Wenn Sie sich ein Haus bauen möchten, brauchen Sie dafür eine Baugenehmigung von der Baubehörde. Damit Ihrem Traum vom eigenen Haus nichts mehr im Wege steht, finden Sie hier alles, was Sie zum Thema Baubehörde wissen müssen. Informieren Sie sich zeitig, welche Baubehörde für Sie zuständig ist und reichen Sie rechtzeitig, schon während der Planungsphase, alle Unterlagen ein. Sonst droht Ihnen am Ende noch ein Baustopp oder Bauabbruch.
Welche Baubehörde ist zuständig für Ihren Bauantrag?
Vor Ihrem Hausbau brauchen Sie zuerst eine Baugenehmigung. Jetzt stellt sich allerdings die Frage, wo Sie diese abgeben müssen, denn Sie wollen ja pünktlich mit dem Bau anfangen. Auch wenn beide Begriffe umgangssprachlich als Synonyme verwendet werden, hat das Bauamt andere Tätigkeiten als die Aufsichtsbehörde. Wo sollen Sie jetzt Ihren Bauantrag abgeben?
Wenn von Bauamt die Rede ist, dann ist meist eine öffentliche Verwaltung gemeint. Das Bauamt hat vor allem planerische Aufgaben. Das bedeutet es ist für die Bautätigkeit im Hoch- und Tiefbau zuständig. Zum Hochbau gehören beispielsweise Schulen und öffentliche Verwaltungsgebäude. Der Tiefbau hingegen beschäftigt sich mit dem Straßenbau und mit der Abwasser- und Wasserversorgung.
Eine weitere Aufgabe des Bauamts ist die Betreuung der öffentlichen Gebäude und der Anlagen der zuständigen Gemeinde.
Zudem kümmert sich das Bauamt um Raum- und Bauleitplanungen.
Allgemein ist diese Baubehörde eine Verwaltungsbehörde im Tätigkeitsbereich des öffentlichen Baurechts. Ihr richtiger Ansprechpartner ist also die Bauaufsichtsbehörde. Denn zu ihrer Aufgabe gehört die Erteilung von Baugenehmigungen. Die Baugenehmigungen regeln die Bundesländer selbst.
Nachdem Sie einen Bauantrag gestellt haben, muss die Bauaufsichtsbehörde Ihren Antrag nun prüfen. Dieser Vorgang nennt sich Baugenehmigungsverfahren. Hierbei wird revidiert, ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Erst dann bekommen Sie eine Baugenehmigung.
Um die Baubehörden zu entlasten, wurde jedoch das sogenannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eingeführt. Die Baubehörde und Architekten prüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dementsprechend müssen Sie als Bauherr sich unbedingt über mögliche Risiken und Nachteile informieren.
Nicht jede Bauaufsichtsbehörde macht das Gleiche, daher teilt sich die Struktur in drei Stufen:
Die Bauaufsichtsbehörden prüfen nicht nur neue Bauanträge, sondern kontrollieren auch bereits bestehende Bauten. Sobald irgendetwas nicht mit der Baubehörde abgesprochen wurde, kann diese Behörde Maßnahmen einreichen.
Verstöße können sein:
Bei nicht genehmigten Baumaßnahmen verhängen die Baubehörden empfindliche Strafen. Die Mittel können von Geldstrafen, bis hin zu Baustopp oder Bauabbruch reichen. Auch bei einsturzgefährdeten Bauten greifen die Baubehörden ein.
Wer will schon, dass wegen weniger Formalien die komplette Arbeit zunichtegemacht wird? Also achten Sie darauf, dass Ihr Bauvorhaben vollständig genehmigt ist. Reichen Sie alle Unterlagen vollständig und ausgefüllt ein und halten Sie sich an die Vorgaben der Baubehörden.
Wenn Sie ein Grundstück bebauen möchten, das noch keinen Bebauungsplan hat, dann sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen. Und zwar bevor Sie das Grundstück kaufen. Bei dem kleinen Genehmigungsverfahren wird nämlich geprüft, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist.
Das bedeutet: Achten Sie bei der Bauvoranfrage darauf, dass sie so detailliert wie möglich ist. Denn wenn diese von dem Bauantrag abweicht, kann es sein, dass Sie keine Baugenehmigung mehr bekommen, beziehungsweise dass sie Ihnen entzogen wird.
