1. Baufinanzierung – Erste Schritte
Am Anfang eines jeden Bauvorhabens steht eine ausführliche Bestandsaufnahme. Dabei ist diese Analyse die Basis, um alle anfallenden Kosten zu berechnen.
Die Finanzierung
Der erste Schritt: die Gesamtkosten
Das Fundament jeder Finanzierung ist die korrekte Aufstellung der Gesamtkosten. Denn es ist notwendig, Ihre Ausgaben realistisch zu erfassen.
Der zweite Schritt: Ihre Ersparnisse
In der Regel leihen Kreditgeber höchstens 80 % der Gesamtkosten. Dementsprechend müssen Sie 20 % der Gesamtkosten aus eigener Tasche zahlen. Je höher Ihr Vermögen also ist, desto weniger Zinsen fallen an. Damit wird die Finanzierung günstiger und Sie sind unabhängiger.
Außerdem sollten Sie bei Geldverträgen die Rendite nach Steuern überprüfen: Stellen Sie fest, wie hoch die Zinsen sind, die Sie zahlen müssen. Vergleichen Sie dabei die Werte mit den aktuellen Kapitalmarkt-Konditionen.
Der dritte Schritt: Einnahmen und Ausgaben
Wie hoch sind Ihre Einnahmen? Was sind Ihre Ausgaben? Dies ist die dritte und für die Finanzierung wichtigste Frage. Darauf dieser basiert später die Entscheidung, wie hoch die Geldaufnahme sein darf.
Tipp:
Beachten Sie bei Ihren Ausgaben vor allem auch die monatlichen Zinsen, die Sie für Ihren Kredit zahlen müssen. Darüber hinaus ist auch wichtig, wann sie fällig sind.
Das Objekt
Wie wird es genutzt?
Für welchen Zweck bauen Sie? Wird das Haus Ihr eigenes Heim? Vermieten oder verkaufen Sie es später? Gehört das Grundstück Ihnen?
Stellen Sie klar, ob das Bau-Grundstück Ihr eigenes ist oder ob Sie nur ein Erbbaurecht besitzen. Falls es sich nicht um Ihr Grundstück handelt, müssen Sie dem Eigentümer einen Erbbau-Zins zahlen. Allerdings wird dieser bereits im Voraus festgelegt.
Der Markt
Darüber hinaus sollten Sie die Kapitalmarkt-Situation und die Zins-Entwicklung prüfen. Durch den Vergleich von aktuellen mit alten Zins-Sätzen unterscheiden Sie günstige von teuren Angeboten.
Egal ob Sie neu bauen oder renovieren, nutzen Sie als Kapitalanleger unbedingt Ihre Steuervorteile. Denn in beiden Fällen können Sie Ihr Bau-Projekt von der Steuer absetzen.
2. Die Bausteine einer soliden Baufinanzierung
„Fach-Jargon ist was für Fach-Idioten”. Haben Sie sich das auch schon mal gedacht, weil Sie kein Wort verstanden haben? Gerade bei finanziellen Angelegenheiten, ist es wichtig, den Durchblick zu behalten. Deshalb sollten Sie sich beim Thema Baufinanzierung so beraten lassen, dass Ihnen jedes einzelne Wort klar ist. Nur wenn Sie die Vorteile einer Bank-Finanzierung verstanden haben, sollten Sie auch unterschreiben.
Des Weiteren stehen Sie als Bauherr vor der Frage: Wie zahlen Sie den Kredit zurück? Finden Sie im Folgenden die wesentlichen Unterschiede gebräuchlicher Baufinanzierungen und wie Sie Ihren Kredit tilgen.
Annuitäten-Darlehen der Bank
Sie wollen jedes Jahr einen Betrag in gleich bleibender Höhe an die Bank zurückzahlen? Dann ist das so genannte Annuitäten-Darlehen genau das Richtige für Sie! Dabei bedeutet Annuität jährlich gleich bleibender Betrag.
