1. Baugenehmigung
Mit der Baugenehmigung beginnt Ihr Bauvorhaben.
Mit der Baugenehmigung beginnt der Bauprozess für Ihr Traumhaus.
Ohne offizielle Erlaubnis lässt sich der Traum vom Eigenheim nicht verwirklichen. Der erste Schritt im Bauprozess ist deshalb ein Behördengang. Die örtlichen Behörden prüfen Ihr Bauvorhaben und erteilen die Baugenehmigung. Ihr Kaufvertrag regelt genau, welche Aufgaben die jeweiligen Parteien während des Bauprozesses übernehmen. Manche Hersteller übernehmen die Abstimmung mit den Behörden selbst. Ist diese nicht vereinbart, liegt es an Ihnen, die Unterlagen vollständig einzureichen.
Pläne für einen Keller sind ebenfalls einzureichen. Neben der Baugenehmigung erhalten Sie zeitgleich die Bauberechtigung. Diese erhalten Sie, wenn für Ihr Bauvorhaben keine weiteren Bedingungen oder Auflagen notwendig sind. Damit einher geht der sogenannte „Rote Punkt“ (Baufreigabeschein).
Voraussetzungen für den Roten Punkt sind:
- Geprüfte Statik.
- Vorlage der Bauleitererklärung.
- Freiflächengestaltungsplan.
- Geprüfte Entwässerung.
Es ist Pflicht, dass der Rote Punkt von öffentlichen Verkehrsflächen gut sicht- und lesbar ist. Informationen über den Rohbauunternehmer sind ebenso erforderlich.
Erfahren Sie hier alles über den Bauprozess eines Fertighauses mit Bodenplatte.
2. Nötige Vorbereitungen beim Bauprozess mit Bodenplatte
Die Vorbereitung im Überblick
Treffen Sie für den Bauprozess mit Bodenplatte einige Vorbereitungen:
- Vorbereitung Baugrund.
- Einrichtung der Baustelle.
- Fundament.
Bevor der Bauprozess mit Bodenplatte richtig beginnt, sind sämtliche Hindernisse zu entfernen. Beispiele hierfür sind:
- Reißen Sie alte Immobilien vor Baubeginn ab.
- Bäume und Büsche sind ebenfalls zu entfernen.
Überlassen Sie diese Arbeiten unbedingt spezialisierten Unternehmen. So stellen Sie sicher, dass Sie das Fundament negativ beeinflussen.
Baugrunduntersuchung für die Bodenplatte
Eine Baugrunduntersuchung lohnt sich fast immer.
Eine Untersuchung des Baugrundes lohnt sich, bevor Sie mit dem Bauprozess mit Bodenplatte beginnen.
Obwohl eine solche Untersuchung nicht vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich, sie durchführen zu lassen. Vom Ergebnis hängt ab, ob sich ein Grundstück überhaupt bebauen lässt. Ein Bau mit bestimmten Auflagen ist ebenso möglich. Auch für die Bodenplatte sind geeignete Bodenbeschaffenheiten eine Voraussetzung.
Fragen Sie unbedingt den Verkäufer nach möglichen Untersuchungen in der Vergangenheit. Handeln Sie bei einer fehlenden Dokumentation nicht überstürzt. Tipp: Schließen Sie den Kaufvertrag vorbehaltlich einer Baugrunduntersuchung ab.
Gerade bei künstlich aufgeschütteten Böden empfiehlt sich ein Bodengutachten. Umfassende Kenntnisse über den Baugrund senken das Risiko für Komplikationen während des Bauprozesses. Das Gutachten kostet je nach Aufwand 500 – 2500 €. Die Investition lohnt sich, da die Kosten für Nachbesserungen gewöhnlich deutlich höher ausfallen.
Eine günstige Alternative ist es, die Nachbarn nach der Bodenbeschaffenheit zu befragen. Im Zweifelsfall engagieren Sie aber einen spezialisierten Bodengutachter. Dieser stellt fest, wie gut der Baugrund geeignet ist. Verschiedene Bohrungen liefern das nötige Datenmaterial. Basierend auf den Ergebnissen sprechen die Geologen dann eine Empfehlung aus. Der Gutachter nutzt hierfür die Pläne des Vermessers, die zeigen, wo Sie das Haus bauen.
