3. Der Bauablauf – die Leistungsphasen des Architekten
Sie kennen nun die Kernaufgaben. Doch was genau tut Ihr Architekt während des Bauprojekts? Die Arbeit eines Architekten gliedert sich in neun Abschnitte, die so genannten Leistungsphasen. Diese sind in der “Honorarordnung für Architekten und Ingenieure”, der HOAI festgelegt. Tipp zum Bau stellt Ihnen die Leistungsphasen im Folgenden vor:
Leistungsphase 1: Die Grundlagenermittlung
In der ersten Leistungsphase prüft der Architekt die Lage und Besonderheiten des Grundstücks. Das ist besonders dann wichtig, wenn Sie neu bauen. In der Leistungsphase 1 klärt er grundsätzliche Fragen. Ist das Grundstück rechtlich bebaubar? Was verändern Sie an einem bestehenden Gebäude, ohne gegen Vorgaben zu verstoßen? Zudem bespricht er mit Ihnen Ihre Vorstellungen und Wünsche. Kommt es zur Umsetzung dieser, zieht er einen Versorgungstechniker hinzu. Der Architekt weiß, welche Statiker, Bauphysiker oder Brandschutzplaner hinzuzuziehen sind.
Leistungsphase 2: Die Vorplanung
Während dieser Phase erfolgt die erste Vorplanung Ihres Hauses. Das ist der Anfang der Bauplanung. Hierzu fertigt der Architekt maßgefertigte Skizzen an. Er skizziert Grundrisse und verschiedene Ansichten aus allen möglichen Blickwinkeln. Dabei geht er auf Ihre Vorstellungen ein und schlägt Verbesserungen vor. So haben Sie schon früh ein Bild davon, wie Ihr Gebäude einmal aussieht. Darüber hinaus achtet der Architekt aber auch auf die Wirtschaftlichkeit und sucht nach Einsparungsmöglichkeiten.
Leistungsphase 3: Die Entwurfsplanung
Aus der Vorplanung erstellt Ihr Architekt ein ausgereiftes Planungskonzept. Auf der Grundlage dieses Konzepts erstellt er eine Kostenschätzung mit Vergleichszahlen ähnlicher Gebäude. Nun wird aus Ihren Ideen ein sichtbares Gebäude – zumindest auf dem Papier. Der Entwurfsplan zeigt die Fassaden und Räume Ihres Bauvorhabens. Der Architekt zeigt Ihnen auch anfängliche Einrichtungsideen. Der Architekt stimmt zudem erste technische Bereiche ab. Beispielsweise plant er mit dem Fachmann für Sanitär die Aufteilung der Räume. Bad und Küche plant er so, dass die Leitungen möglichst kurz bleiben. Das spart Kosten und Platz, nimmt Ihnen jedoch Gestaltungsspielraum.
Leistungsphase 4: Die Genehmigungsplanung
In dieser Phase bearbeitet der Architekt Ihren Entwurf für die Baugenehmigung. Ihr Architekt sammelt alle Unterlagen, die für die Baugenehmigung notwendig sind. Im Anschluss reicht er diese bei den zuständigen Behörden ein. Die Genehmigung holt er sich von der Bauaufsichtsbehörde ein. Diese Behörde stellt sicher, dass Ihr Bauvorhaben mit dem öffentlichen Recht konform geht. Ist das der Fall, erhalten Sie in der Regel die Genehmigung für den Bau.
Eine Ablehnung und neue Antragstellung kosten sehr viel Zeit und Geld. Bereiten Sie in Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten den Antrag so gut wie möglich vor. Der Architekt ist in dieser Phase ein unerlässlicher Partner. Er führt alle Gespräche mit dem Stadtplanungsamt, dem Tiefbauamt und dem Amt für Denkmalschutz. Die bei den Gesprächen gewonnenen Informationen und Ergebnisse fließen in die Genehmigungsplanung ein. Die Wartezeit auf die Genehmigung nutzt der Architekt, um die Leistungsphase 5 zu erarbeiten.
