Baufinanzierung

Die Baufinanzierung – Übersicht und Ratgeber

Wer bauen will, braucht Geld. Selten reicht das eigene Vermögen für den Hausbau. Doch es gibt mehrere Möglichkeiten, um den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen – man muss sie nur kennen. Hier finden Sie einen kleinen Crash-Kurs zum Thema Baufinanzierung.

Navigation

1. Was Sie für eine vernünftige Baufinanzierung beachten müssen

Eine ausführliche Bestandsaufnahme steht am Anfang jedes Bauvorhabens. Dabei ist sie die Basis, um alle anfallenden Kosten zu berechnen.

Die Finanzierung

Der erste Schritt: die Gesamtkosten
Das Fundament jeder Finanzierung ist die korrekte Aufstellung der Gesamtkosten. Es ist notwendig, die Kosten realistisch zu erfassen.
Der zweite Schritt: Ihre Ersparnisse
In der Regel leihen Kreditgeber höchstens 80 % der Gesamtkosten. Das bedeutet, Sie müssen 20 % der Gesamtkosten aus eigener Tasche zahlen. Je höher Ihr Vermögen also ist, desto weniger Zinsen fallen an – die Finanzierung wird günstiger und Sie sind unabhängiger.
Überprüfen Sie bei Geldverträgen außerdem die Rendite nach Steuern: Stellen Sie fest, wie hoch die Zinsen sind, die Sie zahlen müssen? Vergleichen Sie dabei die Werte mit den aktuellen Kapitalmarkt-Konditionen.
Der dritte Schritt: Einnahmen und Ausgaben
Wie hoch sind Ihre Einnahmen, was sind Ihre Ausgaben? Dies ist die dritte und für die Finanzierung wichtigste Frage. Auf dieser Aufstellung basiert die spätere Entscheidung, wie hoch die Geldaufnahme sein darf.
Beachten Sie bei Ihren Ausgaben vor allem auch die monatlichen Zinsen, die Sie für Ihren Kredit zahlen müssen, und wann sie fällig sind.
Das Objekt

Wie wird es genutzt?
Für welchen Zweck bauen Sie? Wird das Haus Ihr eigenes Heim, oder
Vermieten oder verkaufen Sie es später?
Gehört das Grundstück Ihnen?
Stellen Sie klar, ob das Bau-Grundstück Ihr eigenes ist oder ob Sie nur ein Erbbaurecht besitzen. In solch einem Fall müssen Sie dem Eigentümer einen im Voraus bestimmten Erbbau-Zins zahlen.

Der Markt

Prüfen Sie die Kapitalmarkt-Situation und die Zins-Entwicklung. Durch den Vergleich von aktuellen mit alten Zins-Sätzen unterscheiden Sie günstige von teuren Angeboten.
Nutzen Sie auch die Möglichkeiten von staatlichen Förderungen. Noch gibt es die Eigenheimzulage – nutzen Sie die Chance und sparen Sie mit ihr bares Geld!
Nutzen Sie als Kapitalanleger unbedingt Ihre Steuervorteile. Ob Sie renovieren oder neu bauen – in beiden Fällen können Sie Ihr Bau-Projekt von der Steuer absetzen.

2. Die Bausteine einer soliden Baufinanzierung – Ihre Vorteile

„Fach-Jargon ist was für Fach-Idioten”. Haben Sie sich das auch schon mal gedacht, weil Sie kein Wort verstanden haben? Gerade bei dem Thema Baufinanzierung ist es wichtig, dass Ihnen die Bedeutung jedes einzelnen Wortes klar ist. Lassen Sie sich deshalb hier die Vorteile erklären, die Sie von einer Bank-Finanzierung erwarten können – und das verständlich!

Als Bauherr stehen Sie vor der Frage: Wie zahlen Sie den Kredit zurück? Finden Sie hier die wesentlichen Unterschiede gebräuchlicher Finanzierungs-Möglichkeiten und wie Sie Ihren Kredit tilgen.

Annuitäten-Darlehen der Bank

Sie wollen jedes Jahr einen Betrag in gleich bleibender Höhe an die Bank zurückzahlen? Dann ist das so genannte Annuitäten-Darlehen (Annuität = jährlich gleich bleibender Betrag) genau das Richtige für Sie! Was das Annuitäten-Darlehen besonders macht, erfahren Sie hier.