Detaillierte Kenntnisse über den Baugrund helfen Ihnen zudem, versteckte Kosten zu minimieren. Manche Baufirmen gehen von einem perfekten Baugrund aus. Der angesetzte Hub fällt entsprechend geringer aus – was den Kaufpreis senkt.
Realistisch sind diese Schätzungen allerdings nicht immer. Oftmals ist deutlich mehr Hub nötig als ursprünglich veranschlagt. Nur so stellen Sie sicher, dass die Bodenplatte effektiv vor Frost schützt. Notwendige Zusatzkosten fallen auf Sie zurück und der Bauprozess wird teurer.
3. Einrichtung der Baustelle
Für einen erfolgreichen Bauprozess ist eine gut ausgestattete Baustelle essenziell. Notwendig ist:
Strom und Wasser
Ohne Strom und Wasser geht auch auf der Baustelle nichts. Bei Bedarf stellen Ihnen die örtlichen Energieversorger beides zur Verfügung.
Tipp: Stellen Sie frühzeitig einen Antrag bei Ihrem Versorgungsunternehmen.
Bauzaun
Dieser hält Unbefugte von Ihrer Baustelle fern. Gerade spielende Kinder neigen dazu, Baugrund unerlaubt zu betreten. Achten Sie daher auf eine ausreichende Absicherung. Kommt jemand auf Ihrer Baustelle zu Schaden, tragen Sie als Bauherr die Verantwortung.
Der Untergrund ist entscheidend für die Stabilität. Stabile Fußplatten verleihen Ihrem Bauzaun die nötige Standfestigkeit.
Mobiles Toilettenhäuschen
Die Arbeitsstättenverordnung schreibt vor, dass jede Baustelle über eine abschließbare Toilette zu verfügen hat.
Zufahrtswege
Für den Bauprozess notwendige Geräte benötigen viel Platz. Dimensionieren Sie die Zufahrtswege für Kran, Betonmischer oder Bagger entsprechend großzügig. Auch hierfür sorgen Sie als Bauherr im Vorfeld.
Umgebung
Scheuen Sie sich nicht davor, Ihre zukünftigen Nachbarn in Ihr Bauvorhaben einzubeziehen. Klären Sie sie daher möglichst über anstehende Arbeiten auf. Bei Fertighäusern gilt: Lärm, Dreck und ein erhöhtes Verkehrsaufkommen sind für Anwohner meist störend, aber unvermeidbar.
Baugrundverbesserung
Ziel ist, die Baugrundfläche so aufzubereiten, dass sie die Last des Neubaus trägt. Nicht jede Fläche erfüllt die Kriterien hierfür. Mögliche Maßnahmen sind:
- Austausch des Bodens.
- Verdichtung des Bodens.
- Festigung des Bodens.
Kanal- und Anschlussarbeiten
Erst danach installieren Sie die Bodenplatte. Die genaue Position zu kennen ist für den weiteren Verlauf unerlässlich. Besorgen Sie sich den genauen Lageplan für sämtliche Anschlüsse von Ihrer örtlichen Behörde.
4. Fundament für die Bodenplatte
Die Bodenplatte – das Fundament für Ihr Fertighaus
Das Fundament ist die Grundlage für Ihr Fertighaus.
Auch wenn Sie sich keinen Keller wünschen, brauchen Sie eine Bodenplatte, auf die das Fertighaus gesetzt wird. Sie überträgt das Gewicht des Hauses gleichmäßig auf den Boden. Zusätzlich schützt die Bodenplatte Ihr Fertighaus vor Bodenbewegungen durch Kälte oder Wärme. Dadurch vermeiden Sie Risse.
Die Mindesttiefe für Ihre Bodenplatte hängt vom Klima ab. In kalten Gegenden ist die Mindestdicke 1,5 m. Damit hält Ihre Bodenplatte dem Frost stand. In wärmeren Gebieten reichen schon 80 cm für die Bodenplatte.