Leistungsphase 5: Die Ausführungsplanung
Nun beginnt die Planung der Bauausführung mit allen Details. Unter Berücksichtigung städtebaulicher Anforderungen überarbeitet der Architekt die Ergebnisse aus Phase 3 und 4. Jetzt integriert er auch die Beiträge aller anderen beteiligten Spezialisten in die Planung. Am Ende dieser Phase stehen alle Einzelheiten Ihres Baus fest. Experten für Heizung, Elektro und Sanitär sind nun fester Bestandteil des Projekts. Eine detaillierte Ausführungsplanung ist die Grundlage jeder guten Ausschreibung der Leistungsphase 6.
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
Ist die Baugenehmigung erteilt, beginnt der Architekt mit der Zusammenstellung der Vergabeunterlagen. Dieser Vorgang nennt sich auch Ausschreibung oder Leistungsverzeichnis. Grundlegend bedeutet dies, dass der Architekt alle Gewerke Ihres Bauvorhabens in Leistungsverzeichnissen erfasst. Detaillierte Beschreibungen der geforderten Leistungen sind sehr wichtig. Zum Teil mit Plänen versehen, stellen sie für jedes Gewerk Grundlagen einer wirtschaftlichen Planung. Diese Leistungsverzeichnisse erhalten die Firmen, um ein passendes Angebot zu erstellen.
In der Regel gilt: Je besser die Ausschreibung, desto besser der Preis. Hier spart Ihnen das Wissen Ihres Architekten bares Geld. Es sind nämlich Abweichungen vom Angebot von bis zu 30 Prozent möglich. Im Verlauf dieser Phase schreiben Sie alle während Ihres Bauvorhabens erbrachten Leistungen aus. Das Ziel der Ausschreibung ist es, den günstigsten Anbieter für die Leistung zu finden. Achten Sie dabei dennoch auf die notwendige Qualifikation. Der günstigste Anbieter ist nicht zwingend der beste, wenn es um das Preis-Leistungs-Verhältnis geht.
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
Im optimalen Fall haben sich zahlreiche Firmen rückgemeldet. Der Architekt wertet die Ergebnisse der Ausschreibung für das jeweilige Gewerk aus. Für jeden Bereich schlägt er nach der Prüfung eine günstige und gute Firma vor. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist ausschlaggebend. Nach der Auswahl der Firmen bereitet er die Bauverträge vor. Darin vereinbaren alle Beteiligten Termine, Baupreise und Gewährleistungen mit den Firmen.
Hinweis: Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen VOB gibt eine vierjährige Verjährungsfrist vor. Vor dem Jahr 2002 hieß sie ”Verdingungsordnung für Bauleistungen”. Alle Architekten halten sich an diese. Vereinbaren Sie deshalb alle Bauleistungen nach VOB. Ein guter Architekt weiß das und kommt damit auf Sie zu.
Leistungsphase 8: Objektüberwachung
Der Architekt hat alle Bauaufträge vergeben und genehmigen lassen. Jetzt beginnt im Normalfall die eigentliche Bauphase. In dieser Bauphase sind die Aufträge Ihres Architekten sehr vielfältig. Er ist nun regelmäßig auf der Baustelle anwesend, um den Baufortschritt zu kontrollieren. Er vertritt Sie als Bauherrn. Der Architekt koordiniert die Arbeiten aller Gewerke und überwacht die Einhaltung der Planvorgaben. Eine seiner wichtigsten Aufgaben ist die Abnahme der Bauleistungen. Stimmen die Maße, sitzt der Putz ordentlich und passt die Qualität des verwendeten Materials? Ihr Architekt stellt Mängel fest und überwacht deren Beseitigung. Er begleitet Ihre Baustelle bis zur Abnahme durch die Behörden.
Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation
Auch nach der Fertigstellung Ihres Bauvorhabens endet die Arbeit eines Architekten nicht. Er dokumentiert Ihr Bauvorhaben und stellt alle Planungsunterlagen zusammen. In den nächsten Jahren sind Sie somit gegen Mängel abgesichert. Bis zum Ablauf der Gewährleistungszeit betreut Ihr Architekt die Beseitigung der auftretenden Fehler.