Im Rahmen eines Annuitäten-Darlehens zahlen Sie einen konstanten Betrag – und das jährlich für die im Vertrag vereinbarte Dauer. Der Betrag besteht aus Zins (das „kostet“ der Kredit) und Tilgung (Rückzahlung des Betrags, den Sie sich von der Bank geliehen haben). Die jährlich anfallende Summe wird Rate genannt. Die Höhe des Betrags legen Sie in dem Vertrag mit Ihrer Bank fest.
Die Raten bleiben in der gesamten Vertragszeit gleich hoch. Jedoch ändert sich Ihre Zusammensetzung von Jahr zu Jahr: Da Sie kontinuierlich Geld zurückzahlen, wird der Betrag, den Sie sich anfangs ausgeliehen haben, immer weniger. Dadurch wird der Anteil des Zinses weniger.

Ihr Vorteil ist, dass die Restschulden von Jahr zu Jahr erheblich schrumpfen . Dabei zahlen Sie aber immer den gleichen Betrag !

Das Bauspar-Darlehen

Sie sind jung und wollen später einmal in Ihren eigenen vier Wänden leben ? Dann planen Sie schon jetzt – mit einem Bauspar-Vertrag kommen Sie monatlich Ihrem Traum näher!

Mit einem Bauspar-Darlehen sparen Sie schon im Voraus. Damit haben Sie zu Baubeginn ein Vermögen angelegt. Der jährlich zu zahlende Betrag kann sich in zwei Formen zusammensetzen. So berechnen Sie den Tilgungs-Betrag:
Auf der einen Seite steht der Gesamt-Betrag, der für den Hausbau nötig ist. Davon ziehen Sie Ihr Guthaben ab. Für den Rest müssen Sie einen Kredit aufnehmen und verzinsen. Der Tilgungs-Betrag besteht aus einem feststehenden Prozentsatz.
Beim Bauspar-Darlehen zahlen Sie monatlich meist denselben Betrag.

Ihr Vorteil ist, dass Sie schon vor Baubeginn ein Vermögen angelegt haben. Dabei einigen Sie sich schon bei Vertrags-Schluss auf die Höhe der Zinsen , die Sie monatlich zahlen!

Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag

Sie wollen sofort bauen, verfügen aber nicht über die nötigen Finanzen? Mit einem Tilgungsaussetzungs-Darlehen haben Sie langfristige Zinsssicherheit bei der Rückzahlung. Und das z. B. in Kombination mit einem Bauspar-VertragIm Rahmen des Tilgungsaussetzungs-Darlehens zahlen Sie lediglich die Zinsen des geliehenen Betrags. Statt der Tilgung der Raten zahlen Sie so genannte Spar-Raten in einen Bausparvertrag ein.
Ihr Vorteil ist, dass Sie die benötigte Finanzierungs-Summe sofort erhalten. Damit können Sie langfristig planen . Außerdem haben Sie Aussicht auf staatliche Förderung in Form von der Arbeitnehmer-Sparzulage oder der Wohnungsbau-Prämie.

Tilgungsaussetzungs-Darlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung

Wenn Sie langfristig planen wollen, ist auch ein Lebensversicherungs-Darlehen für Sie geeignet. Wie das funktioniert, lesen Sie hier

Beim Tilgungsaussetzungs-Darlehen schließen Sie eine Lebensversicherung in gleicher Höhe wie das Bankdarlehen ab. Während der Darlehensphase zahlen Sie die Zinsen aus dem Bankdarlehen und die Beiträge der Lebensversicherung .
Mit der angesparten Versicherung wird am Ende der Versicherungszeit das Darlehen beglichen. Wenn Sie geschickt investieren, sparen Sie bares Geld: Sie erhalten eine Überschuss-Beteiligung. Für diese gilt: Entwickeln sich die Kapitalmärkte positiv, nützt das dem Versicherungs-Unternehmen. Dadurch besteht die Möglichkeit, das Darlehen ausschließlich durch Ihre Lebensversicherung zu tilgen.

3. Details der Baufinanzierung – Der Weg zu den eigenen 4 Wänden

Die eigenen vier Wände leiten einen neuen, spannenden Lebensabschnitt ein. Doch ein Neubau oder eine Renovierung bringt viele Herausforderungen mit sich. Damit Ihre Finanzen auch nach Ihrem Bau-Projekt noch Raum zum Leben lassen, sollten Sie einige Dinge unbedingt beachten.

Ein eigener Finanzplan hilft Ihnen, einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu bekommen.

