Was eine Eigentumswohnung kostet

Sie spielen mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu erwerben? Dann werden Sie schnell feststellen, dass viel beachtet werden muss. Neben Rechtlichem spielen vor allem Finanzen eine große Rolle. Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Wohnung müssen Sie einige weitere Kostenfaktoren berücksichtigen:

Wie kann ich den Kauf finanzieren?

Gibt es spezielle Förderungen?

Welche Ausgaben sind in Deutschland fest vorgeschrieben?

Welche zusätzlichen Kosten fallen an?

Und welche Kosten kommen auf mich zu, wenn die Wohnung abbezahlt ist?

Hier erhalten Sie Antworten auf die wichtigsten finanziellen Fragen.

In Deutschland ist der Gang zum Notar beim Wohnungskauf vorgeschrieben. Dafür fallen Kosten an. Diese betragen normalerweise etwa 1 – 1,5 Prozent des Kaufpreises. Von diesem ist auch die genaue Höhe abhängig. Ist der Kaufpreis höher, fällt der Prozentsatz niedriger aus. Außerdem wird bei der Kostenstellung eine eventuelle Grundschuld berücksichtigt.

Ebenfalls verpflichtend ist der Eintrag des Wohnungskaufes ins Grundbuch. Hierbei entstehen Kosten bei der so genannten Auflassungsvormerkung. Das ist die vertragliche Einigung zwischen dem Vorbesitzer der Wohnung und Ihnen. Nachdem Sie die Auflassungsvormerkung bezahlt haben, kann die Änderung zur Eintragung der Auflassung erfolgen. Dabei fallen erneut Kosten für Sie an. Ihre Eigentümerschaft besteht, sobald die Auflassung in das Grundbuch eingetragen wurde.

Neben den Kosten für den Notar und für die Auflassung fällt eine Grunderwerbssteuer an. Die Höhe der Steuer unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Rechnen müssen Sie mit einem Betrag in der Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Benötigen Sie Hilfe bei der Suche nach der richtigen Wohnung, können Sie einen Makler beauftragen. Der Makler erhält eine Provision, die nicht gesetzlich festgelegt ist und frei vereinbart wird. Es bestehen jedoch bundeslandspezifische Richtwerte. Übernehmen Sie die Wohnung direkt von einem Bauträger, fallen keine Provisionen an.

Finanzierung

Sie können Ihre favorisierte Wohnung nicht auf einmal bezahlen? Das muss kein Problem sein! Vielleicht können Sie sich für ein Förderprogramm qualifizieren. Eine weitere Option ist der günstige Kredit der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Für alle Förderprogramme gelten bestimmte Kriterien, die Sie erfüllen müssen.

Um eine Sonderförderung zu erhalten müssen Sie meist planen, die Wohnung für den Eigenbedarf zu nutzen. Örtliche Förderungsprogramme betreffen oft junge Familien oder Menschen, die bereits lange ortsansässig sind. Können oder wollen Sie die Kriterien dafür nicht erfüllen, bleibt Ihnen die Möglichkeit, einen Kredit bei einer Bank aufzunehmen.

Der Kredit wird in das Grundbuch als Grundschuld eingetragen. Die Bank besitzt dann das so genannte Pfandrecht. Das bedeutet, dass das Geldinstitut Ihre Wohnung versteigern kann, sollten Sie nicht mehr in der Lage sein, Ihren Kredit zurückzuzahlen. Hierfür kann die Bank auch eine Wertermittlung der Wohnung veranlassen, für die Sie aufkommen müssen. Die Kosten dafür betragen zwischen 0,2 und 0,5 Prozent der Höhe Ihres Darlehens.

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollten Sie wissen, was „Zins“ und „Tilgung“ bedeuten. Zinsen sind die Kosten, die die Bank für die Kreditvergabe verlangt. Angegeben wird ein Prozentsatz. Die Höhe der Kosten ist also abhängig von der Höhe Ihres Kredits. Zinsen kommen zusätzlich zu dem Betrag, den Sie leihen, hinzu. Unter Tilgung ist der Betrag zu verstehen, der von dem geliehenen Betrag effektiv zurückgezahlt wird. Klar wird das an einem einfachen Beispiel:

Sie leihen sich von einer Bank einen Betrag in der Höhe von 100 000 Euro. Jährlich zahlen Sie 6000 Euro zurück, wobei der Zinssatz 4 Prozent und der Tilgungssatz 2 Prozent beträgt. Im ersten Jahr zahlen Sie also 2000 Euro Ihres Kredits ab. Die übrigen 4000 Euro sind Zinsen. Im Jahr darauf beträgt Ihre Schuld nur noch 98 000 Euro. Zahlen Sie weiterhin 6000 Euro zurück, steigt der Tilgungsbetrag auf 2080 Euro. Die Zinsen hingegen betragen nur noch 3920 Euro.

