Baufinanzierung

Baufinanzierung
Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Traum eines eigenen Hauses zu verwirklichen:
Machen Sie sich fit für die Finanzierung,
Realisieren Sie Ihr Traumhaus,

Die Baufinanzierung – Übersicht und Ratgeber

Wer bauen will, braucht Geld. Selten reicht das eigene Vermögen für den Hausbau. Doch es gibt mehrere Möglichkeiten, um den Traum Ihrer eigenen vier Wände zu verwirklichen – man muss sie nur kennen. Hier finden Sie einen kleinen Crash-Kurs zum Thema Baufinanzierung.

Ihre Navigationspunkte

Baufinanzierung – Erste Schritte
Die Bausteine einer soliden Baufinanzierung
Details zur Baufinanzierung
Verschiedene Zinssätze bei der Baufinanzierung
Ihre Checkliste zur Baufinanzierung
Ihr Bau-Steuerberater – Tipps zum Thema Steuern

Weitere Themenpunkte

Hausratversicherung | Baubehörde | Bauversicherung | Architekt

1. Baufinanzierung – Erste Schritte

Informieren Sie sich wie Sie Ihre Finanzen während des Immobilienkaufs im Gleichgewicht halten.

Bild: Tipp zum Bau informiert Sie über alle Schritte zur Baufinanzierung

Am Anfang eines jeden Bauvorhabens steht eine ausführliche Bestandsaufnahme. Dabei ist diese Analyse die Basis, um alle anfallenden Kosten zu berechnen.

Die Finanzierung

Der erste Schritt: die Gesamtkosten

Das Fundament jeder Baufinanzierung ist die korrekte Aufstellung der Gesamtkosten. Denn es ist notwendig, Ihre Ausgaben realistisch zu erfassen.

Der zweite Schritt: Ihre Ersparnisse

In der Regel leihen Kreditgeber höchstens 80 % der Gesamtkosten. Dementsprechend zahlen Sie 20 % der Gesamtkosten aus eigener Tasche. Je höher Ihr Vermögen also ist, desto weniger Zinsen fallen an. Damit bleibt die Baufinanzierung günstiger und Sie sind unabhängiger.

Überprüfen Sie bei Geldverträgen die Rendite nach Steuern: Stellen Sie fest, wie hoch die Zinsen sind, die Sie zahlen. Vergleichen Sie dabei die Werte mit den aktuellen Kapitalmarkt-Konditionen.

Das Objekt

Wie nutzen Sie es?

Für welchen Zweck bauen Sie? Wird das Haus Ihr eigenes Heim? Vermieten oder verkaufen Sie es später? Gehört das Grundstück Ihnen?

Stellen Sie klar, ob das Baugrundstück Ihr eigenes ist oder ob Sie nur ein Erbbaurecht besitzen. Falls es sich nicht um Ihr Grundstück handelt, zahlen Sie dem Eigentümer einen Erbbauzins. Allerdings wird dieser bereits im Voraus festgelegt.

Der Markt

Darüber hinaus prüfen Sie die Kapitalmarktsituation und die Zinsentwicklung. Durch den Vergleich von aktuellen mit alten Zinssätzen unterscheiden Sie günstige von teuren Baufinanzierungen.

Egal ob Sie neu bauen oder renovieren, nutzen Sie als Kapitalanleger unbedingt Ihre Steuervorteile. Denn in beiden Fällen lassen sich Ihr Bau-Projekt von der Steuer absetzen.

2. Die Bausteine einer soliden Baufinanzierung

„Fach-Jargon ist was für Fachidioten”. Haben Sie sich das auch schon mal gedacht, weil Sie kein Wort verstanden haben? Gerade bei finanziellen Angelegenheiten, ist es wichtig, den Durchblick zu behalten. Lassen Sie sich deshalb beim Thema Baufinanzierung so beraten, dass Sie jedes einzelne Wort verstehen. Nur wenn Sie die Vorteile einer Bank-Finanzierung verstanden haben, unterschreiben Sie auch.

Des Weiteren stehen Sie als Bauherr vor der Frage: Wie zahlen Sie den Kredit zurück? Lesen Sie hier über die wesentlichen Unterschiede gebräuchlicher Baufinanzierungen und wie Sie Ihren Kredit tilgen.

Annuitäten-Darlehen der Bank

Sie planen jedes Jahr einen Betrag in gleichbleibender Höhe an die Bank zurückzahlen? Dann ist das so genannte Annuitätendarlehen genau die richtige Baufinanzierung für Sie! Dabei bedeutet Annuität jährlich gleichbleibender Betrag.

Dementsprechend zahlen Sie im Rahmen eines Annuitätendarlehens jedes Jahr einen konstanten Betrag. Dieses Darlehen zahlen Sie so lange, wie es im Vertrag vereinbart wurde. Hierbei gilt, dass sich der Betrag aus Zins und Tilgung zusammensetzt.