Dementsprechend zahlen Sie im Rahmen eines Annuitäten-Darlehens zahlen Sie jedes Jahr einen konstanten Betrag. Solange, wie im Vertrag vereinbart. Dafür gilt, dass sich der Betrag aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Der Zins ist das, was der Kredit „kostet“. Dagegen ist die Tilgung der Betrag, den Sie sich von der Bank geliehen hab und zurück zahlen. Im Vertrag legen Sie mit der Bank die jährlich anfallende Summe fest. Sie nennt man Rate.
Die Raten bleiben in der gesamten Vertragszeit gleich hoch. Jedoch ändert sich Ihre Zusammensetzung von Jahr zu Jahr: Da Sie kontinuierlich Geld zurückzahlen, wird der Betrag, den Sie sich anfangs ausgeliehen haben, immer kleiner. Dadurch wird der Anteil des Zinses weniger.
Ihr Vorteil: Die Restschulden schrumpfen von Jahr zu Jahr erheblich. Dabei zahlen Sie aber immer den gleichen Betrag!
Das Bauspar-Darlehen
Sie sind jung und wollen später einmal in Ihren eigenen vier Wänden leben? Dann planen Sie schon jetzt: Denn mit einem Bauspar-Vertrag kommen Sie monatlich Ihrem Traum näher!
Mit einem Bauspar-Darlehen sparen Sie schon im Voraus. Damit haben Sie zu Baubeginn ein Vermögen angelegt. Der jährlich zu zahlende Betrag kann sich in zwei Formen zusammensetzen. So berechnen Sie den Tilgungs-Betrag:
Auf der einen Seite steht der Gesamt-Betrag, der für den Hausbau nötig ist. Davon ziehen Sie Ihr Guthaben ab. Für den Rest müssen Sie einen Kredit aufnehmen und verzinsen. Der Tilgungs-Betrag besteht aus einem feststehenden Prozentsatz.
Beim Bauspar-Darlehen zahlen Sie monatlich meist denselben Betrag.
Ihr Vorteil: Bis der Bau beginnt, haben Sie bereits ein Vermögen angelegt. Dabei einigen Sie sich schon bei Vertrags-Schluss auf die Höhe der Zinsen, die Sie monatlich zahlen!
Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag
Sie wollen sofort bauen, verfügen aber nicht über die nötigen Finanzen? Mit einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen haben Sie langfristige Zinsssicherheit bei der Rückzahlung. Weiterhin können Sie diese Form eines Darlehens auch mit einem Bauspar-Vertrag kombinieren. Im Rahmen des Tilgungsaussetzungs-Darlehens zahlen Sie lediglich die Zinsen des geliehenen Betrags. Statt der Tilgung der Raten zahlen Sie so genannte Spar-Raten in einen Bausparvertrag ein.
Ihr Vorteil: Hier erhalten Sie die benötigte Finanzierungs-Summe sofort. Damit können Sie langfristig planen. Außerdem haben Sie Aussicht auf staatliche Förderung in Form von der Arbeitnehmer-Sparzulage oder der Wohnungsbau-Prämie.
Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung
Wenn Sie langfristig planen wollen, ist auch ein Lebensversicherungs-Darlehen für Sie geeignet. Wie das funktioniert, lesen Sie hier:
Beim Tilgungsaussetzungs-Darlehen schließen Sie eine Lebensversicherung in gleicher Höhe wie das Bankdarlehen ab. Während der Darlehensphase zahlen Sie die Zinsen aus dem Bankdarlehen. Gleichzeitig zahlen Sie auch die Beiträge der Lebensversicherung ein. Am Ende der Versicherungszeit begleichen Sie das Darlehen mit der Summe aus der angesparten Versicherung.
Wenn Sie geschickt investieren, sparen Sie hier bares Geld: Sie erhalten eine Überschuss-Beteiligung. Für diese gilt: Entwickeln sich die Kapitalmärkte positiv, nützt das dem Versicherungs-Unternehmen. Dadurch besteht die Möglichkeit, das Darlehen ausschließlich durch Ihre Lebensversicherung zu tilgen.