Beachten Sie auch, dass Sie das Darlehen eigenständig zurückzahlen müssen und nicht auf etwaige Mieter übertragen können. Kreditrückzahlungen für die Wohnung erlauben keine Mieterhöhung. Benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, können die Zinsen deutlich höher ausfallen als bei Ihrer ersten Finanzierungsspanne. Nutzen Sie deshalb wenn möglich die Option der Sondertilgung. Diese erlaubt Ihnen, den Kredit vorzeitig abzubezahlen und muss vertraglich mit dem Geldinstitut vereinbart werden.

Eigentumsnebenkosten

Von Kosten befreit sind Sie auch nicht, wenn die Wohnung abbezahlt ist! Als Eigentümer einer Wohnung müssen Sie Verwaltungskosten mittragen. Diese betragen etwa 20 – 30 Euro im Monat. Weiter müssen Sie Instandhaltungsrücklagen bilden für den Fall, dass eine Renovierung, Sanierung oder Unvorhergesehenes eintritt. Die Rücklagenhöhe ist nicht vorgegeben, allerdings bestehen Richtlinien.

Bauen im Winter Wunderland

Früher, als noch Stein auf Stein gebaut wurde, war es ungewöhnlich im Winter zu bauen. Üblich war es im Frühling mit dem Bau zu beginnen, so dass im Herbst der Rohbau steht. Dadurch, dass keine Türen und Fenster vorhanden waren, konnte der Rohbau optimal trocknen. Es gab also eine Winterpause, die mehrere Wochen andauerte. In Leipzig, zum Beispiel, war es sogar gesetzlich verboten im Winter zu bauen.

Da die Winter allerdings immer milder werden, wird es auch immer einfacher im Winter sein Bauvorhaben weiter aus zu führen. Das heißt von November bis März können Sie trotz Schnee und kalten Temperaturen Ihr Traumhaus weiter verwirklichen.

Bauen mit bestimmten Baumaterialen

Natürlich ist Bauen im Winter denn mit Schwierigkeiten verbunden. Die Baumaterialien werden zwar immer weiter optimiert, doch eine Faustregel müssen Sie beachten: Unter fünf Grad Celsius sollten Sie nicht bauen.

Beton

Beton beispielsweise kann unter 5 Grad Celsius nicht richtig aushärten. Vor allem nicht, wenn das Wasser im Beton bei niedrigeren Temperaturen gar gefriert. Es gibt allerdings Zusatzstoffe, die dafür sorgen, dass der Beton auch bei Temperaturen um den Gefrierpunkt aushärten kann. Auch wenn immer innovativere Baustoffe auf den Markt kommen, erst bei Temperaturen über 5°C können Sie sich hundert prozentig darauf verlassen, dass der Beton richtig aushärtet.

Putzmörtel und Estrich

Auch für Putzmörtel gibt es sogenannte „Wintermischungen“. Bei unter 5°C kann der Putz allerdings an Festigkeit verlieren und wird rissanfälliger. Estrich sollten Sie am besten noch vor Weihnachten verlegen. So kann er bis zum nächsten Jahr vollständig trocknen. Folgende Voraussetzungen müssen Sie dabei beachten:

Lüften und Heizen Sie regelmäßig,. Dadurch wird Feuchtigkeit abtransportiert und das Schimmelrisiko verringert
Zum Heizen können Sie Baustellen-Beheizer
Eine andere Möglichkeit ist ein großes Zelt über Ihr zukünftiges Haus zu spannen. Das ist zwar ein großer Aufwand und somit auch teuer. Allerdings ist dies noch immer günstiger als eine Schimmelbeseitigung.

Holz

Auch bei Bauteilen aus Holz müssen Sie aufpassen. Denn wenn es feucht wird kann sich auch hier Schimmel bilden. Für den Dachstuhl zum Beispiel gibt es Planen zum Abdecken. Diese sind bis zu drei Monaten UV–beständig. Die Dämmung sollte auch in trockenen Monaten eingesetzt werden. Besonders weiche Dämmmaterialien, wie Mineralwolle, müssen trocken bleiben.

Mauersteine

Mauersteine sind besonders empfindlich. Sie sollten sie deshalb abdecken. Wird das Mauerwerk nass und das Waser gefriert, kann dies zu einer Sprengwirkung führen. Das ist so ähnlich als würden Sie eine Wasserflasche bei Minusgraden im Garten stehen lassen. Die platzt nämlich auch, wenn das Wasser gefriert. Das liegt daran, dass das Wasser sich beim Gefrieren ausdehnt.