Der Zins ist das, was die Baufinanzierung „kostet“. Dagegen ist die Tilgung der Betrag, den Sie sich von der Bank geliehen hab und zurückzahlen. Im Vertrag legen Sie mit der Bank die jährlich anfallende Summe fest. Diese nennt sich Rate.

Die Raten bleiben in der gesamten Vertragszeit gleich hoch. Jedoch ändert sich Ihre Zusammensetzung von Jahr zu Jahr: Da Sie kontinuierlich Geld zurückzahlen, wird der Betrag, den Sie sich ausgeliehen haben, immer kleiner. Dadurch wird der Anteil des Zinses weniger.

Ihr Vorteil: Die Restschulden schrumpfen von Jahr zu Jahr erheblich. Dabei zahlen Sie aber immer den gleichen Betrag!

Das Bauspar-Darlehen

Sie sind jung und träumen davon einmal in Ihren eigenen vier Wänden leben? Dann planen Sie schon jetzt: Denn mit einem Bausparvertrag kommen Sie Ihrem Traum monatlich näher!

Mit einem Bauspar-Darlehen sparen Sie schon im Voraus. Damit haben Sie zu Baubeginn ein Vermögen angelegt. Der jährlich zu zahlende Betrag setzt sich in zwei Formen zusammen. So berechnen Sie den Tilgungsbetrag:

Auf der einen Seite steht der Gesamtbetrag, der für den Hausbau nötig ist.
Davon ziehen Sie Ihr Guthaben ab.
Für den Rest nehmen Sie einen verzinsten Kredit auf.
Der Tilgungsbetrag besteht aus einem feststehenden Prozentsatz.

Beim Bauspar-Darlehen zahlen Sie monatlich meist denselben Betrag.

Ihr Vorteil: Bis der Bau beginnt, haben Sie bereits ein Vermögen angelegt. Dabei einigen Sie sich schon bei Vertragsschluss auf die Höhe der Zinsen, die Sie monatlich zahlen!

Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag

Sie planen sofort zu bauen, verfügen aber nicht über die nötigen Finanzen? Mit einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen haben Sie langfristige Zinssicherheit bei der Rückzahlung. Weiterhin lässt sich diese Form eines Darlehens auch mit einem Bausparvertrag kombinieren. Im Rahmen des Tilgungsaussetzungs-Darlehens zahlen Sie lediglich die Zinsen des geliehenen Betrags. Statt der Tilgung der Raten zahlen Sie so genannte Sparraten in einen Bausparvertrag ein.

Ihr Vorteil: Hier erhalten Sie die benötigte Finanzierungssumme sofort. Damit ist es möglich langfristig zu planen. Außerdem haben Sie Aussicht auf eine staatliche Förderung in Form von der Arbeitnehmer-Sparzulage oder der Wohnungsbau-Prämie.

Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung

Wenn Sie langfristig planen, ist auch ein Lebensversicherungs-Darlehen für Sie geeignet. Wie das funktioniert, lesen Sie hier:

Beim Tilgungsaussetzungs-Darlehen schließen Sie eine Lebensversicherung in gleicher Höhe wie das Bankdarlehen ab. Während der Darlehensphase zahlen Sie die Zinsen aus dem Bankdarlehen. Gleichzeitig zahlen Sie auch die Beiträge der Lebensversicherung ein. Am Ende der Versicherungszeit begleichen Sie das Darlehen mit der Summe aus der angesparten Versicherung.

Wenn Sie geschickt investieren, sparen Sie hier bares Geld: Sie erhalten eine Überschussbeteiligung. Für diese gilt: Entwickeln sich die Kapitalmärkte positiv, nützt das dem Versicherungsunternehmen. Dadurch besteht die Möglichkeit, das Darlehen ausschließlich durch Ihre Lebensversicherung zu tilgen.

3. Details zur Baufinanzierung

Kümmern Sie sich vor dem ersten Spatenstich um Ihre Baufinanzierung.

Bild: Mit Tipp zum Bau steht der Finanzierung Ihres Eigenheims nichts im Wege.

Durch die eigenen vier Wände leiten Sie einen neuen, spannenden Lebensabschnitt ein. Doch ein Neubau oder eine Renovierung bringt auch viele Herausforderungen mit sich. Damit Ihre Finanzen auch nach Ihrem Bauprojekt noch Raum zum Leben lassen, beachten Sie unbedingt einige Dinge.

Ein eigener Finanzplan hilft Ihnen, einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu bekommen.

(1) Ihre eigenen finanziellen Verhältnisse

Die Voraussetzung jeden Bauvorhabens ist der Überblick über die finanziellen Mittel. Beachten Sie daher Folgendes:

Das Eigenkapital:

Da Darlehensgeber höchstens 80% der Gesamtkosten finanzieren, zahlen Sie mindestens 20 % der Gesamtkosten selbst. Je höher Ihr Eigenanteil ist, umso weniger Zinsen fallen an.

Ihr Vorteil dabei: Die Baufinanzierung wird günstiger und Sie sind unabhängiger!