Die Bauvoranfrage reichen Sie bei der zuständigen Baubehörde schriftlich ein. In einer Bauvoranfrage muss mindestens ein Lageplan oder ein Auszug der entsprechenden Flurkarte enthalten sein. Außerdem gehören eine Baubeschreibung und Zeichnungen des geplanten Baus dazu.
Zur Bebauung Ihres Grundstückes müssen Sie einen Bauantrag stellen.
Sie wissen, dass Ihr Grundstück bebaubar ist? Dann können Sie direkt einen Bauantrag stellen.
Ihren Bauantrag müssen Sie bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Das können Sie entweder postalisch oder persönlich tun. Wenn Sie den Bauantrag persönlich einreichen, wird er oft direkt auf Vollständigkeit überprüft. Das spart viel Zeit. Mittlerweile können Bauanträge bei einigen Baubehörden auch online eingereicht werden.
Machen Sie sich bewusst, wofür Sie den Bauantrag stellen. Je nach Bundesland unterscheidet es sich, für welches Bauvorhaben Sie eine Baugenehmigung brauchen. Die jeweilige Landesbauordnung gibt vor, für welches Bauvorhaben Sie eine Baugenehmigung brauchen. Manchmal genügt es die zuständige Baubehörde über einen geplanten Anbau nur zu informieren. In anderen Orten müssen Sie einen Bauantrag stellen. In der Landesbauordnung steht auch, was Sie alles für das Genehmigungsverfahren brauchen.
Bei den vielen verschiedenen Vorschriften und Bestimmungen kann man schnell den Überblick verlieren. Lassen Sie sich davon nicht abschrecken. In der Regel kümmert sich ein bauvorlageberechtigter Verfasser um die Ausformulierung des Bauantrags. Architekten oder Bauingenieure übernehmen oft die Rolle des bauvorlageberechtigten Verfassers. Mit deren Hilfe reichen Sie den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde ein.
Wenn Sie alle Unterlagen für den Bauantrag beisammen haben, können Sie Ihn bei der Baubehörde einreichen. Achten Sie darauf, dass alle Unterlagen vollständig und unterschrieben eingereicht werden. Ansonsten kann sich das Baugenehmigungsverfahren verzögern. Informieren Sie sich deswegen genau, welche Unterlagen Sie brauchen
Je nach Bundesland und Bauvorhaben kann es sich unterscheiden, was Sie für Ihren Bauantrag brauchen. Für die meisten Antragsverfahren werden Sie folgende Unterlagen benötigen:
Ihre Bauunterlagen reichen Sie am besten in mindestens zweifacher Ausfertigung ein. Sobald die Unterlagen komplett bei der Baubehörde angekommen sind, bekommen Sie eine schriftliche Mitteilung mit dem Zeitraum, wann über Ihr Bauvorhaben entschieden wird.
Wenn Ihr Bauantrag von der Baubehörde bewilligt wurde, können Sie endlich loslegen.
Nachdem Sie alle Unterlagen bei Ihrer Gemeinde eingereicht haben, werden diese an die zuständige Baubehörde weitergeleitet. Hier werden die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüft. Die zuständige Baubehörde prüft auch, ob Ihr Bauvorhaben dem Bebauungsplan entspricht. Ihr Bauvorhaben wird nicht sofort abgelehnt, wenn es vom Bebauungsplan abweicht. In dem Fall prüft die Baubehörde, ob sich der Bau in die Umgebung einfügt. Dafür sind die Art und Nutzung des Gebäudes, die Größe, Lage und Bauweise wichtig. Falls kein Bebauungsplan vorliegt, prüft die Baubehörde nach denselben Kriterien. Wenn Sie im Vorhinein möglichst viele Details und Einzelheiten klären, ist eine Ablehnung Ihres Antrags unwahrscheinlich.
Wie lange die Prüfung des Bauantrags dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Das Verfahren kann einige Wochen oder sogar mehrere Monate dauern. Verhindern Sie Verzögerungen, indem Sie die geforderten Unterlagen vollständig einreichen. Das Verfahren kann auch beschleunigt werden, indem Sie Ihren Antrag möglichst detailliert und genau formulieren.
Wenn der Bauantrag durch die zuständige Baubehörde genehmigt wurde, kann der Bau endlich beginnen.
Wenn Ihr Bauantrag durch die Baubehörde genehmigt wurde, erhalten Sie den Baufreigabeschein. Umgangssprachlich wird der Baufreigabeschein auch „roter Punkt“ genannt. Mit dem Baufreigabeschein können die Bauarbeiten endlich beginnen.
