Der Anwalt für Baurecht

9. Wissenswertes zum Anwalt für Baurecht

Die Satzungsversammlung der Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) führte den Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ein. Nach erfolgreichem Bestehen eines sogenannten Fachanwalt-Lehrgangs erwirbt ein Rechtsanwalt diese Fachanwaltsbezeichnung wenn:

• Entsprechende fachliche Kenntnisse des § 14e der Fachanwaltsordnung nachgewiesen sind.
• Er eine nach nach § 5 Abs. 1 lit.l FAO vorgegebene Mindestanzahl von tatsächlich bearbeiteten Fällen nachweist.

Laut Fachanwaltsordnung § 14e sind diese besonderen Kenntnisse im Bau- und Architektenrecht in folgenden Bereichen nachzuweisen:

• 1. Bauvertragsrecht.
• 2. Recht der Architekten und Ingenieure.
• 3. Recht der öffentlichen Vergabe von Bauaufträgen.
• 4. Grundlagen des öffentlichen Baurechts.
• 5. Besondere Fertigkeiten in der Verfahrens- und Prozessführung.

Welche Aufgaben hat ein Anwalt für Baurecht?

Ein Anwalt für Baurecht prüft beziehungsweise erstellt auch Bau- oder Architektenverträge. Dabei handelt es sich um Werkverträge. Denn mit ihnen wird ein Werk erstellt. Der Klient hat folgende Möglichkeit. Den Fachanwalt für Baurecht für den gesamten Bau-Prozess zu Rate zu ziehen.

10. Informationen zum Architekten- und Baurecht

Öffentliches und privates Baurecht.

Im Bau- und Architektenrecht gibt es eine Vielzahl von rechtlichen Bezeichnungen. Diese stehen im Zusammenhang mit der Bebauung von Grundstücken. Das Bauen von Einfamilienhäusern hatin Deutschland eine lange Tradition. Deshalb spielt das Bau- und Architektenrecht auch für natürliche Personen eine große Rolle. Im Baurecht wird nach privaten und öffentlichen Baurecht unterschieden.

Im privaten Baurecht geht es um die Rechtsbeziehungen zwischen dem Bauherren und dem Werkunternehmer. Dagegen gibt das öffentliche Baurecht Folgendes vor. Durch welche Bedingungen beziehungsweise wie und in welchem Maß Grundstücke baulich verwertet werden. Das öffentliche Baurecht unterteilt sich in Bauordnungs- und Bauplanungsrecht.


Der Architekt spielt eine besondere Rolle bei der Durchführung von Bauvorhaben. Bei vielen gerichtlichen Entscheidungen wird er folgendermaßen bezeichnet:

• Als Treuhänder des Bauherren.
• Als Interessenswahrer des Bauherren.

In Deutschland ist der Berufsstand des Architekten aufgrund der Landesarchitektengesetze geschützt.

11. Die gesetzlichen Regelungen zum Baurecht

Gesetztliche Regelungen zum Baurecht.

Das Baurecht wird in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen geregelt. Hauptsächlich jedoch im Baugesetzbuch (BauGB). In Deutschland unterscheidet sich das private und das öffentliche Baurecht. Das private Baurecht umfasst zivilrechtliche Grundlagen. Diese befassen  sich mit Grundeigentum, Nachbarschaftsrecht und ähnlichem.

Was umfasst das öffentliche Baurecht? Die Teilgebiete des öffentliche Rechts.  Diese Teilgebiete befassen sich mit Bauvorhaben. Es ist ein Teil des Verwaltungsrechts. Es ist in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht unterteilt.

Bauplanungsrecht

• Es gilt bundesweit.
• Enthält allgemeine Regelungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung.
• Vorschriften zur Nutzung und Bebauung von Grundstücken sind enthalten.

Bauordnungsrecht (BauO)

• Gilt landesweit.
• Setzt Anforderungen an ein Bauvorhaben.
• Reglementiert das Baugenehmigungsverfahren.

12. Wie alt ist das Baurecht?

So alt wie das Bauen von Städten ist auch das Baurecht. Ein schriftliches, städtebauliches Regelwerk wird in Deutschland aber erst im 19. Jahrhundert verfasst. Vorerst galt es nur auf Landesebene. Erst 1986 wurde für die Bundesrepublik Deutschland ein einheitliches Regelwerk zum Thema Bauen verabschiedet.

Es befasste sich beispielsweise mit der Bauordnung und mit dem im Bau einhergehenden Vorschriften. Das Baugesetzbuch enthält unter anderem das Städtebauförderungsgesetz. Darin werden außer den Bebauungsplänen auch die folgenden Punkte behandelt:

• Anforderungen an geplante Gebäude. Sie müssen verschiedenen Vorschriften genügen und Sicherheitsstandards entsprechen.
• Bedarf einer Baugenehmigung. Ohne Genehmigung ist es nur möglich, Bauten bis zu einer bestimmten Größe zu errichten. Dadurch wird die verfassungsmäßig festgelegte Freiheit des Bauens eingeschränkt.