Die monatliche Belastbarkeit:

Eine tragbare monatliche Belastung ist Voraussetzung jeder Baufinanzierung. Deshalb brauchen Sie eine solide Haushaltsplanung. Stellen Sie also die regelmäßigen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Kalkulieren Sie im Zweifelsfall auf der Ausgabenseite lieber großzügig. Damit gehen Sie auf Nummer sicher!

(2) Das Bauobjekt

Wichtig ist, den Überblick über die anfallenden Kosten zu haben.

Wie hoch sind die Gesamtkosten?

Eigen- oder Fremdnutzung:

Werden Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen oder vermieten Sie diese?

Eigentum oder Erbbaurecht:

Gehört Ihnen das Grundstück oder besitzen Sie nur das Recht, eine Immobilie zu errichten? Die Baukosten sind nur ein Teil der Gesamtkosten! Wer die Gesamtkosten nicht ausreichend ermittelt, erlebt später böse Überraschungen.

Check-Liste zu Ihren Gesamtkosten

Gehen Sie folgende Punkte der Checkliste durch. Damit behalten Sie den Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen.

Bild: Übersehen Sie keine Kosten bei der Baufinanzierung mit Tipp zum Bau.

Behalten Sie alle Ihre Pläne und Ausgaben im Auge.

Ermitteln Sie…

Grundstückspreis und Maklergebühr.
die Baukosten des Hauses.
die Grunderwerbsteuer.
die Erschließungs-, Vermessungs-und Baugenehmigungskosten.
das Architekten-Honorar.
die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen Ihrer Bank.
die Wertermittlungskosten.
die Notar- und Grundbuchgebühren.
die Versicherungen.
und last but not least: die Nebenkosten (Umzug, Ölfüllung, Werkzeuge für Eigenleistungen, usw.).

Erfahren Sie mehr über Bauversicherungen auf Tipp zum Bau.

(3) Der Markt

Auch die Kapitalmarktsituation und die Zinsentwicklung sind für die Planung Ihrer Baufinanzierung wichtig. Vergleichen Sie deshalb die aktuellen Darlehenszinsen mit der Vergangenheit. Dabei helfen Ihnen Zins-Charts dabei, günstige von teuren Baufinanzierungen zu unterscheiden.

Die Baufinanzierung

Sobald Sie sich für eine solide Baufinanzierung entschieden haben, geht es in die Praxis. Auch hier gibt es viele Möglichkeiten, Vorteile zu nutzen. Lesen Sie hier, wie und welche Vorzüge für Sie in Frage kommen!

Sicherstellung der Baufinanzierung

Aufgepasst! Kreditgeber fordern Sicherheiten, bevor sie Geld verleihen. Sichern Sie Ihre Baufinanzierung über Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie ab. Normalerweise erfolgt die Beleihung über eine Grundschuld. Damit haftet Ihr Grundstück für die Rückzahlung des Darlehens.

Nutzen Sie staatliche Fördermittel!

Beachten Sie: Unter verschiedenen Umständen haben Sie Anspruch auf staatliche Förderung. Obwohl die Eigenheimzulage 2006 abgeschafft wurde, gibt es weiterhin Möglichkeiten für staatliche Zuschüsse, z.B.:

die Bundesländer.
Städte und Gemeinden.
die KfW.

4. Verschiedene Zinssätze bei der Baufinanzierung

Für die Zinsen ist der Leitzins verantwortlich. An der Vorgabe des Leitzinses orientieren sich alle europäischen Banken. 2020 ist der Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau, denn er ist fast bei Null. Seit 2014 hält sich der Zinssatz konstant niedrig. Daher haben Sie bei der Baufinanzierung trotz Kredit nur sehr wenige Mehrkosten. Ihr Traumhaus verwirklichen Sie auf zwei verschiedene Weisen.

Der Bauzins

Ihre Bank legt ihren eigenen Zinssatz, abhängig vom Leitzins, für Ihre Baufinanzierung fest. Derzeit liegt er durchschnittlich bei 0% (Stand September 2020). Die Tendenz der vergangenen Jahre, lässt darauf schließen, dass der Zinssatz weiterhin auf einem derart niedrigem Niveau verbleibt. Der Bauzins eignet sich besonders, wenn Sie ein langfristiges Darlehen benötigen.

Der variable Zinssatz

Sie sind nur für eine kurze Zeit auf einen Kredit angewiesen? Hier bietet sich eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz an. Dieser orientiert sich ebenfalls am derzeit niedrigen Leitzins der EZB. Dabei wird der variable Zinssatz in einem 3-monatigen Rhythmus angepasst. Planen Sie damit also besser nicht auf längere Sicht. Denn der Zinssatz schwankt hier potenziell in kurzer Zeit stark. Dadurch haben Sie weniger Sicherheit, da sich Ihre monatlichen Belastungen eventuell erheblich variieren.