Wenn also das Mauerwerk einmal gefroren ist, dürfen Sie auf keinen Fall weiter darauf bauen. Das Mauerwerk kann beschädigt sein und muss so schnell wie möglich repariert werden. Das bedeutet, dass Sie beschädigte Mauersteine austauschen müssen. Wie Sie merken, ist es also keine gute Idee im Winter mit dem Rohbau zu beginnen. Daneben gibt es gibt bestimmte Bauschritte, die Sie nicht im Winter ausführen sollten.

Weitere zu beachtende Aspekte

Für den Keller beispielsweise muss der Boden ausgehoben werden. Das ist bei einem gefrorenen Boden deutlich schwerer und aufwendiger. Wenn allerdings der Schnee schmilzt, sickert das Wasser in den Boden und macht ihn sehr weich. Das ist leichter zum Graben, erschwert jedoch den Abtransport der Erde. Sowohl für sehr harte Böden als auch für sehr weiche Böden werden bestimmte technische Maßnahmen und Geräte benötigt, die Ihre Kosten in die Höhe treiben.

Im Winter hingegen relativ gut möglich ist der Innenausbau. Sie müssen nur auf ausreichende Lüftung achten. Aufgepasst: Hier wiederholt sich die nicht-unter-5°C-Regel. Wassergebundene Baustoffe können ihre Materialeigenschaften und somit ihre Qualität bei zu niedrigen Temperaturen ändern. Das bedeutet, dass beispielsweise Kleber oder Mörtel weniger haften.

Allgemein lässt sich sagen, dass im Winter durch Frost, Nebel, Schnee und Regen vermehrt Feuchtigkeit vorhanden ist. Diese kann bekanntlich für Schimmel sorgen. Passen Sie also auf, dass Sie abwechselnd lüften und heizen, denn eine Schimmelbeseitigung ist ein sehr teurer und aufwendiger Prozess. Achten Sie auch auf eine flexible Zeitplanung und planen Sie unbedingt auch Verzögerungen ein.

Diese können vor allem beim Bauen im Winter auf Sie zukommen. Denn in der kalten Jahreszeit dauern bestimmte Bauabschnitte länger. Zum Beispiel müssen Sie längere Trockenzeiten einhalten. Unvorhersehbare Kälteperioden können Sie zu einer Pause zwingen. Beobachten Sie also möglichst genau und regelmäßig den Wetterbericht, sodass Sie eventuell extremes Wetter einplanen und in den Bau Ihres Hauses einbeziehen können.

Sie kennen es sicher selbst: Im Winter fühlen Sie sich schlapper und unmotivierter als im Sommer, bei sonnigem Wetter. Genauso ergeht es den Arbeitern auf der Baustelle auch. Vor allem in der Kälte arbeiten Menschen weniger leistungsstark als bei warmen Wetter. Das bedeutet also, dass im Winter der Bauprozess auch wegen der geringeren Leistung verlangsamt wird.

Ein Hausbau im Winter ist also grundsätzlich möglich, aber nicht optimal. Wichtig sind erfahrene Planer und Architekten, die das gewisse Know–how mitbringen. So meistern Sie die Herausforderung Bauen im Winter ohne große Probleme.

Ein Nachteil ist, dass Sie mit höheren Kosten rechnen müssen, wenn Sie im Winter weiter bauen. Schutzplanen, Baustellen-Beheizer, spezielle Baustoffe und Maschinen stellen einen höheren Aufwand dar und sind demnach teuer.

Die optimale Jahreszeit

Doch welche Jahreszeit ist die beste um einen Bau zu beginnen? Ein Einfamilienhaus neu zu bauen braucht im Durchschnitt ein Jahr. Das bedeutet das Bauprojekt durchläuft alle Jahreszeiten. Lesen Sie hier, wann der ideale Zeitpunkt ist, ein Bauvorhaben zu starten.

Im Frühling werden die meisten Häuser gebaut. Es gibt also eine hohe Nachfrage an die Baufirmen. Ist die Nachfrage hoch, so ist das Angebot knapp und der Preis sehr hoch. Beginnen Sie dennoch im Frühling mit dem Bau, können Sie im Winter allerdings schon mit einem dichten Gebäude mit Fenstern und Türen rechnen. Die Gebäudehülle ist also bis zum Winter fertig und Sie müssen Sich nur noch auf den Innenausbau konzentrieren.

Sie konnten im Frühjahr nicht mit der Realisierung Ihres Traumhauses starten? Der Starttermin hat sich in den Sommer verschoben. Während der heißen Jahreszeit müssen sich die Bauarbeiter beeilen, sonst ist der Rohbau bis zum Winter noch nicht fertig.