Für die Bodenplatte heben Sie zunächst eine entsprechend tiefe Grube aus. In diese füllen Sie eine etwa 5 cm dicke Schicht Kies oder Magerbeton. Sie verdichten sie mit einem Rüttler. Hier verlegen Sie auch die Anschlüsse. Darauf legen Sie eine undurchlässige Folie aus Polyethylen oder Polyvinylchlorid. Dann wird die Grube mit einer Betonmischung aufgegossen. Den Beton lassen Sie vier Wochen lang trocknen. Danach ist die Bodenplatte fertig.
Die Wärmedämmung für die Bodenplatte kommt unter oder über diese Betonschicht. Sie sorgt für Energieeffizienz, indem Sie den Wärmeverlust über den Boden verhindert. Für noch bessere Heiz-Ergebnisse gibt es sogenannte Thermo- Bodenplatten. Dazu kommt Hartschaum zum Einsatz, sowie eine Fußbodenheizung. Eine normale Bodenplatte kostet etwa 100 €/m². Eine Thermo- Bodenplatte liegt bei knapp 150 €/m².
Altlasten
Die fachgerechte Vorbereitung des Baugrundes ist ein weiterer, wichtiger Schritt im Bauprozess. Zunächst sind Altlasten zu entfernen. Beispiele hierfür sind:
- Verunreinigung durch Chemikalien.
- Wirtschaftliche Nutzung in der Vergangenheit.
- Fliegerbomben.
Ansprechpartner für Informationen rund um Ihr Grundstück ist neben dem Bauaufsichtsamt die örtliche Umweltbehörde. Erkundigen Sie sich dort nach dem Altlastenverzeichnis. Hier wird genau festgehalten, wie Ihr Baugrund in der Vergangenheit genutzt wurde.
Vor allem im urbanen Umfeld sind Blindgänger von Fliegerbomben vorzufinden. Solche Altlasten wünschen Sie sich nicht unter der Bodenplatte. Das Regierungspräsidium sowie Bau- und Ordnungsämter stehen Ihnen hier mit Rat und Tat zur Seite. Hier finden Sie Informationen über mögliche Bombenabwürfe.
Meist sehen Kaufverträge für Fertighäuser vor, dass der Verkäufer nicht für Altlasten haftet. Ein neutrales Sachverständigengutachten gibt hier Aufschluss.
Tipp: Sichern Sie sich ein zeitlich begrenztes Rücktrittsrecht, falls trotzdem Altlasten festgestellt werden.
Der Bauprozess mit Bodenplatte
Nachdem die Vorbereitungen abgeschlossen sind und die Bodenplatte fertig ist, geht es im Bauprozess weiter:
- Montage des Hauses.
- Innenausbau.
- Abnahme.
5. Montage des Hauses
Die Montage des Hauses dauert nur wenige Tage.
Nachdem die Bodenplatte fertig ist, folgt der nächste Schritt im Bauprozess. Diese Phase nennt sich Hausstellung und dauert nur wenige Tage. Hinzu kommt, dass Sie Fenster und Türen nicht extra installieren brauchen. Die im Werk produzierten Hausteile sehen Schächte und Leerräume für Versorgungsleitungen vor – das erleichtert sämtliche Installationen im Haus.
Wie für den gesamten Bauprozess gilt: Planung ist alles. Vergessen Sie wichtige Anschlüsse oder Leitungen, stehen kostspielige Nachbesserungen an. Investieren Sie hier also lieber zu viel Zeit als zu wenig – es lohnt sich.
LKWs transportieren dann die Bauelemente an die Baustelle. Dort angekommen sorgt ein Kran dafür, dass jedes Teil an den richtigen Platz gelangt. Auf Basis des Bauplans platzieren die Monteure vor Ort jedes Teil auf der Bodenplatte. Sie können davon ausgehen, dass die Arbeiter bereits Erfahrung in diesem Gebiet haben. Denn hierfür ist eine abgeschlossene Ausbildung in einem klassischen Handwerksberuf notwendig.
Erfahren Sie bei Tipp zum alles über den Kran.
Ihr Fertighaus montieren Sie nun Stück für Stück auf der Bodenplatte. Durch die industriell gefertigten Bauelemente dauert dieser Schritt im Bauprozess nur wenige Tage. Dennoch liegt es an den Monteuren, alle Teile millimetergenau auf der Bodenplatte zu platzieren. Anschließend fixiert das Montage-Team alle Wände mit speziellen Dübeln und Schrauben.