Um sich dagegen abzusichern, besteht die Möglichkeit, eine Zinsobergrenze mit Ihrer Bank zu vereinbaren. Handeln Sie die Konditionen dafür frühzeitig mit Ihrer Bank aus. Denn die Zinsobergrenze ist meist mit hohen zusätzlichen Kosten verbunden. Dadurch rechnen sich unter Umständen Ihre Einsparungen beim variablen Zinssatz nicht mehr. Tilgen Sie Ihr Darlehen schnell, ist es wahrscheinlich, dass der Zins währenddessen stabil bleibt. Dann ist eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz genau das Richtige für Sie!

Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem Bankberater. Er steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Zudem klärt er Sie über die verschiedenen Zinssätze auf. Somit erhalten Sie ein exakt auf Sie zugeschnittenes, individuelles Angebot.

5. Ihre Checkliste zur Baufinanzierung

Bild: Tipp zum Bau erklärt alle Begriffe bei der Baufinanzierung.

Viele träumen vom eigenen Heim. Damit Ihr Wunsch einfacher realisierbar wird, sollten Sie die wichtigsten Begriffe aus der Finanzwelt kennen. Daher finden Sie hier eine Checkliste.

Ganz Praktisches – Fachbegriffe, die wichtig sind

Unser kleiner Wegweiser durch den Fachjargon-Dschungel macht Sie schon jetzt zum Profi für Finanzen! Erweitern Sie Ihr Allgemeinwissen zum Thema Baufinanzierung – mit unserem kleinen Finanz-Lexikon!

Auszahlungssatz

Der Auszahlungssatz sagt Ihnen, wie viel Sie von der Bank geliehen bekommen. Er wird in Prozent der Gesamtsumme angegeben. Davon wird die Bank einen Teil, das sogenannte „Disagio“ einbehalten. Weiterhin werden davon die vereinbarten Bearbeitungs-Kosten und Zinsen (auch Bereitstellungszinsen) abgezogen.

Bearbeitungskosten

Das sind die Kosten für die Bearbeitung Ihrer Baufinanzierung.

Bereitstellungszinsen

Die Bank berechnet die Zinsen von der Zusage der Baufinanzierung bis zu seiner Auszahlung. Dies ist nötig, weil die Bank bereits bei der Zusage der Baufinanzierung die finanziellen Mittel beschafft: Durch den Verkauf von Pfandbriefen. Dafür zahlt die Bank Zinsen, welche sie durch die sogenannten Bereitstellungszinsen bei Ihnen in Rechnung stellt.

Darlehensbetrag

Der Darlehensbetrag ist der Geldbetrag, den Sie zurückzahlen. Dieser Betrag ist verzinst, d.h. er kostet etwas.

Disagio

Das Disagio wird von der Bank von Ihrem Darlehensbetrag einbehalten. Es ist eine erste Zins-Rate. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise (bei einem Disagio von 2 %) nur zu 98 %.

Effektivzins

Bei Krediten wird der Preis, also die Gesamtbelastung pro Jahr, in Prozent angegeben. Sind die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, heißt dieser Preis „effektiver Jahreszins“.

Sollten Änderungen im Vertrag vorbehalten sein (z. B. Änderung des Zinssatzes), so wird der Effektivzins “anfänglicher effektiver Jahreszins” genannt. Er berücksichtigt insbesondere den Nominalzins, die Bearbeitungskosten, das Disagio und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Der Effektivzins ermöglicht es Ihnen, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit miteinander zu vergleichen.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht erlaubt Ihnen, ein Grundstück zu bebauen. Besitzen Sie ein Erbbaurecht, ist es nicht nötig den Bauplatz zu kaufen: Statt eines Kaufpreises zahlen Sie eine Erbpacht an den Eigentümer. Das sind meistens Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. Erbbaurecht-Verträge laufen in der Regel 50 bis 99 Jahre und lassen sich in dieser Zeit vererben.

Hierfür einigen sich Eigentümer und Erbbauberechtigte. Dann machen Sie gemeinsam einen Eintrag in das Grundbuch. Somit wird das Erbbaurecht gültig. Dadurch belastet das Grundpfandrecht (z.B. Hypothek) das Grundstück.

Die Erbpacht wird im Voraus ausgehandelt und beträgt jährlich zwischen 3-5% des Grundstückswerts.

Nominalzins

Der Nominalzins legt den Zinssatz fest, nach dem die Baufinanzierung zu verzinsen ist. Diesen Betrag zahlen Sie an den Darlehensgeber. Er zeigt also den tatsächlichen Zahlbetrag an. Dagegen ist der Effektivzins lediglich eine Vergleichsgröße.

6. Ihr Bau-Steuerberater – Tipps zum Thema Steuern

Tipp zum Bau erklärt wie Ihr Steuerberater Ihre Baufinanzierung unterstützt.

Gesparte Steuern helfen bei der Baufinanzierung

Buchhaltung und Steuererklärungen sind meist sehr lästige Aufgaben. Wer kennt das nicht. Ihr Bau-Steuerberater gibt Ihnen Tipps, wie Sie nicht zu viele Steuern zahlen. Eher im Gegenteil, Sie bekommen sogar Geld vom Staat zurück. So freut sich auch Ihr Geldbeutel über Ihr Bauprojekt.