13. Bauen: Was das Baurecht besagt

Wann dürfen Sie ein Grundstück zu bebauen? Oftmals kommt es vor, dass Gemeinden einem Grundstücksbesitzer das Recht zum Bauen, verwehren. Dies ist jedoch nicht rechtmäßig. Darum ist es für Sie wichtig, zu wissen, unter welchen Bedingungen ein Vorhaben zulässig ist.

Das ist besonders vor dem Kauf eines Grundstückes von Bedeutung. Damit vermeiden Sie den Kauf, eines nicht bebaubaren Grundstücks. Ein Blick ins Grundbuch gibt Ihnen Aufschluss. Wie stellen Sie die Bebaubarkeit eines Grundstücks fest? Dazu ist eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung nötig.

Diese erfolgt vor Abschluss des Kaufvertrages. Es ist Ihnen nicht möglich, zu beurteilen ob Ihr Grundstück bebaubar ist? Dann sprechen Sie mit einem Architekten oder den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde usw.).

14. Die Grundlagen des Baurechts

Haben Sie auf Ihrem Grundstück das Baurecht? Wenn ja: Was dürfen Sie bauen? Das hängt von vielen Kriterien ab. Prüfen Sie, ob für Ihr Grundstück eine dieser drei Grundlagen existiert:

Bauen innerhalb eines Bebauungsplanes

Die Gemeinde ist Ihnen gegenüber zu folgenden Auskünften verpflichtet:

• In Ihrer Gemeinde oder Kommune gibt es einen Bebauungsplan.
• Ist Ihr Grundstück davon betroffen.

Durch den Bebauungsplan wissen Sie oder Ihr Architekt nun folgendes. Welche Bau-Möglichkeit Sie haben. Auf Ihrem Grundstück haben Sie fast immer ein Baurecht. In der Regel ist allerdings nur das Bebauen eines Grundstücks möglich. Dies ist unter zwei Voraussetzungen möglich:

• Die Erschließung ist gesichert. Das heißt, die Voraussetzung für die Bebauung eines Grundstückes ist erfüllt.
• Vorgaben entsprechen den Maßgaben des Bebauungsplans.

15. Anwalt für Baurecht: Bauen innerhalb „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“

Ein Bebauungsplan ist nicht aufgestellt? Dann stellen Sie folgendes fest: Liegt Ihr Grundstück innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“(BVerwGE 31, 22/26 f)? Ist die Erschließung gesichert, leitet sich daraus automatisch ein Baurecht für Sie ab. Aber ist es für Sie möglich, dort zu bauen? Das hängt von folgenden Faktoren ab:

• Eigenart der näheren Umgebung.
• Dem Zustand des Baugebiets.
• Bauordnung Ihres Bundeslandes.
• Gemeindesatzung.

Bedenken Sie auch Folgendes. Stehen die Siedlung oder der Bestand auf Ihrem Grundstück eventuell unter Denkmalschutz? Bedenken Sie, dass dann auch die Denkmalschutzsatzung in Ihr Baurecht einfließt. Möglicherweise schränkt das Ihr Bauvorhaben ebenfalls ein. Handelt es sich umeinen Ortsteil oder nicht?  Diese Frage ist strittig. Eventuell ist eine gerichtliche Klärung nötig. Im Zweifelsfall erkundigen sie sich bei Ihrer Gemeinde nach folgendem:

• Den Ortsgrenzen.
• Wird das Umfeld Ihres Grundstücks als im Zusammenhang bebauter Ortsteil verstanden.

16. Weitere Informationen zu „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“

Sie möchten ein Grundstück am Ortsrand bebauen? Das führt manchmal bei der Frage nach dem Ortsteil zu Streit in der Gemeinde. Darin sieht die Gemeinde folgende Möglichkeit. Die Entstehung, die Verfestigung oder die Erweiterung sogenannter Splittersiedlungen zu verhindern. Dadurch ist es möglich, die Zersiedlung der Landschaft zu verhindern. Deshalb versuchen Gemeinden oft, Rückbau zu betreiben und die Zersiedlung zu vermeiden.

Ihr Grundstück befindet sich in einem solchen schwer einzuschätzenden Bereich? Dann untersuchen Sie, ob es sich um einen Ortsteil handelt. Das erste Merkmal dabei ist der erkennbare Zusammenhang einer Siedlung. Um einen Ortsteil darzustellen, ist es notwendig, dass die Siedlung gewisse Aspekte vorweist:

• ein Kleingewerbe (Versicherungsbüro, Lebensmittelgeschäft, Arztpraxis usw.).
• eine Kirche oder andere kulturelle Einrichtungen.
• eine neu asphaltierte Zufahrtsstraße.