Da bis zum Winter die Gebäudehülle stehen muss, kann es passieren, dass die Arbeiter sich nicht zuverlässig an die vorgegebenen Trockenphasen halten und einfach weiter bauen. Pfusch am Bau kann fatale Folgen haben. Denn werden die Trockenphasen nicht eingehalten, so kann die Standfestigkeit Ihres Hauses nicht mehr gewährt werden. Zudem verlieren Sie viel Geld und Nerven für die nachträglichen Reparaturen.

Das heißt im Sommer mit dem Bau zu beginnen ist eine knappe Kalkulation. Genauso wie kalte Temperaturen, können auch sehr warme Temperaturen Baustoffen schaden. Beton beispielsweise muss nachbehandelt werden, wenn er bei heißen Temperaturen ausgetrocknet ist. Sie können zwar den Beton dauerhaft befeuchten und abdecken. Das verursacht aber wiederum einen hohen Aufwand. Die ideale Temperatur für das Arbeiten mit Beton ist 16°C.

Der Herbst ist deshalb die ideale Jahreszeit um einen Bau zu beginnen. Bis zum Winter sind zumindest schon mal der Rohbau und das Dach fertig. Über Fenster und Türen müssen Sie sich noch keine Gedanken machen. Die kalte Luft kann das Haus richtig trocknen. So ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass Schimmelpilze in Ihr Haus einziehen, bevor Sie es tun. Im Winter können Sie sich dann in Ruhe um den Innenausbau kümmern.

Im Winter mit dem Hausbau zu beginnen, ist am aufwendigsten, riskantesten und kostenintensivsten. Bauschritte werden durch lange Trockenphasen in die Länge gezogen und eventuell müssen sogar Baupausen eingelegt werden. Darüber hinaus sind bestimmte Baumaterialien nicht kältebeständig und können nicht die gewohnte Qualität aufweisen.

Morgens muss zudem die Baustelle von Eis und Schnee befreit werden und abends muss die Baustelle wieder ordentlich abgedeckt werden. Das nimmt viel Zeit in Anspruch. Darüber hinaus brauchen die Arbeiter einen Ort, wo sie sich wieder aufwärmen können.

Die Wahrscheinlichkeit allerdings gering, dass Sie sich als Bauherr einen festen Zeitpunkt aussuchen können. Denn der Baustart hängt von der Dauer der Entscheidungen über Kreditzusagen, Baugenehmigungen, Architekten und Baufirmen ab. Solange sie einen erfahrenen Planer beauftragen, ist der Bau jedoch zu jeder Jahreszeit möglich.

Fertighäuser im Winter bauen

Fertighäuser werden immer beliebter, denn sie bieten viele Vorteile:

Die Bauteile eines Fertighauses sind industriell hergestellt und lassen sich direkt zur Baustelle liefern
Fertighäuser haben eine kurze Bauzeit
Sie können Musterhäuser besichtigen
Es gibt eine abgestimmte Haustechnik
Sie sparen viel Energie ein

Ein weiterer Vorteil: Der Aufbau ist witterungsunabhängig. Sie können Fertighäuser dank der vorgefertigten Bauteile problemlos auch im Winter aufbauen. Schnee kann schnell weg gefegt werden und bei Regen kann man die Wände mit einer Plane schützen.

Da die Türen und Fenster schon eingebaut sind, steht die Gebäudehülle recht bald. Das kann idealerweise sogar schon nach zwei Tagen geschehen sein! Durch die dichte Gebäudehülle kann keine Feuchtigkeit eindringen. Sie müssen Sich nicht ständig ans Lüften und Heizen erinnern und es bildet sich kein Schimmel.

Auch der Estrich-Einbau stellt kein Problem dar, denn die Gebäudehülle steht bereits. Sie müssen nur für genug Wärme sorgen, damit alles gut trocknen kann.

Bauen im Winter: Vor- und Nachteile

Hier finden Sie zusammengefasst welche Vor- und Nachteile es beim Bauen im Winter gibt.

Die Vorteile

Es muss keine lange Baupause eingelegt werden
Ihr Traumhaus wird somit möglichst schnell einziehbereit sein
Bei den immer öfter genutzten Fertighäusern ist ein Aufbau im Winter problemlos und risikoarm

Die Nachteile

Es ist aufwändig und kann die Kosten in die Höhe treiben
Es muss sich an bestimmte Vorschriften (Trockenphasen, Temperatureinschränkungen) gehalten werden
Sonst erhöht sich das Risiko für Schäden

Ihre Baustelle muss also keinen Winterschlaf halten. Sie können im Grunde ununterbrochen Ihr Haus weiterbauen, solange Sie sich an die bestimmten Vorschriften halten. Bleiben Sie geduldig und warten Sie die Trockenzeiten ab. Ansonsten kann sich das Haus Ihrer Träume in einen Albtraum verwandeln. Läuft der Bau allerdings reibungslos, können Sie bald Ihr Eigenheim einrichten, darin einziehen und sich wohlfühlen.