1. Baufinanzierung – Erste Schritte



Informieren Sie sich wie Sie Ihre Finanzen während des Immobilienkaufs im Gleichgewicht halten.
Bild: Tipp zum Bau informiert Sie über alle Schritte zur Baufinanzierung
Am Anfang eines jeden Bauvorhabens steht eine ausführliche Bestandsaufnahme. Dabei ist diese Analyse die Basis, um alle anfallenden Kosten zu berechnen.
Die Finanzierung
Der erste Schritt: die Gesamtkosten
Das Fundament jeder Baufinanzierung ist die korrekte Aufstellung der Gesamtkosten. Denn es ist notwendig, Ihre Ausgaben realistisch zu erfassen.
Der zweite Schritt: Ihre Ersparnisse
In der Regel leihen Kreditgeber höchstens 80 % der Gesamtkosten. Dementsprechend zahlen Sie 20 % der Gesamtkosten aus eigener Tasche. Je höher Ihr Vermögen also ist, desto weniger Zinsen fallen an. Damit bleibt die Baufinanzierung günstiger und Sie sind unabhängiger.
Überprüfen Sie bei Geldverträgen die Rendite nach Steuern: Stellen Sie fest, wie hoch die Zinsen sind, die Sie zahlen. Vergleichen Sie dabei die Werte mit den aktuellen Kapitalmarkt-Konditionen.
Das Objekt
Wie nutzen Sie es?
Für welchen Zweck bauen Sie? Wird das Haus Ihr eigenes Heim? Vermieten oder verkaufen Sie es später? Gehört das Grundstück Ihnen?
Stellen Sie klar, ob das Baugrundstück Ihr eigenes ist oder ob Sie nur ein Erbbaurecht besitzen. Falls es sich nicht um Ihr Grundstück handelt, zahlen Sie dem Eigentümer einen Erbbauzins. Allerdings wird dieser bereits im Voraus festgelegt.
Der Markt
Darüber hinaus prüfen Sie die Kapitalmarktsituation und die Zinsentwicklung. Durch den Vergleich von aktuellen mit alten Zinssätzen unterscheiden Sie günstige von teuren Baufinanzierungen.
Egal ob Sie neu bauen oder renovieren, nutzen Sie als Kapitalanleger unbedingt Ihre Steuervorteile. Denn in beiden Fällen lassen sich Ihr Bau-Projekt von der Steuer absetzen.
2. Die Bausteine einer soliden Baufinanzierung
„Fach-Jargon ist was für Fachidioten”. Haben Sie sich das auch schon mal gedacht, weil Sie kein Wort verstanden haben? Gerade bei finanziellen Angelegenheiten, ist es wichtig, den Durchblick zu behalten. Lassen Sie sich deshalb beim Thema Baufinanzierung so beraten, dass Sie jedes einzelne Wort verstehen. Nur wenn Sie die Vorteile einer Bank-Finanzierung verstanden haben, unterschreiben Sie auch.
Des Weiteren stehen Sie als Bauherr vor der Frage: Wie zahlen Sie den Kredit zurück? Lesen Sie hier über die wesentlichen Unterschiede gebräuchlicher Baufinanzierungen und wie Sie Ihren Kredit tilgen.
Annuitäten-Darlehen der Bank
Sie planen jedes Jahr einen Betrag in gleichbleibender Höhe an die Bank zurückzahlen? Dann ist das so genannte Annuitätendarlehen genau die richtige Baufinanzierung für Sie! Dabei bedeutet Annuität jährlich gleichbleibender Betrag.
Dementsprechend zahlen Sie im Rahmen eines Annuitätendarlehens jedes Jahr einen konstanten Betrag. Dieses Darlehen zahlen Sie so lange, wie es im Vertrag vereinbart wurde. Hierbei gilt, dass sich der Betrag aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Der Zins ist das, was die Baufinanzierung „kostet“. Dagegen ist die Tilgung der Betrag, den Sie sich von der Bank geliehen hab und zurückzahlen. Im Vertrag legen Sie mit der Bank die jährlich anfallende Summe fest. Diese nennt sich Rate.
Die Raten bleiben in der gesamten Vertragszeit gleich hoch. Jedoch ändert sich Ihre Zusammensetzung von Jahr zu Jahr: Da Sie kontinuierlich Geld zurückzahlen, wird der Betrag, den Sie sich ausgeliehen haben, immer kleiner. Dadurch wird der Anteil des Zinses weniger.
Ihr Vorteil: Die Restschulden schrumpfen von Jahr zu Jahr erheblich. Dabei zahlen Sie aber immer den gleichen Betrag!
Das Bauspar-Darlehen
Sie sind jung und träumen davon einmal in Ihren eigenen vier Wänden leben? Dann planen Sie schon jetzt: Denn mit einem Bausparvertrag kommen Sie Ihrem Traum monatlich näher!