3. Details zur Baufinanzierung
Durch die eigenen vier Wände leiten Sie einen neuen, spannenden Lebensabschnitt ein. Doch ein Neubau oder eine Renovierung bringt auch viele Herausforderungen mit sich. Damit Ihre Finanzen auch nach Ihrem Bau-Projekt noch Raum zum Leben lassen, sollten Sie einige Dinge unbedingt beachten.
Ein eigener Finanzplan hilft Ihnen, einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu bekommen.
(1) Ihre eigenen finanziellen Verhältnisse
Die Voraussetzung jeden Bauvorhabens ist der Überblick über die
finanziellen Mittel. Beachten Sie daher Folgendes:
Das Eigenkapital:
Da Darlehensgeber höchstens 80% der Gesamtkosten finanzieren, müssen Sie 20 % der Gesamtkosten selbst zahlen. Je höher Ihr Eigenanteil ist, umso weniger Zinsen fallen an.
Ihr Vorteil dabei: Die Finanzierung wird günstiger und Sie sind unabhängiger!
Die monatliche Belastbarkeit:
Eine tragbare monatliche Belastung ist Voraussetzung jeder Baufinanzierung. Deshalb brauchen Sie eine solide Haushaltsplanung. Stellen Sie also die regelmäßigen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Kalkulieren Sie im Zweifelsfall auf der Ausgabenseite lieber großzügig. Damit gehen Sie auf Nummer sicher!
(2) Das Bauobjekt
Wichtig ist, den Überblick über die anfallenden Kosten zu haben.
Wie hoch sind die Gesamtkosten?
Eigen- oder Fremdnutzung:
Werden Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen oder vermieten Sie diese? Zum Beispiel werden im Augsburger Offiziershaus die Räume teilweise als Büroräume genutzt. Darüber hinaus sind in dem historischen Gebäude auch Wohnungen entstanden.
Eigentum oder Erbbaurecht:
Gehören Ihnen Grund und Boden oder besitzen Sie nur das Recht, eine Immobilie zu errichten? Die Baukosten sind nur ein Teil der Gesamtkosten! Wer die Gesamtkosten nicht ausreichend ermittelt, erlebt später böse Überraschungen.
Check-Liste zu Ihren Gesamtkosten
Gehen Sie folgende Punkte der Check-Liste durch. Damit behalten Sie den Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen.
Ermitteln Sie…
- Grundstückspreis und Maklergebühr
- die Bau-Kosten des Hauses
- die Grunderwerbs-Steuer
- die Erschließungs-, Vermessungs-und Baugenehmigungs-Kosten
- das Architekten-Honorar
- die Bauzeit- und Bereitstellungs-Zinsen Ihrer Bank
- die Wertermittlungskosten
- die Notar- und Grundbuchgebühren
- die Versicherungen
- und last but not least: die Nebenkosten (Umzug, Ölfüllung, Werkzeuge für Eigenleistungen, usw.)
(3) Der Markt
Auch die Kapitalmarktsituation und die Zinsentwicklung sind für die Finanzierungsplanung wichtig.Deshalb sollten Sie die aktuellen Darlehenszinsen mit der Vergangenheit vergleichen. Dabei können Ihnen Zins-Charts helfen, günstige von teuren Angeboten zu unterscheiden.
Die Finanzierung
Sobald Sie sich für eine solide Baufinanzierung entschieden haben, geht es in die Praxis. Auch hier gibt es viele Möglichkeiten, Vorteile zu nutzen. Lesen Sie hier, wie und welche Vorzüge für Sie in Frage kommen!
Sicherstellung der Baufinanzierung
Aufgepasst! Kreditgeber wollen Sicherheiten, bevor sie Geld verleihen. Absichern können Sie sich über Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie. Normalerweise erfolgt die Beleihung über eine Grundschuld. Damit haftet Ihr Grundstück für die Rückzahlung des Darlehens.
Nutzen Sie staatliche Fördermittel!
Beachten Sie: Unter verschiedenen Umständen haben Sie Anspruch auf staatliche Förderung. Obwohl die Eigenheimzulage ab Januar 2006 abgeschafft wurde, gibt es weiterhin Möglichkeiten für staatliche Zuschüsse, beispielsweise durch
- die Bundesländer
- Städte und Gemeinden
- die KfW.
