre ursprüngliche Baugenehmigung nichtig. Sie benötigen dann für das gesamte Bauwerk eine neue Baugenehmigung nach aktuellem Baurecht. Die erforderlichen Arbeiten kosten Sie Unmengen an Geld, Nerven und Zeit. Fragen Sie im Zweifelsfall bei Ihrer Gemeinde oder der zuständigen Baubehörde nach.
Das Baurecht und die energetische Sanierung
Das Baurecht regelt die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden.
Sanieren Sie nach aktuellen Energiespar-Standards, ist das nicht nur hinsichtlich geringerer Energiekosten lohnend. Bei der sogenannten energetischen Sanierung erwarten Sie attraktive Zuschüsse und Fördermittel. Diese beziehen sich sowohl auf einzelne Maßnahmen als auch auf die Komplettsanierung Ihres Hauses. Für die Bauarbeiten benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung. Ein Energieberater hilft Ihnen dabei, die Wirtschaftlichkeit solcher Sanierungs-Maßnahmen zu prüfen.
Einige Bestandsgebäude unterliegen einer Sanierungspflicht nach dem Gebäude-Energiegesetz (GEG). Die Sanierungspflicht gilt bei Eigentümer-Wechseln und größeren Ausbau-, Umbau- und Erneuerungs-Arbeiten. Sie schreibt den Austausch alter Heizungsanlagen sowie Dämm-Maßnahmen an Rohrleitungen, Dach und Dachboden vor. Welche Gebäude im Einzelnen betroffen sind, entnehmen Sie dem entsprechenden Gesetzestext.
Bei Ausbau, Umbau und Erneuerung gilt eine 10-Prozent-Regel zur energetischen Sanierung. Erneuern Sie über 10 Prozent eines Gebäudeteils, sind Sie zur Einhaltung der GEG-Vorgaben verpflichtet. Gebäudeteile sind einzelne Einheiten Ihres Hauses, wie beispielsweise Dach und Fassade. Die Vorgaben der GEG sind an eine bestimmte Ausführungs-Frist gebunden. Bei Missachtung drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro.
An- und Umbauarbeiten ohne Baugenehmigung nach geltendem Baurecht
Bauarbeiten, die den ursprünglichen Zustand des Hauses nicht maßgeblich verändern, brauchen meist keine Baugenehmigung. Dazu zählen kleinere Instandsetzungs-, Verschönerungs- und Renovierungs-Arbeiten. Bleiben Statik, Nutzung, Optik und Energie-Effizienz unberührt, genießen Sie als Eigentümer weitestgehend gestalterische Freiheit.
Welche Maßnahmen im Einzelnen einer Baugenehmigung bedürfen, variiert je nach Bundesland. Hier erkundigen Sie sich am besten bei der zuständigen Baubehörde oder bei Ihrer Gemeinde. Oft benötigen Sie bei folgenden An- und Umbaumaßnahmen auf Ihrem Grundstück keine Baugenehmigung:
Kleinere Überdachungen im Eingangsbereich Ihres Hauses errichten Sie meist ohne Baugenehmigung. Das gilt nur, wenn sie die Optik Ihres Hauses nicht maßgeblich verändern.
Terrassen und Hofeinfahrten mit entsprechenden baulichen und gestalterischen Maßnahmen sind häufig genehmigungsfrei.
Gleiches gilt für kleine und nicht überdachte Stellplätze für Autos oder Fahrräder.
Schwimmbecken und (Stütz-)Mauern benötigen bis zu einer bestimmten Größe auch keine Baugenehmigung.
Tipp zum Bau bietet keine Rechtsberatung und gibt aufgrund standesrechtlicher Bestimmungen keine rechtsberatenden Auskünfte. Dieser Beitrag dient lediglich der Information. Die Übernahme von Gewähr und Haftung für die Richtigkeit aller Angaben ist ausgeschlossen. Bitte kontaktieren Sie bei juristischen Fragen einen zugelassenen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.
6. Deutsches Baurecht und das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht berührt das Baurecht. Es ermöglicht Ihnen den Hausbau ohne vorherigen Grundstückskauf.
Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Es gewährt Ihnen grundstücksgleiche Rechte an einem fremden Grundstück. So sind Sie berechtigt, auf fremden Grund ein Bauwerk zu errichten und zu besitzen. Beim Bauen gelten dabei die Regelungen des Baurechts. Auch hier benötigen Sie eine Baugenehmigung.