Um den roten Punkt erteilt zu bekommen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Der rote Punkt muss immer sichtbar an der Baustelle angebracht werden. Sorgen Sie dafür, dass der Baufreigabeschein auch von der Straße aus gut sichtbar ist. Um sicherzugehen, dass Ihr Baufreigabeschein nicht abhanden kommt, können Sie eine Farbkopie anfertigen. Allerdings muss sich das Original immer auf der Baustelle befinden.
Mit welchen Kosten müssen Sie bei einer Baugenehmigung rechnen?
Ein Bauantrag bei der Baubehörde ist mit Kosten verbunden. Zudem müssen Sie natürlich Ihren Architekten bezahlen, der den Bauantrag ausarbeitet.
Die Gebühren bei der Baubehörde orientieren sich an den gesamten Baukosten. Generell gilt: Die Gebühren betragen 0,5 % des Bauwerts. Sie können die Antragskosten auch mit dieser Formel berechnen:
Es können noch zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Die Prüfung von genehmigungspflichtigen Nebengebäuden oder technischen Anlagen lassen sich die Baubehörden oft zusätzlich bezahlen. Für kleinere Gebäude gibt es eine Mindestgebühr, die je nach Bundesland und Gemeinde zwischen 100 € und 200 € beträgt.
Ihren Architekten oder Bauingenieur müssen Sie als bauvorlageberechtigten Verfasser ebenfalls bezahlen. Die Kosten orientieren sich am Aufwand für den Antrag.
Der Bauantrag muss durch einen bauvorlageberechtigten Verfasser bei den Baubehörden eingereicht werden. Dieser hilft Ihnen auch dabei, Ihren Bauantrag richtig und vollständig auszufüllen. Es liegt in seiner Verantwortung, dass die Formulare, Bauzeichnungen und Berechnungen korrekt sind, bevor sie bei der Baubehörde eingereicht werden.
Bauvorlageberechtigt sind in der Regel nur:
In einigen Bundesländern gibt es die kleine Bauvorlageberechtigung. Diese gilt unter anderem für Wohngebäude mit weniger als 200 m² Wohnfläche. Auch für Garagen reicht eine kleine Bauvorlageberechtigung aus.
Neben Architekten und Bauingenieuren können auch Handwerksmeister und Bautechniker eine kleine Bauvorlageberechtigung innehaben.
Wenn Sie Veränderungen am Dach vornehmen wollen, müssen Sie einen Bauantrag stellen.
Nicht nur Neubauten müssen Sie sich durch die Baubehörden genehmigen lassen. Auch für Sanierungen, Um- und Anbauten müssen Sie häufig einen Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde stellen. Vor allem, wenn weitgehende Veränderungen vorgenommen werden, haben die Baubehörden ein Wörtchen mitzureden.
Für folgende Baumaßnahmen müssen Sie häufig einen Bauantrag bei der Baubehörde stellen:
Tipp: Lassen Sie sich bei einem Neubau von vornherein mögliche Nebengebäude wie eine Garage genehmigen. Falls Sie sich später für eine Garage entscheiden, müssen Sie keinen weiteren Bauantrag stellen.
Für kleinere Umbauten muss nicht zwangsläufig ein Bauantrag bei der Baubehörde gestellt werden. Bei einzelnen neuen Fenstern oder Türen brauchen Sie häufig keine Baugenehmigung. Auch kleinere Anbauten wie Treppen oder kleine Balkone sind manchmal genehmigungsfrei. Die Vorschriften dazu sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Nicht jede Umbaumaßnahme braucht eine Genehmigung durch eine Baubehörde. Wenn die Baumaßnahmen nur zur Instandhaltung dienen, ist der Weg zur Baubehörde nicht nötig. Auch Renovierungs-Arbeiten in Innenräumen müssen Sie sich nicht von der Baubehörde genehmigen lassen. Wenn Sie also planen, Ihre Heizung zu erneuern, geht das auch ohne Bauantrag.
Kleinere Bauvorhaben auf Ihrem Grundstück sind häufig ebenfalls bewilligungsfrei. Dazu gehören Stellplätze, Terrassen und kleinere Überdachungen. Auch Carports und kleine Gartenhütten müssen nicht immer durch die Baubehörde genehmigt werden. Erkundigen Sie sich vorher, ob Sie einen Bauantrag stellen müssen.
Bei äußeren Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ist entscheidend, wie stark das Gesamtbild verändert wird. Wenn die neue Dacheindeckung oder Fassadendämmung das Erscheinungsbild also nur minimal verändern, können Sie auf einen Bauantrag verzichten.