4. Verschiedene Zinssätze bei der Baufinanzierung
Wenn Sie ein Bauvorhaben planen, dann ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt. Denn die Europäische Zentral-Bank hält derzeit die Zinsen sehr niedrig. Dadurch wird das Darlehen für Ihren Hausbau erschwinglich.
Für die Zinsen ist der Leitzins verantwortlich. An der Vorgabe des Leitzins müssen sich alle europäischen Banken orientieren. Momentan ist der Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau, denn er ist fast bei Null. Seit 2014 hält sich der Zinssatz konstant niedrig. Daher haben Sie bei der Baufinanzierung trotz Kredit nur sehr wenige Mehrkosten. Ihr Traumhaus können Sie auf zwei verschiedene Arten Wirklichkeit werden lassen.
Der Bauzins
Ihre Bank legt ihren eigenen Zinssatz, abhängig vom Leitzins, für Ihre Baufinanzierung fest. Derzeit liegt er durchschnittlich bei 0,7%. Die Tendenz der vergangenen Jahre, lässt darauf schließen, dass der Zins-Satz weiterhin auf einem derart niedrigem Niveau verbleibt. Der Bauzins eignet sich besonders, wenn Sie ein langfristiges Darlehen benötigen.
Der variable Zinssatz
Sollten Sie jedoch nur kurzfristig auf einen Kredit angewiesen sein, bietet sich eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz an. Dieser orientiert sich ebenfalls am zurzeit niedrigen Leitzins der EZB. Dabei wird der variable Zinssatz in einem 3-monatigen Rhythmus angepasst. Planen Sie damit also besser nicht auf längere Sicht, denn der Zinssatz kann hier in kurzer Zeit stark schwanken. Dadurch haben Sie weniger Sicherheit, denn Ihre monatlichen Belastungen können erheblich variieren.
Um sich dagegen abzusichern, besteht die Möglichkeit, eine Zins-Obergrenze mit Ihrer Bank zu vereinbaren. Allerdings sollten Sie die Konditionen dafür frühzeitig mit Ihrer Bank aushandeln. Denn die Zins-Obergrenze ist meist mit hohen zusätzlichen Kosten verbunden. Dadurch rechnen sich unter Umständen Ihre Einsparungen beim variablen Zinssatz nicht mehr. Falls Sie Ihr Darlehen aber schnell tilgen können, ist es wahrscheinlich, dass der Zins in dieser kurzen Zeit stabil bleibt. Dann ist ein Kredit mit variablem Zinssatz genau das Richtige für Sie!
Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem Bankberater. Er steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite und klärt Sie über die verschiedenen Zinssätze auf. Somit erhalten Sie ein exakt auf Sie zugeschnittenes, individuelles Angebot.
5. Ihre Checkliste zur Baufinanzierung
Viele träumen vom eigenen Heim. Damit Ihr Wunsch einfacher realisierbar wird, sollten Sie die wichtigsten Begriffe aus der Finanzwelt kennen. Daher finden Sie hier eine Checkliste. Anschließend macht Sie ein praktisches Beispiel fit für Ihre Bau-Finanzierung. Starten Sie jetzt durch!
Ganz Praktisches – Fachbegriffe, die Sie kennen sollten
Unser kleiner Wegweiser durch den Fachjargon-Dschungel macht Sie schon jetzt zum Profi für Finanzen! Erweitern Sie Ihr Allgemeinwissen zum Thema Baufinanzierung – mit unserem kleinen Finanz-Lexikon!
Auszahlungssatz
Der Auszahlungssatz sagt Ihnen, wie viel Sie von der Bank geliehen bekommen. Er wird in Prozent der Gesamt-Summe angegeben. Davon wird die Bank einen Teil, das sogenannte „Disagio“ einbehalten. Weiterhin werden davon die vereinbarten Bearbeitungs-Kosten und Zinsen (auch Bereitstellungs-Zinsen) abgezogen.
Bearbeitungskosten
Das sind die Kosten für die Bearbeitung Ihres Darlehens.