Das Erbbaurecht ist meist zeitlich begrenzt. Für die Überlassung des Grundes zahlen Sie einen mietähnlichen Erbbauzins an den Eigentümer. Ein Erbbaugrundbuch dokumentiert das Erbbaurecht für Gebäude und Grundstück. Es regelt die Rechte und Pflichten, die Bauherr und Eigentümer haben. Außerdem klärt es den Anspruch auf Rückgabe oder Heimfall. Das Erbbaurecht ermöglicht Bauherren den Hausbau ohne Grundstückskauf.
7. Das Nachbarrecht und geltendes Baurecht
Das Nachbarrecht basiert auf dem BGB und berührt geltendes Baurecht. Es regelt Konflikte unter Nachbarn in exemplarischen Fallkonstruktionen. Der Nachbarschutz gewährt in schwerwiegenden Fällen Beseitigungs- oder Unterlassungs-Ansprüche. Folgende Konflikt-Situationen sind im Nachbarrecht aufgeführt:
Zu Nachbarschaftsstreit kommt es häufig, wenn ein Nachbar unzumutbaren Bedingungen ausgesetzt ist. Dazu zählen beispielsweise Belastungen durch Lärm und Geruch sowie drohende Gefahren.
Ein häufiger Streitpunkt ist der Grenzabstand. Hält sich der Bauherr nicht an vorgeschriebene Abstände laut Baurecht, birgt das Konfliktpotenzial. Auch das Bauen ohne Baugenehmigung verursacht oft Auseinandersetzungen.
Die Verletzung von Grenzen hat manchmal auch natürliche Ursachen. Der Überhang von Wurzeln und Zweigen sowie der Überfall von Früchten ist gesetzlich geregelt.
8. Das Baurecht bei Pfusch am Bau und Baumängeln
Das Baurecht schützt Sie vor Schäden durch Pfusch am Bau und Baumängel.
Als Mangel ist ein Baufehler definiert, der die Funktionsfähigkeit beeinträchtigt. Auch optische Andersartigkeiten von der vertraglich vereinbarten Leistung gelten als Baufehler. Solche Baufehler sind fatal, wenn sie eine Abweichung des Bauwerks von der Baugenehmigung verursachen. Treten sie in großer Anzahl auf, spricht man von Pfusch am Bau.
Das Baurecht regelt den Umgang mit Pfusch und Mängeln und gewährt Ihnen Schutz. Ihr Bauvertrag versichert Ihnen ein Recht auf Gewährleistung. Stellen Sie Mängel während der Bauarbeiten fest, greift dieses Recht. Der Auftragnehmer ist zur fristgerechten Beseitigung des Mangels verpflichtet. Treten Mängel nach der Bauabnahme auf, fordern Sie Ihr Gewährleistungsrecht mit einer Mängelrüge ein. Dabei unterstützt Sie ein Bauanwalt.
9. Die Mängelrüge laut Baurecht
Private Bauherren sind meist Laien am Bau. Damit Sie Baumängel überhaupt und rechtzeitig erkennen, ziehen Sie einen Baugutachter zu Rate. Der Bauvertrag mit dem Auftragnehmer regelt das konkrete Vorgehen im Schadensfall. Üblich ist jedoch folgendes Verfahren:
Ein Sachverständiger hilft Ihnen dabei, Mängel aufzuspüren und sie ordnungsgemäß zu dokumentieren.
Mit der Mängelanzeige weisen Sie den Auftragnehmer auf den Baufehler hin. Gleichzeitig gewähren Sie ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung.
Kommt der Auftragnehmer dieser Pflicht nicht nach, gewährt Ihnen das Baurecht verschiedene Rechte. Beseitigen Sie den Mangel durch eine Selbst- oder Ersatzvornahme, trägt der Auftragnehmer die Kosten. In einigen Fällen haben Sie außerdem ein Anrecht auf Schadensersatz-Zahlungen.
10. Das Baurecht gewährt Bestandsschutz
Das Baurecht gewährt fertiggestellten Immobilien Bestandsschutz.
Der Bestandsschutz schützt den Ist-Zustand von Gebäuden, während sich die Anforderungen des Baurechts verändern. Er verhindert, dass fertiggestellte Bauvorhaben mit Baugenehmigung ihren legalen Status verlieren. So sind Sie als Eigentümer nicht verpflichtet, Ihr Haus ständig dem aktuellen Baurecht anzupassen. Was einmal legal und genehmigt war, bleibt es auch.