► Mehr Informationen zum Bau-Steuerberater finden Sie auf Tipp zum Bau.

7. Baufinanzierung mit einem KfW-Kredit

Greifen Sie bei der Baufinanzierung unbedingt auf Fördermittel zurück. Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat viele verschiedene Angebote. Hierbei übernimmt die KfW allerdings nicht die gesamte Baufinanzierung. Sie ist vielmehr ein zusätzlicher Bestandteil. Ein KfW-Kredit zur Baufinanzierung ist von fast allen Privatpersonen beantragbar. Hier spielen Alter und Familienstand keine Rolle. Für einen Kauf oder einen Neubau erhalten Sie eine Förderung von maximal 100.000 EUR. Wenn Sie Ihr Haus energieeffizient sanieren oder altersgerecht umbauen beträgt die maximale Fördersumme 50.000 EUR.

Eine Baufinanzierung der KfW funktioniert wie ein klassisches Annuitätendarlehen. Hierbei gilt kein fester Zinssatz und Sie tilgen monatlich eine geregelte Rate. Ein KfW-Kredit bringt aber einige Vorteile mit sich. Zum einen unterbieten die Zinsen der Förderung die Zinsen anderer Annuitätendarlehen. Außerdem lässt sich die Tilgung der Baufinanzierung die ersten ein bis fünf Jahre aussetzen. Somit bleibt Ihnen in diesem Zeitraum ein größeres Budget für Renovierungen.

Wenn Sie die Tilgung aber die ersten Jahre aussetzen, erhöhen sich die Tilgungsraten danach entsprechend. Für Personen mit viel Eigenkapital und einer guten Bonität lohnt sich ein KfW-Kredit eventuell nicht. Lassen Sie sich also von einem Finanzberater helfen.

Die KfW bietet zwei Arten der Baufinanzierung an. Einmal erhalten Sie das Darlehen als Kredit. Alternativ gibt es auch einmalige Zuschüsse der KfW. Diese zahlen Sie nicht zurück. Zuschüsse erhalten Sie:

als Baukindergeld.
um Ihr Haus altersgerecht umzubauen.
wenn Sie energieeffiziente Sanierungen durchführen.

8. Sondertilgungen Ihrer Baufinanzierung

Sondertilgungen finden neben Ihren monatlich vereinbarten Zahlungen statt. Dadurch gelingt es Ihnen Ihren Kredit für die Baufinanzierung früher zurückzuzahlen. Vor allem bei einer Bonuszahlung, Abfindungen oder einem Erbe, bietet sich eine Sondertilgung an. Bei der Baufinanzierung gibt es kein generelles Sondertilgungsrecht. Achten Sie deshalb bei Ihrem Kreditvertrag darauf, dass diese Tilgungen möglich sind. Im Optimalfall sind Sondertilgungen jederzeit und ohne Maximalbetrag erlaubt.

Doch durch Sondertilgungen verlieren Banken Zinsen. Daher fordern diese häufig Entschädigungen. Dies geschieht in der Form eines höheren Sollzinses bei Ihrer Baufinanzierung. Alternativ fordert der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist meist auf 1% der Restschuld begrenzt. Trotz der Entschädigungszahlungen lohnt es sich Sondertilgungen bei der Baufinanzierung aufzunehmen. Potenziell zahlen Sie den Kredit so Jahre früher zurück.

9. Teure Fehler bei der Baufinanzierung

Bei Baufinanzierungen geht es um eine Menge Geld. Doch wenn Sie einige Dinge nicht beachten, wird der Kredit noch teurer. Hier finden Sie eine Übersicht an Fehlern, die sich im Geldbeutel bemerkbar machen.

Nebenkosten im Finanzierungsplan vergessen

Bei der Baufinanzierung reicht es nicht aus nur den Bau oder Kauf einzukalkulieren. Es kommen noch Nebenkosten hinzu, die sehr erheblich sind, wie z.B:

Notarkosten.
Grundbuchkosten.
Maklergebühren.

Rechnen Sie für alle Nebenaufwendungen nochmal mit 15% des Kaufpreises.

Teure Nachfinanzierung durch versteckte Baukosten

Viele Bauherren passen bei der Kostenschätzung nicht richtig auf. Denn der „Festpreis“ für den Hausbau enthält häufig nicht alle Kosten. Wenn Sie diese nicht einkalkulieren, brauchen Sie später eine teure Nachfinanzierung. Dies sind Leistungen, die oft nicht im „Festpreis“ enthalten sind:

Erschließung des Grundstücks.
Einrichten der Baustelle.
Bodengutachten.
Hausanschlüsse.
Baustrom.
Außenanlagen.

Hohes Risiko durch geringes Eigenkapital

Banken verlangen für Baufinanzierungen mit wenig Eigenkapital hohe Zinsaufschläge. Im Vergleich zu einer 80% Finanzierung erhöht sich eine Vollfinanzierung um 0,5-1%. Dies bedeutet für Sie, dass die Baufinanzierung eine höhere Monatsbelastung ist als eine Mietwohnung. Hier besteht die Gefahr, dass Sie nicht in der Lage sind den Kredit zu tilgen. Eventuell reicht dann nicht einmal der Verkauf des Hauses, um die Baufinanzierung zu begleichen. Dann stehen Sie ohne Haus und mit Schulden da.