Nachdem die Außenwände des Erdgeschosses fest verankert sind, erfolgt die Montage der Innenwände. Die Zwischendecke als Abschluss besiegelt einen ersten Teilerfolg im Bauprozess – das Erdgeschoss steht. Parallel kümmert sich das Montage-Team bereits um das Gerüst. Nur so lässt sich das Obergeschoss mit sämtlichen Wänden montieren.
Dachstuhl
Im letzten Schritt vom Bauprozess kümmern sich die Monteure um den Dachstuhl. Er hält später zahlreiche Belastungen aus:
- Eigengewicht.
- Dacheindeckung.
- Resistenz gegen Wind und Wetter.
Auch dieses wichtige Bauteil fertigt der Hersteller bereits im Vorfeld passgenau an. Auf der Baustelle erfolgt also nur noch die Endmontage auf den Außenwänden. Ist der Dachstuhl fertig, brauchen Sie sich keine Sorgen mehr um Temperaturschwankungen machen. Auch im Vorfeld sind diese bei Fertighäusern unbegründet: Die Montage erfolgt schließlich binnen kürzester Zeit.
Innenausbau
Die Ausbaustufe legt fest, wie weit Sie in diesem Abschnitt involviert sind. Bei einem Bezugs- oder Schlüsselfertigen Fertighaus, brauchen Sie sich meist um nichts zu kümmern. Der Hersteller nimmt Ihnen fast alle Arbeiten ab. Hier besonders wichtig: Analysieren Sie den Kaufvertrag genauestens. Begriffe wie „Schlüssel- oder bezugsfertig“ sind nicht rechtlich geschützt. Die Hersteller bestimmen also den Umfang Ihrer Arbeiten während des Bauprozesses. Diese unterscheiden sich teils deutlich.
Diese Bauphase ist oftmals die Längste auf dem Weg zu Ihrem Fertighaus. Im Gegensatz zu sämtlichen Wand- und Deckenelementen ist der Innenausbau erst auf der Baustelle möglich. Die Bauelemente von Fertighäusern sind jedoch bereits so zugeschnitten, dass der Innenausbau zügig erfolgt.
Erfahren Sie bei Tipp zum Bau mehr über den Rohbau.
Mängelbeseitigung
Fehler passieren – auf der Baustelle sind sie aber besonders ärgerlich. Beauftragen Sie einen unabhängigen Fachmann, um genau das zu vermeiden. Der Sachverständige achtet explizit auf Unregelmäßigkeiten und forciert Nachbesserungen während des Bauprozesses. Fallen Fehler erst viel später auf, ist der Aufwand oft immens.
Doch auch Laien tun gut daran, den laufenden Bauprozess zu dokumentieren. Notieren Sie, wenn Sie auf Ihrer Baustelle Fehler vermuten und informieren Sie Ihren Sachverständigen. Auch unerfahrenen Bauherren fallen offensichtliche Fehler auf. Gerade für komplexe Sachverhalte vertrauen Sie jedoch lieber auf das Wissen des Experten. Durch die kurze Bauzeit bleibt relativ wenig Zeit für Inspektionen. Ihr Sachverständiger ist deshalb idealerweise vor Ort und gut erreichbar.
6. Abnahme des Bauprojekts
Die Abnahme ist die letzte große Hürde.
Als letzte große Hürde im Bauprozess mit Bodenplatte steht die Schlussabnahme an. Das bedeutet, dass Sie als Bauherr die erbrachte Leistung als erfüllt ansehen. Der Zustand des Hauses entspricht dann idealerweise dem, was vertraglich vereinbart wurde. Die Verantwortung für das Objekt geht nun an Sie über.
Zur Dokumentation aller Mängel erstellen Sie z.B. einfach eine Excel-Liste. Eine genaue Zuordnung basierend auf dem Bauplan schafft Übersichtlichkeit und Transparenz. Im Anschluss besprechen Sie die Liste mit Ihrem Sachverständigen. Auch bei fachlichen Fragen hilft er Ihnen weiter.
Besonders hilfreich: Sichern Sie sich einen zweiten Termin mit Ihrem Gutachter kurz vor Ablauf der Gewährleistung. Dieser erstellt dann bei Bedarf einen zweiten Mängelbericht.