Mit einem Bauspar-Darlehen sparen Sie schon im Voraus. Damit haben Sie zu Baubeginn ein Vermögen angelegt. Der jährlich zu zahlende Betrag setzt sich in zwei Formen zusammen. So berechnen Sie den Tilgungsbetrag:
- Auf der einen Seite steht der Gesamtbetrag, der für den Hausbau nötig ist.
- Davon ziehen Sie Ihr Guthaben ab.
- Für den Rest nehmen Sie einen verzinsten Kredit auf.
- Der Tilgungsbetrag besteht aus einem feststehenden Prozentsatz.
Beim Bauspar-Darlehen zahlen Sie monatlich meist denselben Betrag.
Ihr Vorteil: Bis der Bau beginnt, haben Sie bereits ein Vermögen angelegt. Dabei einigen Sie sich schon bei Vertragsschluss auf die Höhe der Zinsen, die Sie monatlich zahlen!
Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag
Sie planen sofort zu bauen, verfügen aber nicht über die nötigen Finanzen? Mit einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen haben Sie langfristige Zinssicherheit bei der Rückzahlung. Weiterhin lässt sich diese Form eines Darlehens auch mit einem Bausparvertrag kombinieren. Im Rahmen des Tilgungsaussetzungs-Darlehens zahlen Sie lediglich die Zinsen des geliehenen Betrags. Statt der Tilgung der Raten zahlen Sie so genannte Sparraten in einen Bausparvertrag ein.
Ihr Vorteil: Hier erhalten Sie die benötigte Finanzierungssumme sofort. Damit ist es möglich langfristig zu planen. Außerdem haben Sie Aussicht auf eine staatliche Förderung in Form von der Arbeitnehmer-Sparzulage oder der Wohnungsbau-Prämie.
Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung
Wenn Sie langfristig planen, ist auch ein Lebensversicherungs-Darlehen für Sie geeignet. Wie das funktioniert, lesen Sie hier:
Beim Tilgungsaussetzungs-Darlehen schließen Sie eine Lebensversicherung in gleicher Höhe wie das Bankdarlehen ab. Während der Darlehensphase zahlen Sie die Zinsen aus dem Bankdarlehen. Gleichzeitig zahlen Sie auch die Beiträge der Lebensversicherung ein. Am Ende der Versicherungszeit begleichen Sie das Darlehen mit der Summe aus der angesparten Versicherung.
Wenn Sie geschickt investieren, sparen Sie hier bares Geld: Sie erhalten eine Überschussbeteiligung. Für diese gilt: Entwickeln sich die Kapitalmärkte positiv, nützt das dem Versicherungsunternehmen. Dadurch besteht die Möglichkeit, das Darlehen ausschließlich durch Ihre Lebensversicherung zu tilgen.
3. Details zur Baufinanzierung



Kümmern Sie sich vor dem ersten Spatenstich um Ihre Baufinanzierung.
Bild: Mit Tipp zum Bau steht der Finanzierung Ihres Eigenheims nichts im Wege.
Durch die eigenen vier Wände leiten Sie einen neuen, spannenden Lebensabschnitt ein. Doch ein Neubau oder eine Renovierung bringt auch viele Herausforderungen mit sich. Damit Ihre Finanzen auch nach Ihrem Bauprojekt noch Raum zum Leben lassen, beachten Sie unbedingt einige Dinge.
Ein eigener Finanzplan hilft Ihnen, einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu bekommen.
(1) Ihre eigenen finanziellen Verhältnisse
Die Voraussetzung jeden Bauvorhabens ist der Überblick über die finanziellen Mittel. Beachten Sie daher Folgendes:
Das Eigenkapital:
Da Darlehensgeber höchstens 80% der Gesamtkosten finanzieren, zahlen Sie mindestens 20 % der Gesamtkosten selbst. Je höher Ihr Eigenanteil ist, umso weniger Zinsen fallen an.
Ihr Vorteil dabei: Die Baufinanzierung wird günstiger und Sie sind unabhängiger!
Die monatliche Belastbarkeit:
Eine tragbare monatliche Belastung ist Voraussetzung jeder Baufinanzierung. Deshalb brauchen Sie eine solide Haushaltsplanung. Stellen Sie also die regelmäßigen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Kalkulieren Sie im Zweifelsfall auf der Ausgabenseite lieber großzügig. Damit gehen Sie auf Nummer sicher!
(2) Das Bauobjekt
Wichtig ist, den Überblick über die anfallenden Kosten zu haben.
Wie hoch sind die Gesamtkosten?
Eigen- oder Fremdnutzung:
Werden Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen oder vermieten Sie diese?