Natürlich gelten auch bei bewilligungsfreien Baumaßnahmen weiterhin die gängigen Bestimmungen. Dazu gehören:
Wenn Sie Ihren Bauantrag korrekt ausfüllen, bekommen Sie ziemlich sicher Ihre Baugenehmigung durch die Baubehörde. Allerdings kommt es auch vor, dass eine Baubehörde einen Bauantrag ablehnt. Die zuständige Baubehörde kann einen Bauantrag aus folgenden Gründen ablehnen:
Wenn ein Bauantrag durch die Baubehörde abgelehnt wird, ist das mehr als ärgerlich. Im schlimmsten Fall zerplatzt dann der Traum vom Eigenheim. Erkundigen Sie sich also ausführlich darüber, welche Vorgaben Ihr geplantes Bauprojekt erfüllen muss. Es ist auch hilfreich, einen möglichst detaillierten Bauantrag zu stellen. Dadurch vermeiden Sie Missverständnisse mit der Baubehörde, die zu einer Ablehnung führen.
Die Ablehnung des Bauantrags durch die Baubehörde ist noch nicht das Ende Ihres Bauprojektes. Sie können Einspruch gegen die Entscheidung der Baubehörde einlegen oder den Bauantrag verbessern.
Sie haben das Recht, Einspruch gegen die Entscheidung der Baubehörde einzulegen.
Auch Baubehörden machen Fehler. Legen Sie also unbedingt Einspruch ein, wenn Ihr Bauantrag zu Unrecht abgelehnt wurde. Reichen Sie dafür innerhalb einer vierwöchigen Frist schriftlich Widerspruch bei der zuständigen Baubehörde ein. Begründen Sie dabei ausführlich, warum Sie die Entscheidung der Baubehörde für ungerechtfertigt halten. Ihr Bauantrag wird dann ein weiteres Mal geprüft und gegebenenfalls stattgegeben. Wird Ihr Bauantrag wieder durch die Baubehörde abgelehnt, haben Sie die Möglichkeit zu klagen. Bedenken Sie aber, dass der Klageweg mit weiteren Kosten verbunden ist.
Oft ist es besser, den Bauantrag zu verbessern und erneut einzureichen. Lassen Sie sich dafür genau und ausführlich erklären, warum Ihr Bauantrag abgelehnt wurde. So wissen Sie, wo Sie Ihren Bauantrag nachbessern müssen.
Es ist immer empfehlenswert, den Kontakt zu den Baubehörden zu suchen. Manchmal lassen sich im persönlichen Gespräch Kompromisse finden und Missverständnisse ausräumen. So können Sie mit etwas Glück Ihr Bauprojekt fortsetzen.
Hier erfahren Sie, wie Ihnen ein Bauanwalt vielleicht weiterhelfen kann.
Wenn Sie ein Bauprojekt planen, denken Sie unbedingt an Ihre Nachbarn. Immerhin werden sie auch davon betroffen sein und haben oft ein Wort mitzureden. Es ist nicht immer zwangsläufig nötig, dass Ihre Nachbarn einem Bauprojekt zustimmen. In einigen Gemeinden ist die Zustimmung der Nachbarn jedoch eine Voraussetzung für den Bauantrag.
Die Zustimmung Ihrer Nachbarn kann auch in anderen Situationen nötig werden:
Das Wohlwollen der Nachbarn hilft, die Baugenehmigung von der Baubehörde zu bekommen.
Bedenken Sie auch, dass Ihre Nachbarn das Recht haben, Widerspruch gegen Ihre Baugenehmigung einzureichen. Wenn Sie die Nachbarn frühzeitig in den Bauprozess einbeziehen, können Sie diesen Ärger sicherlich vermeiden.
Sie haben Ihren Bauantrag bewilligt bekommen und können endlich anfangen zu bauen. Jetzt merken Sie, dass Sie doch noch einige Veränderungen an der Planung haben. Änderungswünsche kommen während des Bauprozesses immer wieder vor.
Leider können Sie Ihre Änderungswünsche nicht einfach so umsetzen. Jede wesentliche Änderung am geplanten Bau muss durch die zuständige Baubehörde genehmigt werden. Wenn Sie Ihren Bauantrag schon genehmigt bekommen haben, müssen Sie einen Nachtrag stellen.
