1. Bauamt oder Bauaufsichtsbehörde – Wohin?
Vor Ihrem Hausbau brauchen Sie zuerst eine Baugenehmigung. Jetzt stellt sich allerdings die Frage, wo Sie diese abgeben müssen, denn Sie wollen ja pünktlich mit dem Bau anfangen. Auch wenn beide Begriffe umgangssprachlich als Synonyme verwendet werden, hat das Bauamt andere Tätigkeiten als die Aufsichtsbehörde. Wo sollen Sie jetzt Ihren Bauantrag abgeben?
Das Bauamt
Wenn von Bauamt die Rede ist, dann ist meist eine öffentliche Verwaltung gemeint. Das Bauamt hat vor allem planerische Aufgaben. Das bedeutet es ist für die Bautätigkeit im Hoch- und Tiefbau zuständig. Zum Hochbau gehören beispielsweise Schulen und öffentliche Verwaltungsgebäude. Der Tiefbau hingegen beschäftigt sich mit dem Straßenbau und mit der Abwasser- und Wasserversorgung.
Eine weitere Aufgabe des Bauamts ist die Betreuung der öffentlichen Gebäude und der Anlagen der zuständigen Gemeinde.
Zudem kümmert sich das Bauamt um Raum- und Bauleitplanungen.
Die Bauaufsichtsbehörde
Allgemein ist diese Baubehörde eine Verwaltungsbehörde im Tätigkeitsbereich des öffentlichen Baurechts. Ihr richtiger Ansprechpartner ist also die Bauaufsichtsbehörde. Denn zu ihrer Aufgabe gehört die Erteilung von Baugenehmigungen. Die Baugenehmigungen regeln die Bundesländer selbst.
Nachdem Sie einen Bauantrag gestellt haben, muss die Bauaufsichtsbehörde Ihren Antrag nun prüfen. Dieser Vorgang nennt sich Baugenehmigungsverfahren. Hierbei wird revidiert, ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Erst dann bekommen Sie eine Baugenehmigung.
Um die Baubehörden zu entlasten, wurde jedoch das sogenannte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eingeführt. Die Baubehörde und Architekten prüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Dementsprechend müssen Sie als Bauherr sich unbedingt über mögliche Risiken und Nachteile informieren.
2. Organisatorischer Aufbau
Nicht jede Bauaufsichtsbehörde macht das Gleiche, daher teilt sich die Struktur in drei Stufen:
- Oberste Bauaufsichtsbehörde/ Fachministerium:
Die höchste Stufe der Bauaufsichtsbehörde ist für den Erlass von Rechts- und Verwaltungsvorschriften zuständig. Außerdem verfasst sie die technischen Baubestimmungen und prüft, ob neuartige Baumaterialien und Bauteile zulässig sind. - Obere/ Höhere Bauaufsichtsbehörde:
Darunter befindet sich die Obere Bauaufsichtsbehörde, die meistens einzelnen Bundesländern zugeordnet ist. Diese haben die Fachaufsicht über die untere Baubehörde und können gegebenenfalls eingreifen. - Untere Bauaufsichtsbehörde:
Die unterste Bauaufsichtsbehörde befindet sich in jedem Landkreis oder auch in kreisfreien Städten. Sie ist für Baugenehmigungsverfahren zuständig. Auch kümmert sich die unterste Baubehörde um die Errichtung von Gebäuden, Umbaumaßnahmen und Abbruchvorhaben, das heißt sie überwacht alle Bauvorhaben. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft ebenfalls, ob Ihre Änderungswünsche oder der Bau von neuen Häusern im Einklang mit dem deutschen Recht stehen. Hier heißt es allerdings schnell sein, denn am besten treten Sie schon während der Planung mit der Bauaufsichtsbehörde in Kontakt.
Die Bauaufsichtsbehörden prüfen nicht nur neue Bauanträge, sondern kontrollieren auch bereits bestehende Bauten. Sobald irgendetwas nicht mit der Baubehörde abgesprochen wurde, kann diese Behörde Maßnahmen einreichen.
Verstöße können sein:
- Ungenehmigte Bauten.
- Nicht erlaubte Umbauten.
- Abweichungen von den Anweisungen der Baubehörde.
Bei nicht genehmigten Baumaßnahmen verhängen die Baubehörden empfindliche Strafen. Die Mittel können von Geldstrafen, bis hin zu Baustopp oder Bauabbruch reichen. Auch bei einsturzgefährdeten Bauten greifen die Baubehörden ein.
Wer will schon, dass wegen weniger Formalien die komplette Arbeit zunichtegemacht wird? Also achten Sie darauf, dass Ihr Bauvorhaben vollständig genehmigt ist. Reichen Sie alle Unterlagen vollständig und ausgefüllt ein und halten Sie sich an die Vorgaben der Baubehörden.
3. Der erste Schritt für den Bauantrag – die Bauvoranfrage
Wenn Sie ein Grundstück bebauen möchten, das noch keinen Bebauungsplan hat, dann sollten Sie eine Bauvoranfrage stellen. Und zwar bevor Sie das Grundstück kaufen. Bei dem kleinen Genehmigungsverfahren wird nämlich geprüft, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist.
- Eine Bauvoranfrage ist noch keine Baugenehmigung!