Bereitstellungszinsen
Die Bank berechnet diese Zinsen ab dem Zeitpunkt der Zusage des Darlehens bis zu seiner Auszahlung. Dies ist nötig, weil die Bank bereits bei seiner Zusage die finanziellen Mittel beschafft: Durch den Verkauf von Pfandbriefen. Dafür muss die Bank Zinsen zahlen, welche sie durch die sogenannten Bereitstellungs-Zinsen bei Ihnen in Rechnung stellt.
Darlehensbetrag
Der Darlehensbetrag ist der Geldbetrag, den Sie zurückzahlen müssen. Dieser Betrag ist verzinst, d.h. er kostet etwas.
Disagio
Das Disagio wird von der Bank von Ihrem Darlehensbetrag einbehalten. Es ist eine erste Zins-Rate. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise (bei einem Disagio von 2 %) nur zu 98 %.
Effektivzins
Bei Krediten muss der Preis, also die Gesamtbelastung pro Jahr, in Prozent angegeben werden. Sind die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, heißt dieser Preis „effektiver Jahreszins“.
Sollten Änderungen im Vertrag vorbehalten sein (z. B. Änderung des Zinssatzes), so wird der Effektivzins “anfänglicher effektiver Jahreszins” genannt. Er berücksichtigt insbesondere den Nominalzins, die Bearbeitungskosten, das Disagio und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Der Effektiv-Zins ermöglicht es Ihnen, unterschiedliche Kredit-Angebote mit gleicher Laufzeit miteinander zu vergleichen.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht erlaubt Ihnen, ein Grundstück zu bebauen. Besitzen Sie ein Erbbaurecht, müssen Sie den Bauplatz also nicht kaufen: Statt eines Kaufpreises zahlen Sie eine Erbpacht an den Eigentümer. Das sind meistens Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. Erbbaurecht-Verträge laufen in der Regel 50 bis 99 Jahre und können innerhalb dieser Zeit vererbt werden.
Gültig wird das Erbbaurecht durch die Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und einem Eintrag in das Grundbuch. Dadurch kann das Grundstück durch das Grundpfandrecht (z. B. eine Hypothek) belastet werden.
Die Erbpacht wird im Voraus ausgehandelt und beträgt jährlich zwischen 3-5% des Grundstückswerts.
Nominalzins
Der Nominalzins legt den Zinssatz fest, nach dem das Darlehen zu verzinsen ist. Diesen Betrag müssen Sie an den Darlehensgeber zahlen. Er zeigt also den tatsächlichen Zahl-Betrag an. Dagegen ist der Effektivzins lediglich eine Vergleichsgröße.
Fit für die Praxis
Klingt das alles immer noch kompliziert? Dann vertiefen Sie Ihr neues Wissen an einem Praxisbeispiel!
Herr Mustermann will für sich und seine Familie ein Haus bauen. Um sein Vorhaben finanzieren zu können, hat er sich von der seiner Bank beraten lassen. Von ihr erhält er das Angebot, einen Darlehensvertrag abzuschließen. Der Darlehensbetrag ist auf die Höhe von 100.000 € angesetzt. Dabei beläuft sich der angebotene Nominalzins auf 4,30 % jährlich – und das fest über 10 Jahre hinweg. Der Auszahlungssatz beträgt 98 %. Das Disagio beträgt 2 %. Tilgt Herr Mustermann 1 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise, so ergibt sich ein anfänglicher effektiver Jahreszins von 4,72 %. Die Bearbeitungskosten belaufen sich in Herrn Mustermanns Fall auf 100 Euro. Die Bereitstellungs-Zinsen ergeben monatlich 0,25 % ab Beginn des dritten Monats nach Darlehenszusage.
6. Ihr Bau-Steuerberater – Tipps zum Thema Steuern
Buchhaltung und Steuererklärungen sind meist sehr lästige Aufgaben. Wer kennt das nicht. Ihr Bau-Steuerberater gibt Ihnen Tipps, wie Sie nicht zu viele Steuern zahlen. Eher im Gegenteil, Sie bekommen sogar Geld vom Staat zurück. So freut sich auch Ihr Geldbeutel über Ihr Bauprojekt.
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