Im Nachtrag zu Ihrem Bauantrag müssen Sie genau beschreiben, welche Änderungen Sie planen. Begründen Sie ausführlich und detailliert, warum die Änderungen notwendig sind. Bedenken Sie auch, dass Änderungen an der Statik oder dem Brandschutz berücksichtigt werden müssen. Falls dafür neue Berechnungen nötig sind, müssen Sie diese unbedingt mit einreichen.
Die Baubehörde prüft Ihre gewünschten Änderungen und genehmigt diese, wenn alles in Ordnung ist. Rechnen Sie jedoch damit, dass Sie weitere Unterlagen nachreichen müssen.
Führen Sie keine Änderungen ohne die Genehmigung der Baubehörde durch. Im schlimmsten Fall müssen Sie die Änderungen rückgängig machen.
Eine Baugenehmigung zu beantragen ist zeit- und arbeitsaufwendig. Vor allem bei kleinen Bauvorhaben scheint sich der Aufwand nicht zu lohnen. Trotzdem ist es eine schlechte Idee, ohne Baugenehmigung zu bauen. Es handelt sich dabei um eine Ordnungswidrigkeit und führt zu empfindliche Strafen durch die Baubehörden. Je nach Bundesland kann es sich unterscheiden, wofür Sie eine Genehmigung brauchen.
Wenn die Baubehörden einen Schwarzbau entdecken, werden oft Bußgelder verhängt. Die Höhe des Bußgeldes kann mehrere Zehntausend Euro betragen. Außerdem untersagt die Baubehörde die weitere Nutzung eines Schwarzbaus. Anbauten und Gebäude, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden, müssen zurückgebaut oder abgerissen werden.
Beginnen Sie Ihr Bauprojekt auf gar keinen Fall, wenn Sie die Baugenehmigung noch nicht haben. Selbst dann, wenn der Bauantrag gestellt wurde und Sie sicher sind, die Genehmigung zu bekommen. Auch das Einrichten der Baustelle kann schon genehmigungspflichtig sein.
Stellen Sie deshalb frühzeitig Ihren Bauantrag. So kommt es zu keinen Verzögerungen beim Bau und Sie vermeiden empfindliche Strafen.
Versichern Sie sich immer, dass alles durch die Baubehörde genehmigt ist. Besonders, wenn Sie ein bereits bebautes Grundstück kaufen. Denn auch hier gilt, Schwarzbauten müssen eingestellt oder abgerissen werden. Es besteht kein automatischer Bestandsschutz für bereits bestehende Gebäude ohne Genehmigung. Selbst dann nicht, wenn Sie schon vor längerer Zeit errichtet wurden.
Falls keine Baugenehmigung vorliegt, können Sie jedoch mit etwas Glück nachträglich einen Antrag stellen. Bei kleineren Anbauten wie Terrassenüberdachungen, Pools oder Gartenhäusern wird auch häufig eine Genehmigung erteilt. Der Bauantrag hat aber nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn das Gebäude den Vorschriften entspricht. Ist das nicht der Fall, wird Ihr nachträglicher Bauantrag mit großer Sicherheit durch die Baubehörde abgelehnt.
Wenn der Schwarzbau nicht dem Bebauungsplan entspricht, wird die nachträgliche Baugenehmigung schwierig. Die einzige Möglichkeit ist die Änderung des Bebauungsplans. Dafür ist jedoch die jeweilige Gemeinde zuständig.
Einen Bauantrag zu Stellen ist häufig ein langwieriger Prozess, der mit viel bürokratischem Aufwand verbunden ist. Um das Verfahren zu beschleunigen und Bürokratie abzubauen, gibt es deshalb das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Dabei wird Ihr Bauantrag durch die Baubehörde weitaus schneller bearbeitet und bewilligt.
Im normalen Verfahren warten Sie oft mehrere Monate auf die Genehmigung durch die Baubehörde. Im vereinfachten Verfahren bekommen Sie die Genehmigung schneller. Sie können oft schon nach wenigen Wochen mit dem Bau beginnen.
Beim vereinfachten Verfahren müssen Sie weiterhin alle Unterlagen bei der Baubehörde einreichen, die auch beim normalen Verfahren gefordert sind. Hier sollten Sie auch mindestens so sorgfältig und detailliert arbeiten wie in einem normalen Verfahren. Die zuständige Baubehörde prüft allerdings nur bestimmte Punkte im Bauantrag. Sie tragen als Bauherr mehr Verantwortung und müssen garantieren, dass Ihr Bauvorhaben den Vorschriften entspricht. Seien Sie deshalb besonders sorgfältig und stellen Sie sicher, dass alle Vorgaben eingehalten werden.
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