Prüfen Sie, ob Ihre Siedlung als Ortsteil auszulegen ist. Falls nicht, haben Sie wenig Aussicht darauf, vor Gericht zu ziehen. Ziehen Sie hier einen Anwalt für Baurecht zurate. Dieser informiert Sie zu Ihren Möglichkeiten.

17. Das Bauen im äußeren Bereich

Die vorherigen Punkte betreffen Ihr Grundstück nicht? Dann befinden Sie sich im äußeren Bereich einer Gemeinde sowie außerhalb eines Bebauungsplanes. Beachten Sie, dass Sie damit nur in Ausnahmefällen ein Baurecht haben. Diese Fälle sind sogenannte begünstigte Vorhaben. Ein Beispiel: Sie erben ein Grundstück im äußeren Bereich. Auf diesem steht bereits ein baufälliges Haus.

Jetzt ist Folgendes möglich. Sie errichten ein neues Gebäude für die gleiche Nutzung. Das neue Gebäude steht an derselben Stelle wie das vorherige. Das ist unter dieser Voraussetzung möglich: Das Gebäude wird von der Genehmigungsbehörde als abrissfällig anerkannt. Ziehen Sie notfalls einen Gutachter hinzu. Damit dieser den Zustand des Gebäudes zweifelsfrei bestätigt. Wenn das Gebäude nicht abrissreif ist, haben Sie die Möglichkeit es zu sanieren. Damit lässt sich der ursprüngliche Gebäudezustand wiederherstellen.

Achtung! Sie sanieren das Gebäude? Dann sind Anbauten beziehungsweise weitere Gebäude nicht mehr zulässig. Wenn das Grundstück unbebaut ist, dürfen Sie darauf kein Haus errichten. In diesem Fall haben Sie keine Möglichkeit ein Wohnhaus zu bauen. Denn im  Außenbereich werden nur die sogenannten privilegierten Vorhaben realisiert. Dazu gehören beispielsweise Bauvorhaben für folgende Nutzung:

• Landwirtschaft.
• Energieerzeugung (Atom- und Kohlekraftwerke).
• Industriegebäude.
• Militäranlagen.

18. Informationen zum Bebauungsplan

Der Bebauungsplan.

Wie hilft Ihnen der Bebauungsplan? Er regelt Folgendes. Durch welche Voraussetzungen ist ein Bauvorhaben innerhalb des beplanten Gebiets rechtlich erlaubt? Das entscheidet die jeweilige Gemeinde. Diese ist zur Aufstellung eines Bebauungsplans verpflichtet.

Falls dies die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erfordern. Das besagt der § 1 Absatz 3 BauGB. Laut § 10 Absatz 1 Bau GB besitzt der Bebauungsplan die Rechtsform einer Satzung. § 9 BauGB regelt den Inhalt eines Bebauungsplans. Möglich sind beispielsweise folgende Regelungen:

• Abgrenzung der Baugrundstücke.
• Errichten von Flächen für den Verkehr.
• Regelungen zur baulichen Nutzung.

Der Bebauungsplan gibt unter anderem Abmessungen und Anordnungen von Gebäuden genau vor. Zum Beispiel mithilfe von Baulinien. Es ist jedoch auch möglich, durch einen Bebauungsplan einen Rahmen zu stecken. Dieser Rahmen weist überbaubare Grundstücksflächen aus. In manchen Fällen gibt der Bebauungsplan gestalterischen Angaben vor.

19. Nachbarschutz im Baurecht – Rücksicht beim Bauen

Ein sehr wichtiger Punkt im Baurecht beziehungsweise beim Bauen ist der Nachbarschaftschutz. Dieser wird durch das Nachbarrecht garantiert. Es wird auch im öffentlichen Baurecht berücksichtigt. Eine Baugenehmigung wurde Ihnen von der zuständigen Behörde erteilt?

Dadurch ist es jedoch möglich, dass sich ein Nachbar in seinen Rechten eingeschränkt sieht. Zum Beispiel durch Lärm beim Bauen oder Emissionen. Es ist Ihrem Grundstücksnachbarn möglich, für die Aufhebung der Baugenehmigung vor Gericht zu ziehen. Dazu hat der Nachbar folgende Voraussetzung zu erfüllen:

Er muss gleichzeitig der Eigentümer des beeinträchtigen Grundstücks sein. Er ist nur Mieter oder Pächter des betroffenen Grundstücks? In diesem Fall besteht für den Nachbarn keine Möglichkeit zur Klage vor Gericht. Zu Streitigkeiten mit dem Nachbarn kommt es gelegentlich auch bei nicht genehmigungspflichtigen Bauten.

Das gilt auch bei Bauvorhaben, die vormals bewilligt wurden. Bei denen die Baugenehmigung aber abgelaufen ist, bevor mit dem Bauen begonnen wurde. Für den Nachbarn gelten strenge Fristen, an die bei einer angestrebten zu halten hat. So wird ein Bauvorhaben eventuell nicht unnötig in die Länge gezogen. Oder durch eine lange andauernde Klage behindert.