Überhöhte Kreditsummen durch niedrige Tilgung

Viele Kreditgeber verlangen eine jährliche Mindesttilgung von nur 1% der Kreditsumme. Somit stehen Ihnen sehr niedrige Monatsraten zur Verfügung. Dies verlockt dazu hohe Kredite zu nehmen. Da die meisten Zinsbindungen bei der Baufinanzierung zehn Jahre betragen, ist dies hochriskant. Denn mit kleinen Tilgungen dauert es oft mehrere Jahrzehnte, um den Kredit zu begleichen. Wenn Sie nach den ersten zehn Jahren einen neuen Zins erhalten, kommt es zum Ratenschock. Gehen Sie also lieber auf eine Nummer sicher und zahlen Sie jährlich 2-3% der Kreditsumme zurück.

10. Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie einen Kredit früher als vertraglich vereinbart zurückzahlen, verlangen Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser fungiert als Ausgleich für entgangene Gewinne. Denn die Bank hat Ihre Zinszahlungen bereits verplant. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von der Zinsentwicklung ab. Daher lässt sich diese nicht im Voraus kalkulieren.

Ist das Zinsniveau deutlich höher als der Wiederanlagezins, erleidet der Kreditgeber keinen Schaden. In diesem Fall zahlen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung auf Ihre Baufinanzierung. Ist das Zinsniveau stark gesunken, beträgt die Entschädigung rund 10% des abgelösten Restkapitals. Bei extrem niedrigen Zinsen steigt die Entschädigung auf bis zu 20%. Das sind im Normalfall mehrere tausend bis zehntausend Euro.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist die Bank an Vorgaben gebunden. Doch diese sind manchmal vom Gesetzgeber unpräzise formuliert. Deswegen ist es Verbrauchern nicht möglich die Rechnung nachzuvollziehen. Nehmen Sie die Schadensforderung deshalb zu einem Finanzexperten. Dieser prüft deren Richtigkeit.

11. Wie Sie einen guten Berater für Ihre Baufinanzierung erkennen

Tipp zum Bau klärt zu über Berater für Ihre Baufinanzierung auf.

Mit einem guten Berater an Ihrer Seite finden Sie die beste Finanzierung

Nur mit einer guten Beratung erhalten Sie eine gute und sichere Finanzierungsstrategie. Doch woran erkennen Sie einen qualifizierten Berater? Diese Checkliste hilft Ihnen dabei diese Frage zu klären:

Analyse: Ihr Berater fragt Ihre finanzielle Situation detailliert ab und analysiert diese.
Einkommensverhältnisse: Ihr Berater prüft nicht nur Ihr aktuelles Einkommen. Er beurteilt auch wie sich Ihr Familieneinkommen voraussichtlich entwickelt.
Geldreserve: Ihr Berater kalkuliert Renovierungen bei gebrauchten Immobilien ein.
Erwerbsnebenkosten: Ihr Berater bedenkt bei der Baufinanzierung die Nebenkosten beim Hausbau oder Immobilienkauf.
Einbindung von Bausparverträgen und Riester-Guthaben: Wenn Sie über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag/ein größeres Riester-Guthaben verfügen, beurteilt Ihr Berater diese. Er rechnet Ihnen Ihre Aufwendungen mit und ohne Berücksichtigung dieser durch.
Staatliche Förderung: Ihr Berater nennt Ihnen mögliche Förderungen für die Baufinanzierung.
Flexibilität: Ihr Berater zeigt Ihnen Möglichkeiten für Sondertilgungen auf.
Schuldenfrei in Rente: Ihr Berater gestaltet die Baufinanzierung so, dass Sie mit spätestens 65 schuldenfrei sind.
Risikoaufklärung: Ihr Berater erläutert Ihnen zu jeder Möglichkeit der Baufinanzierung die möglichen Risiken.

12. Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung nehmen Sie auf, wenn am Ende der Zinsbindung noch Schulden bestehen. Dies ist nicht ungewöhnlich. Vor der Baufinanzierung errechnen Sie wie lange Sie für die Tilgung benötigen. Trotzdem schließen viele eine kürzere Zinsbindung ab. Denn oft gelingt die Tilgung früher als errechnet. Dies gelingt Kreditnehmern durch Sondertilgungen.

Es gibt zwei Möglichkeiten Ihre Anschlussfinanzierung zu regeln. Der kurze Weg ist, dass Sie die Anschlussfinanzierung bei Ihrer alten Bank abschließen. Unterschreiben Sie dort einfach eine neue Kreditvereinbarung. Dies nennt sich Prolongation. Doch wenn Sie diese sofort unterzeichnen, wissen Sie nicht, ob das die günstigste Baufinanzierung ist. Daher bietet es sich auch an einen neuen Kreditgeber zu suchen. Hierbei handelt es sich um eine Umschuldung. Ob sich das lohnt, erfahren Sie indem Sie Angebote zur Anschlussfinanzierung vergleichen.