(1) Ihre eigenen finanziellen Verhältnisse
Die Voraussetzung jeden Bauvorhabens ist der Überblick über die finanziellen Mittel. Beachten Sie daher Folgendes:

Das Eigenkapital:
20 % der Gesamtkosten müssen Sie selbst zahlen, denn Darlehensgeber finanzieren höchsten 80 % der Gesamtkosten. Je höher Ihr Eigenanteil ist, umso weniger Zinsen fallen an.
Ihr Vorteil dabei: Die Finanzierung wird günstiger und Sie sind unabhängiger!

Die monatliche Belastbarkeit:
Eine tragbare monatliche Belastung ist Voraussetzung jeder Baufinanzierung. Deshalb brauchen Sie eine solide Haushaltsplanung. Stellen Sie also die regelmäßigen Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Kalkulieren Sie im Zweifelsfall auf der Ausgabenseite lieber großzügiger. Damit gehen Sie auf Nummer Sicher!

(2) Das Bauobjekt
Wichtig ist, den Überblick über die anfallenden Kosten zu haben.

Wie hoch sind die Gesamtkosten?

Eigen- oder Fremdnutzung:
Werden Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen oder vermieten Sie diese? Im Augsburger Offiziershaus z. B. werden die Räume teilweise als Büroräume genutzt. Aber auch Wohnungen sollen in dem historischen Gebäude entstehen.
Eigentum oder Erbbaurecht:
Gehören Ihnen Grund und Boden oder besitzen Sie nur das Recht, eine Immobilie zu errichten?
Berechnen Sie die Gesamtkosten:
Die Baukosten sind nur ein Teil der Gesamtkosten! Wer die Gesamtkosten nicht ausreichend ermittelt, erlebt später böse Überraschungen.

Folgende Checkliste hilft:

Kleine Check-Liste zu Ihren Gesamtkosten
Gehen Sie folgende Punkte der Check-Liste durch. Damit behalten Sie den Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen.

Ermitteln Sie…

  • Grundstückspreis und Maklergebühr
  • die Bau-Kosten des Hauses
  • die Grunderwerbs-Steuer
  • die Erschließungs-, Vermessungs-und Baugenehmigungs-Kosten
  • das Architekten-Honorar
  • die Bauzeit- und Bereitstellungs-Zinsen Ihrer Bank
  • die Wertermittlungskosten
  • die Notar- und Grundbuchgebühren
  • die Versicherungen
  • und last but not least: die Nebenkosten (Umzug, Ölfüllung, Werkzeuge für Eigenleistungen, usw.)

(3) Der Markt
Auch die Kapitalmarktsituation und die Zinsentwicklung sind für die Finanzierungsplanung wichtig. Vergleichen Sie auf Zins-Charts die aktuellen Darlehenszinsen mit der Vergangenheit und unterscheiden Sie günstige von teuren Angeboten.

Die Marktanalyse durch einen Zins-Chart zeigt:
Die Bauzinsen stehen Ende 2004 so günstig wie lange nicht mehr. An alle, die noch bauen wollen: Jetzt zu bauen lohnt sich!

Die Finanzierung

Wenn Sie sich für eine solide Baufinanzierung entschieden haben, geht es in die Praxis. Auch hier gibt es viele Möglichkeiten, Vorteile zu nutzen. Lesen Sie hier, wie und welche Vorzüge für Sie in Frage kommen!

Sicherstellung der Baufinanzierung
Aufgepasst! Kreditgeber wollen Sicherheiten, bevor sie Geld verleihen. Absichern können Sie sich über Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie. Die Beleihung erfolgt normalerweise über eine Grundschuld – damit haftet Ihr Grundstück für die Rückzahlung des Darlehens.

Nutzen Sie staatliche Fördermittel!
Beachten Sie: Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, haben Sie Anspruch auf die Eigenheimzulage. Diese Zulage erhalten Sie, wenn Sie

  • einkommenssteuerpflichtig sind
  • das Wohneigentum zu eigenen Wohnzwecken nutzen und
  • nicht bereits zuvor für eigenes Eigentum eine Förderung in Anspruch genommen haben.

4. Ihre Checkliste mit Begriffen rund um die Baufinanzierung

Viele träumen vom eigenen Heim. Damit Ihr Wunsch problemlos in Erfüllung geht, finden Sie hier eine Checkliste mit den wichtigsten Begriffen aus der Welt der Baufinanzierung. Ein anschließender Praxis-Exkurs macht Sie fit für Ihre Bau-Finanzierung. Starten Sie jetzt durch!