Der Bestandsschutz ergibt sich grundsätzlich aus dem Eigentumsrecht. Dennoch ist er an einige Bedingungen gebunden. Der Bestandsschutz gilt nur für legale Bauten, die eine Baugenehmigung erhalten haben. Die Gebäudenutzung entspricht der planmäßigen und in der Baugenehmigung bewilligten Nutzung. Das Gebäude ist außerdem aktiv bewohnt und steht nicht leer. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, genießt Ihre Immobilie Bestandsschutz.
11. Barrierefreies Bauen im Baurecht
Planen Sie Ihren Hausbau vorausschauend und barrierefrei nach geltendem Baurecht. Das Barrierefreie Bauen ist in vielen LBOs zunehmend verpflichtend. Verschiedene Bestimmungen regeln die Barrierefreiheit im privaten und öffentlichen Raum. Sie sind mitunter ausschlaggebend zum Erhalt der Baugenehmigung. Tipp zum Bau stellt Ihnen die wichtigsten Richtlinien und Normen vor:
Die VDI 6008 Blatt 1 enthält allgemeine Anforderungen und Planungsgrundlagen des barrierefreien Bauens. Sie klärt über erforderliche gebäude-technische Anlagen auf.
Die VDI 6008 Blatt 2 beinhaltet sanitär-technische Möglichkeiten und Anforderungen.
Die wichtigste Norm ist die DIN 18040-2. Sie enthält erforderliche bauliche Maßnahmen zur barrierefreien Gestaltung privater Wohnräume. Dazu zählt auch die Infrastruktur der gesamten baulichen Anlage inklusive Außenflächen.
12. Das Baurecht zum Bauvorlage-Berechtigten Ihrer Baugenehmigung
Wie Sie eine Baugenehmigung ordnungsgemäß beantragen, regelt das Baurecht auf Landesebene.
Oft benötigen Sie einen Bauvorlage-Berechtigten zum Beantragen Ihrer Baugenehmigung. Er agiert als Planer und Verfasser des Bauantrags und heißt auch Objektplaner oder Planfertiger. Für die Entwürfe ist er öffentlich-rechtlich verantwortlich. In der Regel sind bauvorlage-berechtigte Personen Architekten und Bauingenieure. Sie verfügen über die sogenannte große Bauvorlage-Berechtigung, die für alle Bauwerke gilt.
In einigen Fällen sind Handwerksmeister sowie Absolventen der Studiengänge Architektur, Innenarchitektur und Bauingenieur-Wesen bauvorlage-berechtigt. Sie beantragen die Baugenehmigung für kleinere Bauvorhaben. Dazu zählen Wohngebäude mit höchstens zwei Wohneinheiten bis zu einer Gesamtgröße von 200 Quadratmetern. Die LBOs regeln die Verfahren rund um die Baugenehmigung. Dort ist festgelegt, welchen bauvorlage-berechtigten Fachmann Sie für Ihr Bauvorhaben brauchen.
13. Dauer der Baugenehmigung nach geltendem Baurecht
Informieren Sie sich rechtzeitig über das Prozedere zum Beantragen der Baugenehmigung. Ihr Bauvorlage-Berechtigter hilft Ihnen dabei, die erforderlichen Unterlagen zusammenzutragen. Bis zum Erhalt der Baugenehmigung dauert es in der Regel drei bis vier Monate. Vereinfachte Genehmigungs-Verfahren sind oft bereits nach 4 bis 6 Wochen bewilligt. Mit den folgenden Tipps beschleunigen Sie das Genehmigungs-Verfahren:
Eine Bauvoranfrage klärt die Genehmigungs-Fähigkeit Ihres Bauvorhabens. Sie zeigt Ihnen Schwachstellen und Nachbesserungs-Bedarf Ihrer Planung.
Beseitigen Sie vorab alle Hindernisse, die Ihrer Baugenehmigung im Weg stehen. Halten Sie sich an das Baurecht und besorgen Sie gegebenenfalls Einverständnis-Erklärungen der Nachbarn.
Eine gute Vorbereitung ist die wichtigste Voraussetzung zum schnellen Erhalt Ihrer Baugenehmigung. Ist Ihr Bauantrag vollständig und formgemäß, spart Ihnen das viel Zeit.
14. Das GEG laut Baurecht
Das Baurecht etabliert mit dem GEG ein Gesetz zum Energiesparen in Gebäuden.