13. Problem mit Kombidarlehen

Es gibt die Möglichkeit Ihren Bausparvertrag und einen Kredit miteinander zu kombinieren. Doch diese Möglichkeit ist nur selten sinnvoll. Hier erfahren Sie, was das Kombidarlehen problematisch macht.

Schlechte Planbarkeit

Es ist Bausparkassen nicht möglich Ihnen für die Zuteilung Ihres Geldes einen festen Termin zu nennen. Dies ist nämlich nur möglich sobald genügend Beiträge im Bausparkollektiv sind. Ist dies nicht der Fall, sind Sie gezwungen zu warten. Dies ist ärgerlich, wenn Sie die Baufinanzierung kurzfristig benötigen. Denn in dem Fall sind Sie gezwungen eine teure Zwischenfinanzierung abzuschließen.

Zusätzliche Zustimmungen sind notwendig

Bei Kombidarlehen als Baufinanzierung sind viele Akteure involviert. Denn die Bausparkasse tritt Forderungen häufig an eine kreditgebende Bank ab. Wenn Sie diesen Kredit umverschulden, benötigen Sie die Zustimmung des Kreditinstituts. Hierzu gehören viel Rennerei und Papierkram.

Hohe Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einer frühzeitigen Beendigung Ihrer Baufinanzierung fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Wenn Sie Ihren Bausparvertrag zur Baufinanzierung verwenden, tritt dies wahrscheinlich ein.

Hohe und intransparente Zinsbelastung

Mit einem Bausparvertrag sparen Sie auf einen Kredit. Dies ist keine günstige Option. Sparverträge haben nämlich geringere Zinsen als die Zinsen Ihrer Baufinanzierung. Somit sind die Zinsen, die Sie mit dem Bausparvertrag erwirtschaften geringer als die Zinsen des Kredits.

14. Welche Faktoren Ihre Baufinanzierung beeinflussen

Nur die wenigsten Personen erhalten eine Baufinanzierung mit dem Zinssatz aus der Werbung. Dies liegt daran, dass dieser nur für Finanzierungen mit sehr hohem Eigenkapital gilt. Um Ihre persönliche Baufinanzierung zu erhalten, wird Ihr Fall geprüft. Hierzu legen Sie der Bank Ihr Einkommen und Vermögen vor. Diese nennt Ihnen auf dieser Grundlage ein unverbindliches Angebot.

Um ein verbindliches Angebot zu erstellen, bewertet die Bank weitere Faktoren. Diese fließen in Ihr Angebot für die Baufinanzierung ein. Hier sehen Sie, wie Kreditgeber verschiedene Eigenschaften bewerten:

Positiv	Negativ
Beamtenstatus	Probezeit bei Angestellten
Angestelltenverhältnis	Selbstständigkeit
Hoher fester Gehaltsanteil	Hohe variable Gehaltsanteile
Eigennutzung der Immobilie	Objekte, die vermietet werden (nicht bei allen Banken relevant)
Immobilien in guten Lagen	Immobilien in weniger guten Lagen
Neubauobjekte bzw. Immobilien in gutem Zustand	Immobilien in schlechtem Zustand
Hoher Schufa-Score	Niedriger Schufa-Score oder negative Einträge

15. Welche Bank für die Baufinanzierung wählen?

Bei einer harten Kalkulation entscheiden Sie sich für die Bank mit dem besten Angebot. Also für die Baufinanzierung mit den niedrigsten Zinsen. Um Baufinanzierungen miteinander zu vergleichen, wählen Sie den Zinssatz und die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Dies bedeutet natürlich, dass die Festzins-Zeit bei allen Angeboten gleich ist. Hierbei ist es egal, ob Sie die Baufinanzierung über eine Bank oder einem Kreditvermittler erhalten.

Neben den Zinsen ist auch die Bearbeitungszeit Ihres Antrags entscheidend. An manchen Standorten gibt es nur ein knappes Angebot an Immobilien. Hier ist eine rasche Zusage der Baufinanzierung bedeutsam. Fragen Sie daher die günstigste Bank wie lange diese zur Bearbeitung Ihres Kredits benötigt.

16. Risiko Arbeitslosigkeit bei Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung stellt sich die Frage, ob Sie sich gegen einen Jobverlust absichern. Denn falls Sie arbeitslos werden, ist es schwer den Kredit zurückzuzahlen. Daher gibt es die Möglichkeit das Risiko mit einer Versicherung zu begrenzen.

Doch solche Policen sind in der Regel teuer und haben verschiedene Einschränkungen.