Ganz Praktisches – Fachbegriffe, die Sie kennen sollten
Unser kleiner Wegweiser durch den Fachjargon-Dschungel macht Sie schon jetzt zum Finanz-Profi! Erweitern Sie Ihr Allgemeinwissen zum Thema Baufinanzierung – mit unserem kleinen Finanz-Lexikon!

Auszahlungssatz
Der Auszahlungssatz sagt Ihnen, wie viel Sie von der Bank geliehen bekommen. Er wird in Prozent der Gesamt-Summeangegeben. Davon behält die Bank einen Teil ein, das so genannte “Disagio”. Weiterhin werden davon die vereinbarten Bearbeitungs-Kosten und Zinsen (auch Beretistellungs-Zinsen) abgezogen.

Bearbeitungskosten

Das sind die Kosten für die Bearbeitung des Darlehens-Vertrages.

Bereitstellungszinsen

Die Bank berechnet diese Zinsen ab dem Zeitpunkt der Zusage des Darlehens bis zu seiner Auszahlung. Dies ist nötig, da die Bank bereits bei seiner Zusage die finanziellen Mittel beschafft: durch den Verkauf von Pfandbriefen. Dafür muss die Bank Zinsen zahlen, welche sie durch die sogenannten Bereitstellungs-Zinsen bei Ihnen in Rechnung stellt.

Darlehensbetrag

Der Darlehensbetrag ist der Geldbetrag, den Sie zurückzahlen müssen. Dieser Betrag ist verzinst, d.h. er kostet was.

Disagio

Das Disagio wird von der Bank von Ihrem Darlehensbetrag einbehalten. Es ist eine erste Zins-Rate. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise (bei einem Disagio von 2 %) nur zu 98 %.

Effektivzins

Bei Krediten muss der Preis, also die Gesamtbelastung pro Jahr, in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis „effektiver Jahreszins“.

Sollten Änderungen im Vertrag vorbehalten sein (z. B. Änderung des Zinssatzes), so wird der Effektivzins “anfänglicher effektiver Jahreszins” genannt. Er berücksichtigt insbesondere den Nominalzins, die Bearbeitungskosten, das Disagio und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Der Effektiv-Zins ermöglicht es Ihnen, unterschiedliche Kredit-Angebote mit gleicher Laufzeit miteinander zu vergleichen.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht erlaubt Ihnen, ein Grundstück zu bebauen. Besitzen Sie ein Erbbaurecht, müssen Sie den Bauplatz also nicht kaufen: Sie zahlen statt eines Kaufpreises eine Erbpacht an den Eigentümer. Das sind meistens Gemeinden, Kirchen und Stiftungen. Erbbaurechtverträge laufen in der Regel 50 bis 99 Jahre und können innerhalb dieser Zeit vererbt werden.

Gültig wird das Erbbaurecht durch die Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und einem Eintrag in das Grundbuch. Dadurch kann das Grundstück durch das Grundpfandrecht (z. B. eine Hypothek) belastet werden.

Die Erbpacht wird im Voraus ausgehandelt und beträgt jährlich zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts.

Nominalzins

Der Nominalzins legt den Zinssatz fest, nach dem das Darlehen zu verzinsen ist. Diesen Betrag müssen Sie an den Darlehensgeber zahlen. Er zeigt also den tatsächlichen Zahl-Betrag, im Gegensatz zum Effektivzins, der lediglich eine Vergleichsgröße ist.

Fit für die Praxis

Klingt das alles immer noch kompliziert? Dann vertiefen Sie Ihr neues Wissen an einem Praxisbeispiel!

Herr Mustermann will für sich und seine Familie ein Haus bauen. Um sein Vorhaben finanzieren zu können, hat er sich von der Augusta-Bank beraten lassen. Von ihr erhält er das Angebot, einen Darlehensvertrag abzuschließen. Der Darlehensbetrag ist auf die Höhe von 100.000 € angesetzt. Dabei beläuft sich der angebotene Nominalzins auf 4,30 % jährlich – und das fest über 10 Jahre hinweg. Der Auszahlungssatz beträgt 98 %. Das Disagio beträgt 2 %. Tilgt Herr Mustermann 1 % jährlich zuzüglich ersparter Zinsen bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise, so ergibt sich ein anfänglicher effektiver Jahreszins von 4,72 %. Die Bearbeitungskosten belaufen sich in Herrn Mustermanns Fall auf 100 Euro. Die Bereitstellungs-Zinsen ergeben monatlich 0,25 % ab Beginn des dritten Monats nach Darlehenszusage.