Das Gebäude-Energiegesetz betrifft das Baurecht und dient der Einsparung von Energie. Es fördert die Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden. Im Jahr 2020 vereinte es drei Gesetze und Verordnungen zum Einsparen von Energie. Das Energie-Einspargesetz (EnEG), die Energie-Einsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) sind Grundlagen des GEG.
Es stellt Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude hinsichtlich Heizung, Kühlung und Warmwasser-Versorgung. Außerdem verpflichtet es zur Ausstellung eines Energie-Ausweises. Dieser macht Immobilien hinsichtlich ihrer Energie-Effizienz vergleichbar und hilft Verbrauchern. Das GEG regelt finanzielle Förderungen für die Nutzung erneuerbarer Energien. Dazu zählen beispielsweise Photovoltaik- und Solarthermie-Anlagen. Auch bauliche Maßnahmen zur Steigerung der Energie-Effizienz des Gebäudes sind förderungsfähig.
15. So definiert das Baurecht Niedrigstenergie-Gebäude
Nach der EU-Gebäude-Richtlinie sind alle privaten Gebäude ab 2021 als Niedrigstenergie-Gebäude zu errichten. Für öffentliche Gebäude gilt diese Vorschrift bereits seit 2019. Die EU-Mitgliedsstaaten sind verpflichtet, diese Richtlinie in geltendes Baurecht umzusetzen. In Deutschland gibt es daher das GEG. Es vereinheitlicht das Energie-Einsparrecht für Gebäude und definiert den neuen Niedrigstenergie-Standard. Niedrigstenergie- oder Null-Energie-Häuser zeichnen sich durch folgende Eigenschaften aus:
Sie verfügen über eine vorab definierte und sehr hohe Gesamtenergie-Effizienz.
Ihr Energiebedarf ist so gering wie möglich. Das Minimum an Energie, das Niedrigstenergie-Häuser benötigen, stammt überwiegend aus erneuerbaren Quellen.
Bauliche Maßnahmen verfolgen das Ziel, Energie-Verluste zu reduzieren oder ganz zu verhindern.
16. Der Energieausweis für Gebäude nach geltendem Baurecht
Laut Baurecht sind Energie-Ausweise für Gebäude verpflichtend.
Seit Einführung des GEG benötigen Gebäude laut Baurecht einen verpflichtenden Energie-Ausweis. Dieser macht die Energie-Effizienz von Immobilien für Sie transparent und vergleichbar. Speziell qualifizierte Personen sind zur Ausstellung eines solchen Ausweises berechtigt. Gebäude oder Gebäudeteile mit mehr als 50 Quadratmetern Fläche sind von der Energie-Ausweispflicht betroffen. Ein Energie-Ausweis hat laut Baurecht eine befristete Gültigkeit von zehn Jahren.
Er trifft Aussagen über den Endenergie-Verbrauch und die Energie-Effizienzklasse des Gebäudes. Außerdem nennt er Vergleichs- und Durchschnittswerte ähnlicher Immobilien. Sie finden auf Ihrem Energie-Ausweis Modernisierungs-Empfehlungen zur Steigerung der Energie-Effizienz. Diese sind möglichst kostengünstig und effizient. Ihre Umsetzung ist nach geltendem Baurecht nicht verpflichtend. Ein Energieberater prüft für Sie die Wirtschaftlichkeit der angeratenen Maßnahmen.
17. Die Arbeitsgemeinschaft für Baurecht und Immobilienrecht
Die ARGE Baurecht ist eine juristische Arbeitsgemeinschaft im DeutschenAnwaltVerein (DAV). Sie ist die größte berufs-politische Organisation für Immobilien- und Baurecht in Europa. 2600 Rechtsanwälte fördern und vertreten die Interessen der Mitglieder rund ums Thema Baurecht. Die ARGE Baurecht stellt ihre Leistungen den folgenden Interessen-Gruppen der Branche zur Verfügung:
Investoren tragen oder unterstützen private und öffentliche Bauprojekte finanziell.
Öffentliche Auftraggeber sind beispielsweise Bund, Länder und Gemeinden sowie Körperschaften, Anstalten und Stiftungen.
Die ausführenden Kräfte bei der Umsetzung eines geplanten Bauvorhabens sind Bauunternehmen.
Wesentliche Planungs- und Prüfleistungen übernehmen Architekten und Ingenieure.
Private Bauherren sind in Angelegenheiten des Baurechts meist Laien und bedürfen besonderem Schutz.
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