Nach Abschluss der Versicherung haben Sie eine Wartezeit. Erst nach dieser sind Sie im Fall von Arbeitslosigkeit geschützt.
Beim Jobverlust gibt es eine Karenzzeit. Erst dann erhalten Sie die Leistungen.
Die Höhe und Dauer der Leistung ist beschränkt.
Der Schutz gilt nur für die Zinsbindungsfrist, nicht für die gesamte Kreditlaufzeit.

Aufgrund dieser Einschränkungen ergibt es mehr Sinn selbst vorzubeugen. Schaffen Sie eine Rücklage für die Möglichkeit eines Jobverlusts. Außerdem erhalten Sie in manchen Fällen finanzielle Unterstützung vom Staat. Falls Sie nicht in der Lage sind Ihre Baufinanzierungskredit zu tilgen, droht ein Verkauf.

17. Zinsbindung

Die Verzinsung der Baufinanzierung ist zwischen den Kreditgeber und Kreditnehmer festgelegt. Diese ist entweder fest oder variabel. Bei einem festen Zinssatz ist dieser nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Dies wird als Zinsbindung bezeichnet. Diese Bindung läuft typischerweise über 10, 15 oder 20 Jahre. Ob sich eine Baufinanzierung mit langer oder kurzer Zinsbindung eignet, entscheiden mehrere Faktoren:

Kurze Zinsbindung

Eine kurze Zinsbindung bietet sich an, wenn Sie viel Eigenkapital haben. Seien Sie sich zudem sicher, dass die Baufinanzierung in zehn Jahren getilgt ist. Denn falls sich der Leitzins erhöht, wird die Anschlussfinanzierung teurer. Genauso ist es aber möglich, dass der Leitzins fällt. Davon profitieren Sie mit einer kurzen Zinsbindung natürlich. Informieren Sie sich also im Voraus über die Entwicklung des Leitzinses.

Der große Vorteil einer kurzen Zinsbindung ist der Zinssatz. Dieser ist niedriger als bei einer langen Zinsbindung.

Lange Zinsbindung

Eine lange Zinsbindung lohnt sich, wenn das allgemeine Zinsniveau niedrig ist. Denn somit profitieren Sie viele Jahre von niedrigen, konstanten Raten. Das lohnt sich insbesondere für junge Familien mit geringem Spielraum. Diese haben hier viel Zeit um Ihren Kredit zurückzuzahlen.

Der Nachteil einer langen Zinsbindung ist der Zinssatz. Hier verlangen Kreditgeber bei einer Baufinanzierung einen Aufschlag. Das liegt daran, dass Sie das Geld länger vorstrecken. Somit sind bei der langen Zinsbindung die Kreditraten niedrig, aber die Gesamtkreditkosten hoch.

18. Ablauf der Baufinanzierung

Hier erklären wir Ihnen grob, wie Sie Ihre Baufinanzierung erhalten.

1. Baufinanzierung mit einem Finanzierungsberater planen

Zu diesem Zeitpunkt haben Sie noch kein konkretes Objekt. Zusammen mit dem Berater stecken Sie die Eckdaten für Ihren Hauskauf fest. Hierzu stellen Sie Ihm eine Vielzahl an Unterlagen bereit. Nach der Planung wissen Sie:

Wie eine Baufinanzierung funktioniert.
Was Sie sich leisten können.
Welche Baufinanzierung für Sie die richtige ist.

Erst jetzt beginnen Sie mit der Immobilienschau. In den folgenden Gesprächen beginnt der Finanzierungsberater die genauere Planung der Baufinanzierung. Hierbei legt er folgende Konditionen fest:

Zinsbindung.
Tilgung.
Sondertilgung.

2. Immobiliendarlehen berechnen

Berechnen Sie nun das Immobiliendarlehen. Denn Sie zahlen nicht nur den Kredit, sondern auch die Zinsen zurück.

3. Förderung für Baufinanzierung beantragen

Es gibt verschiedene staatliche Förderungen. Machen Sie davon Gebrauch! Denn diese machen die Baufinanzierung günstiger.

4. Mit Vertrag zu Notar

Sobald Sie mit dem Finanzierungsberater eine Baufinanzierung festgelegt haben, gehen Sie zum Notar. Unterschreiben Sie den Vertrag noch nicht, sondern lassen Sie ihn zuerst prüfen. So gehen Sie sicher, dass alle Formulierungen zu Ihrem Vorteil sind. Achten Sie darauf, dass Sie die Prüfung innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist durchführen.

5. Darlehen auszahlen lassen

Bei einer Bestandsimmobilie oder einem fertigen Neubau, stellt die Bank die Baufinanzierung komplett zur Verfügung. Hierbei erhalten Sie den Kaufvertrag und die Bankdaten des Verkäufers. Sie geben der Bank eine Kopie dieses Vertrags. Ihr Kreditgeber kümmert sich dann um die Überweisung an den Verkäufer.

Wenn Sie selbst bauen, ist es möglich sich die Baufinanzierung in Teilbeträgen auszahlen zu lassen. Hierbei legen Sie mit der Bank Meilensteine beim Bau fest. Immer wenn Sie einen erreichen, erhalten Sie einen weiteren Teilbetrag des Kredits.

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