Das bedeutet: Achten Sie bei der Bauvoranfrage darauf, dass sie so detailliert wie möglich ist. Denn wenn diese von dem Bauantrag abweicht, kann es sein, dass Sie keine Baugenehmigung mehr bekommen, beziehungsweise dass sie Ihnen entzogen wird.
Die Bauvoranfrage reichen Sie bei der zuständigen Baubehörde schriftlich ein. In einer Bauvoranfrage muss mindestens ein Lageplan oder ein Auszug der entsprechenden Flurkarte enthalten sein. Außerdem gehören eine Baubeschreibung und Zeichnungen des geplanten Baus dazu.
4. Der Bauantrag
Sie wissen, dass Ihr Grundstück bebaubar ist? Dann können Sie direkt einen Bauantrag stellen.
Ihren Bauantrag müssen Sie bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Das können Sie entweder postalisch oder persönlich tun. Wenn Sie den Bauantrag persönlich einreichen, wird er oft direkt auf Vollständigkeit überprüft. Das spart viel Zeit. Mittlerweile können Bauanträge bei einigen Baubehörden auch online eingereicht werden.
Machen Sie sich bewusst, wofür Sie den Bauantrag stellen. Je nach Bundesland unterscheidet es sich, für welches Bauvorhaben Sie eine Baugenehmigung brauchen. Die jeweilige Landesbauordnung gibt vor, für welches Bauvorhaben Sie eine Baugenehmigung brauchen. Manchmal genügt es die zuständige Baubehörde über einen geplanten Anbau nur zu informieren. In anderen Orten müssen Sie einen Bauantrag stellen. In der Landesbauordnung steht auch, was Sie alles für das Genehmigungsverfahren brauchen.
Bei den vielen verschiedenen Vorschriften und Bestimmungen kann man schnell den Überblick verlieren. Lassen Sie sich davon nicht abschrecken. In der Regel kümmert sich ein bauvorlageberechtigter Verfasser um die Ausformulierung des Bauantrags. Architekten oder Bauingenieure übernehmen oft die Rolle des bauvorlageberechtigten Verfassers. Mit deren Hilfe reichen Sie den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde ein.
5. Was gehört zu einem vollständigen Bauantrag?
Wenn Sie alle Unterlagen für den Bauantrag beisammen haben, können Sie Ihn bei der Baubehörde einreichen. Achten Sie darauf, dass alle Unterlagen vollständig und unterschrieben eingereicht werden. Ansonsten kann sich das Baugenehmigungsverfahren verzögern. Informieren Sie sich deswegen genau, welche Unterlagen Sie brauchen
Je nach Bundesland und Bauvorhaben kann es sich unterscheiden, was Sie für Ihren Bauantrag brauchen. Für die meisten Antragsverfahren werden Sie folgende Unterlagen benötigen:
- Formalvorlagen.
- Anlagen.
- Planteil und Bauzeichnungen: Planunterlagen sind im Maßstab 1:100 einzureichen.
- Berechnungen: Hierzu gehören Berechnungen zur bebauten Grundstücksfläche und alle Berechnungen zum Rohbau und den Gesamtkosten.
- Textliche Beschreibungen: Die Baubeschreibungen sollten möglichst detailliert sein. Am besten lassen Sie sich von einem unabhängigen Gutachter beraten. Dieser überprüft nochmal Ihre Bauunterlagen. Durch die Beurteilung des Gutachters vermeiden Sie unangenehme Forderungen vonseiten der Baubehörde. In den Beschreibungen geben Sie die verwendeten Baumaterialien, Ausstattungen und technische Details an.
- Technische Nachweise: Zum Bauantrag sollten ein Standardsicherheitsnachweis und ein Wärmeschutznachweis beigefügt sein.
Ihre Bauunterlagen reichen Sie am besten in mindestens zweifacher Ausfertigung ein. Sobald die Unterlagen komplett bei der Baubehörde angekommen sind, bekommen Sie eine schriftliche Mitteilung mit dem Zeitraum, wann über Ihr Bauvorhaben entschieden wird.
6. Das Genehmigungsverfahren
Nachdem Sie alle Unterlagen bei Ihrer Gemeinde eingereicht haben, werden diese an die zuständige Baubehörde weitergeleitet. Hier werden die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüft. Die zuständige Baubehörde prüft auch, ob Ihr Bauvorhaben dem Bebauungsplan entspricht. Ihr Bauvorhaben wird nicht sofort abgelehnt, wenn es vom Bebauungsplan abweicht. In dem Fall prüft die Baubehörde, ob sich der Bau in die Umgebung einfügt. Dafür sind die Art und Nutzung des Gebäudes, die Größe, Lage und Bauweise wichtig. Falls kein Bebauungsplan vorliegt, prüft die Baubehörde nach denselben Kriterien. Wenn Sie im Vorhinein möglichst viele Details und Einzelheiten klären, ist eine Ablehnung Ihres Antrags unwahrscheinlich.
Wie lange die Prüfung des Bauantrags dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Das Verfahren kann einige Wochen oder sogar mehrere Monate dauern. Verhindern Sie Verzögerungen, indem Sie die geforderten Unterlagen vollständig einreichen. Das Verfahren kann auch beschleunigt werden, indem Sie Ihren Antrag möglichst detailliert und genau formulieren.
Wenn der Bauantrag durch die zuständige Baubehörde genehmigt wurde, kann der Bau endlich beginnen.