Eigentum oder Erbbaurecht:
Gehört Ihnen das Grundstück oder besitzen Sie nur das Recht, eine Immobilie zu errichten? Die Baukosten sind nur ein Teil der Gesamtkosten! Wer die Gesamtkosten nicht ausreichend ermittelt, erlebt später böse Überraschungen.
Check-Liste zu Ihren Gesamtkosten
Gehen Sie folgende Punkte der Checkliste durch. Damit behalten Sie den Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen.
Bild: Übersehen Sie keine Kosten bei der Baufinanzierung mit Tipp zum Bau.



Behalten Sie alle Ihre Pläne und Ausgaben im Auge.
Ermitteln Sie…
- Grundstückspreis und Maklergebühr.
- die Baukosten des Hauses.
- die Grunderwerbsteuer.
- die Erschließungs-, Vermessungs-und Baugenehmigungskosten.
- das Architekten-Honorar.
- die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen Ihrer Bank.
- die Wertermittlungskosten.
- die Notar- und Grundbuchgebühren.
- die Versicherungen.
- und last but not least: die Nebenkosten (Umzug, Ölfüllung, Werkzeuge für Eigenleistungen, usw.).
Erfahren Sie mehr über Bauversicherungen auf Tipp zum Bau.
(3) Der Markt
Auch die Kapitalmarktsituation und die Zinsentwicklung sind für die Planung Ihrer Baufinanzierung wichtig. Vergleichen Sie deshalb die aktuellen Darlehenszinsen mit der Vergangenheit. Dabei helfen Ihnen Zins-Charts dabei, günstige von teuren Baufinanzierungen zu unterscheiden.
Die Baufinanzierung
Sobald Sie sich für eine solide Baufinanzierung entschieden haben, geht es in die Praxis. Auch hier gibt es viele Möglichkeiten, Vorteile zu nutzen. Lesen Sie hier, wie und welche Vorzüge für Sie in Frage kommen!
Sicherstellung der Baufinanzierung
Aufgepasst! Kreditgeber fordern Sicherheiten, bevor sie Geld verleihen. Sichern Sie Ihre Baufinanzierung über Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie ab. Normalerweise erfolgt die Beleihung über eine Grundschuld. Damit haftet Ihr Grundstück für die Rückzahlung des Darlehens.
Nutzen Sie staatliche Fördermittel!
Beachten Sie: Unter verschiedenen Umständen haben Sie Anspruch auf staatliche Förderung. Obwohl die Eigenheimzulage 2006 abgeschafft wurde, gibt es weiterhin Möglichkeiten für staatliche Zuschüsse, z.B.:
- die Bundesländer.
- Städte und Gemeinden.
- die KfW.
4. Verschiedene Zinssätze bei der Baufinanzierung
Für die Zinsen ist der Leitzins verantwortlich. An der Vorgabe des Leitzinses orientieren sich alle europäischen Banken. 2020 ist der Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau, denn er ist fast bei Null. Seit 2014 hält sich der Zinssatz konstant niedrig. Daher haben Sie bei der Baufinanzierung trotz Kredit nur sehr wenige Mehrkosten. Ihr Traumhaus verwirklichen Sie auf zwei verschiedene Weisen.
Der Bauzins
Ihre Bank legt ihren eigenen Zinssatz, abhängig vom Leitzins, für Ihre Baufinanzierung fest. Derzeit liegt er durchschnittlich bei 0% (Stand September 2020). Die Tendenz der vergangenen Jahre, lässt darauf schließen, dass der Zinssatz weiterhin auf einem derart niedrigem Niveau verbleibt. Der Bauzins eignet sich besonders, wenn Sie ein langfristiges Darlehen benötigen.
Der variable Zinssatz
Sie sind nur für eine kurze Zeit auf einen Kredit angewiesen? Hier bietet sich eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz an. Dieser orientiert sich ebenfalls am derzeit niedrigen Leitzins der EZB. Dabei wird der variable Zinssatz in einem 3-monatigen Rhythmus angepasst. Planen Sie damit also besser nicht auf längere Sicht. Denn der Zinssatz schwankt hier potenziell in kurzer Zeit stark. Dadurch haben Sie weniger Sicherheit, da sich Ihre monatlichen Belastungen eventuell erheblich variieren.
Um sich dagegen abzusichern, besteht die Möglichkeit, eine Zinsobergrenze mit Ihrer Bank zu vereinbaren. Handeln Sie die Konditionen dafür frühzeitig mit Ihrer Bank aus. Denn die Zinsobergrenze ist meist mit hohen zusätzlichen Kosten verbunden. Dadurch rechnen sich unter Umständen Ihre Einsparungen beim variablen Zinssatz nicht mehr. Tilgen Sie Ihr Darlehen schnell, ist es wahrscheinlich, dass der Zins währenddessen stabil bleibt. Dann ist eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz genau das Richtige für Sie!
Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem Bankberater. Er steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Zudem klärt er Sie über die verschiedenen Zinssätze auf. Somit erhalten Sie ein exakt auf Sie zugeschnittenes, individuelles Angebot.
5. Ihre Checkliste zur Baufinanzierung
Viele träumen vom eigenen Heim. Damit Ihr Wunsch einfacher realisierbar wird, sollten Sie die wichtigsten Begriffe aus der Finanzwelt kennen. Daher finden Sie hier eine Checkliste.



Tipp zum Bau erklärt alle Begriffe bei der Baufinanzierung.
Ganz Praktisches – Fachbegriffe, die wichtig sind
Unser kleiner Wegweiser durch den Fachjargon-Dschungel macht Sie schon jetzt zum Profi für Finanzen! Erweitern Sie Ihr Allgemeinwissen zum Thema Baufinanzierung – mit unserem kleinen Finanz-Lexikon!
Auszahlungssatz
Der Auszahlungssatz sagt Ihnen, wie viel Sie von der Bank geliehen bekommen. Er wird in Prozent der Gesamtsumme angegeben. Davon wird die Bank einen Teil, das sogenannte „Disagio“ einbehalten. Weiterhin werden davon die vereinbarten Bearbeitungs-Kosten und Zinsen (auch Bereitstellungszinsen) abgezogen.
Bearbeitungskosten
Das sind die Kosten für die Bearbeitung Ihrer Baufinanzierung.
Bereitstellungszinsen
Die Bank berechnet die Zinsen von der Zusage der Baufinanzierung bis zu seiner Auszahlung. Dies ist nötig, weil die Bank bereits bei der Zusage der Baufinanzierung die finanziellen Mittel beschafft: Durch den Verkauf von Pfandbriefen. Dafür zahlt die Bank Zinsen, welche sie durch die sogenannten Bereitstellungszinsen bei Ihnen in Rechnung stellt.
Darlehensbetrag
Der Darlehensbetrag ist der Geldbetrag, den Sie zurückzahlen. Dieser Betrag ist verzinst, d.h. er kostet etwas.
Disagio
Das Disagio wird von der Bank von Ihrem Darlehensbetrag einbehalten. Es ist eine erste Zins-Rate. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise (bei einem Disagio von 2 %) nur zu 98 %.
Effektivzins
Bei Krediten wird der Preis, also die Gesamtbelastung pro Jahr, in Prozent angegeben. Sind die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, heißt dieser Preis „effektiver Jahreszins“.
Sollten Änderungen im Vertrag vorbehalten sein (z. B. Änderung des Zinssatzes), so wird der Effektivzins “anfänglicher effektiver Jahreszins” genannt. Er berücksichtigt insbesondere den Nominalzins, die Bearbeitungskosten, das Disagio und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Der Effektivzins ermöglicht es Ihnen, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit miteinander zu vergleichen.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht erlaubt Ihnen, ein Grundstück zu bebauen. Besitzen Sie ein Erbbaurecht, ist es nicht nötig den Bauplatz zu kaufen: Statt eines Kaufpreises zahlen Sie eine Erbpacht an den Eigentümer. Das sind meistens Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. Erbbaurecht-Verträge laufen in der Regel 50 bis 99 Jahre und lassen sich in dieser Zeit vererben.
Hierfür einigen sich Eigentümer und Erbbauberechtigte. Dann machen Sie gemeinsam einen Eintrag in das Grundbuch. Somit wird das Erbbaurecht gültig. Dadurch belastet das Grundpfandrecht (z.B. Hypothek) das Grundstück.
Die Erbpacht wird im Voraus ausgehandelt und beträgt jährlich zwischen 3-5% des Grundstückswerts.
Nominalzins
Der Nominalzins legt den Zinssatz fest, nach dem die Baufinanzierung zu verzinsen ist. Diesen Betrag zahlen Sie an den Darlehensgeber. Er zeigt also den tatsächlichen Zahlbetrag an. Dagegen ist der Effektivzins lediglich eine Vergleichsgröße.
6. Ihr Bau-Steuerberater – Tipps zum Thema Steuern



Gesparte Steuern helfen bei der Baufinanzierung
Buchhaltung und Steuererklärungen sind meist sehr lästige Aufgaben. Wer kennt das nicht. Ihr Bau-Steuerberater gibt Ihnen Tipps, wie Sie nicht zu viele Steuern zahlen. Eher im Gegenteil, Sie bekommen sogar Geld vom Staat zurück. So freut sich auch Ihr Geldbeutel über Ihr Bauprojekt.
► Mehr Informationen zum Bau-Steuerberater finden Sie auf Tipp zum Bau.